ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ
Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования
АМУРСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ
(ГОУВПО "АмГУ")
Кафедра Гражданского права
РЕФЕРАТ
на тему: Понятие жилищного фонда и его виды
по дисциплине Жилищное право
Исполнитель
Студент группы
Руководитель
Благовещенск 2009
Содержание
1. Понятие жилищного фонда
2. Виды жилых помещений
2.1 Виды жилых помещений в зависимости от форм собственности
2.1.1 Частный жилищный фонд
2.1.2 Государственный жилищный фонд
2.1.3 Муниципальный жилищный фонд
2.2 Виды жилых помещений в зависимости от целей использования
2.2.1 Жилищный фонд социального использования
2.2.2 Специализированный жилищный фонд
2.2.3 Индивидуальный жилищный фонд
2.2.4 Жилищный фонд коммерческого использования
Библиографический список
Понятие жилищного фонда используется для характеристики той или иной совокупности жилых помещений.
В соответствии со ст.15 ЖК РФ[1] жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам). Данное определение, а также анализ законодательства позволяют выделить существенные признаки, которые отличают жилые помещения от нежилых.
К таким признакам можно отнести:
1. Назначение. Использование только для проживания (ст.288 ГК РФ[2]). Использование в других целях допускается только после перевода жилого помещения в нежилое.
Новеллой являются положения ч.2 ст.17 ЖК РФ, допускающие использование жилья для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан.
Россия является страной с рыночной экономикой, поэтому введение данной нормы давно назрело, и ее появление, безусловно, является положительным моментом, поскольку положения ранее действовавшего законодательства устарели.
2. Пригодность для постоянного проживания. Следует заметить, что под понятием возможности "проживания" понимается не сам факт длительности проживания семьи или гражданина в помещении, а его изначальная, по замыслу строительства либо переоборудования, проектная предназначенность к этому.
Данный признак означает, например, пригодность к проживанию в течение всех сезонов года, всепогодность жилья, а не только в летнее время, чем жилое помещение отличается, допустим, от дачного, капитальное - от временного.
ГК РФ не называет конкретно санитарные и технические требования к жилому помещению, обеспечивающие его пригодность для постоянного проживания.
Пригодность определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством (ч.1 ст.673 ГК РФ[3]).
В частности, оно должно быть безопасным для постоянного проживания в нем граждан, благоустроенным, отвечать санитарным и техническим требованиям, предъявляемым к жилью.
Указанные обстоятельства подтверждаются заключениями СЭС, инженерно-техническими, другими заключениями и актами обследования компетентных органов.
3. В некоторых случаях вводится дополнительный квалификационный критерий - благоустроенность жилого помещения, который используется в первую очередь в отношении жилых помещений, входящих в состав государственного, муниципального жилищных фондов, фонда социального использования.
Благоустроенность - понятие относительное. Оно изменяется по мере развития градостроительства и во многом зависит от местных условий, от условий данного населенного пункта.
Как известно, к элементам благоустройства относятся наличие водопровода, канализации, центрального отопления, ванны, электричества, газа, горячего водоснабжения, мусоропровода, лифта.
Однако уровень благоустройства в населенных пунктах неодинаков: в одних - жилые помещения обеспечены всеми видами благоустройства, в других - лишь некоторыми.
В понятие благоустроенности, в частности, должны быть включены не только соответствие санитарным и техническим нормам (этого было бы достаточно при определении пригодности жилого помещения для проживания), но и обеспеченность основными коммунальными удобствами, которые являются необходимыми по строительным правилам, применяемым к основной застройке данного района или населенного пункта. Понятие "благоустроенное жилое помещение" значительно шире.
Законодатель в настоящее время вообще исключил благоустроенность из признаков, характеризующих помещение как жилое (ст.15 ЖК РФ).
4. Изолированность. Данный признак означает, что жилое помещение должно быть надлежаще изолированным от других смежных помещений стенами без проемов, автономно оборудованными видами инженерного благоустройства применительно к среднему уровню инженерного благоустройства населенного пункта, имеющим самостоятельное сообщение с местами общего пользования жилого помещения, или лестничной клеткой, или улицей (двор), или придомовым земельным участком.
Так, не могут быть самостоятельным предметом договора часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежные комнаты), а также подсобные помещения.
5. Помещение должно являться недвижимым имуществом. Деление вещей на движимые и недвижимые производилось еще в римском праве[4].
В русском законодательстве данная классификация была впервые закреплена в изданном Петром I Указе "О единонаследии", согласно которому "вотчины" и "поместья" объединялись под одним общим наименованием "недвижимое имущество".
В начале 90-х гг. ХХ века в России было восстановлено деление вещей на движимые и недвижимые Законом РСФСР от 24 декабря 1990 г. "О собственности в РСФСР" и Основами гражданского законодательства Союза ССР и республик от 31 мая 1991 г[5].
Как показывает анализ ст.130 ГК РФ, жилые помещения прямо не включены в состав недвижимости. В то же время в других нормах Кодекса имеются прямые указания на определение помещений как недвижимого имущества. В частности, п.1 ст.549 ГК РФ к недвижимому имуществу относит один из видов жилых помещений - квартиру.
Необходимо обратить внимание на то, что жилое помещение является индивидуально-определенной вещью в силу как естественных причин (например, расположение дома на определенном земельном участке), так и причин юридических (например, кадастровый и технический учет), в результате чего каждый объект индивидуализируется, то есть получает характеристики, позволяющие отнести его к недвижимости.
Таким образом, признаками, отличающими жилые помещения от нежилых, являются: назначение (для проживания), пригодность для постоянного проживания, изолированность помещения и принадлежность к недвижимому имуществу.
В соответствии с п.1 ст. 19 ЖК РФ жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации.
При этом важно отметить, что в жилищный фонд не входят находящиеся в жилых домах нежилые помещения, предназначенные для торговых, бытовых и иных нужд непромышленного характера.
ЖК РФ включает в жилищный фонд все жилые помещения, находящиеся на территории Российской Федерации независимо от форм собственности, к которым относятся жилые дома и квартиры, находящиеся в частной собственности как граждан, так и юридических лиц; муниципальное жилье, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, жилые помещения из фондов жилья для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и другие), служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.
Помещения, занимаемые предприятиями, учреждениями и организациями торгового, коммунально-бытового, медицинского обслуживания в жилых домах, исключаются из жилого фонда.
Из жилищного фонда также исключаются жилые помещения в случаях их перевода в нежилые помещения (ст.22 ЖК РФ), а также признания их непригодными для проживания. Об этом следует сказать отдельно.
Так, собственник жилого помещения может использовать свое жилье не только по его прямому назначению - для проживания (ст.17 ЖК РФ), но и вправе размещать в принадлежащем ему жилом помещении предприятия, учреждения и организации, при условии перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством. Так, ст.288 ГК РФ возлагает решение указанного вопроса на ЖК РФ.
ЖК РФ допускает перевод не только жилого помещения в нежилое, но и нежилого помещения - в жилое, если будут соблюдены все требования непосредственно ЖК РФ, а также требования градостроительного законодательства.
Градостроительное законодательство состоит из Градостроительного кодекса РФ от 29 декабря 2004 года № 190-ФЗ[6] и других законов и иных нормативных правовых актов как Российской Федерации, так и субъектов РФ. К примеру, на территории города Москвы действует Закон г. Москвы от 3 октября 2001 года № 64 "О градостроительных нормативах и правилах города Москвы". Разумеется, нормативные правовые акты субъектов РФ и принятые на их основании правовые акты органов местного самоуправления применяются постольку, поскольку не противоречат ЖК РФ и Вводному закону. Кроме Градостроительного кодекса РФ существуют и иные нормативные правовые акты субъектов РФ, регулирующие как градостроительную деятельность (деятельность по развитию территорий, в том числе городов и иных поселений, осуществляемую в виде территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территорий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, капитального ремонта, реконструкции объектов капитального строительства), так и непосредственно определяющие порядок и условия перевода жилых помещений в нежилые.