Понятие, виды и условия действительности сделок с землей в Республике Беларусь (стр. 2 из 4)

Договор купли-продажи земельного участка обязательно должен содержать согласованное сторонами в письмен ной форме условие о его цене. В противном случае договор также считается незаключенным. Цена земельных участков по сделкам между собственниками земельных участков устанавливается участниками сделки, если иное не предусмотрено законодательством Республики Беларусь (ст. 62 Кодекса о земле). Закон запрещает отчуждение земли, сдачу ее в залог и аренду до полного внесения государству платы за землю. Продавец также обязан внести государству и платежи за землю (земельный налог) за все время пользования ею.

Покупатель по договору продажи земельного участка обязан оплатить покупку непосредственно до или после передачи земельного участка, если иное не предусмотрено ГК, иными актами законодательства или договором купли-продажи либо не вытекает из существа обязательства (ч.1 ст. 456 ГК). Если договором не предусмотрена рассрочка оплаты, покупатель обязан внести деньги полностью. При несвоевременной оплате переданного земельного участка продавец может потребовать оплаты данного товара и уплаты процентов в соответствии с нормами гражданского законодательства (ст. 366 ГК).

При купле-продаже земли правило о том, что в случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, не применяется.

Следует учитывать, что земля может быть сама по себе объектом сделки по купле-продаже. Например, приобретается в собственность земельный участок для ведения подсобного хозяйства. В юридической литературе такую сдел

ку именуют прямой. Но сделка с землей может только со провождать продажу иной недвижимости: жилого дома, садового дома, дачи. Такая сделка будет косвенной, опосредованной. В такой сделке объектом купли-продажи земельный участок будет наряду с другим недвижимым имуществом. Главным же объектом сделки будут иные имущественные комплексы, расположенные на земельном участке. Обычно цена здания или сооружения, иного не движимого имущества, находящегося на земельном участке, составной частью включает и цену передаваемой с этим имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее. Однако законодательством или договором могут быть предусмотрены и иные правила определения цены недвижимости при ее купле-продаже.

В случаях, когда цена недвижимости установлена в до говоре продажи недвижимости на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества (п. 3 ст. 526 ГК).

По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой не движимостью и необходима для ее использования. В случаях, когда продавец является собственником земельного участка и расположенной на нем недвижимости, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующий земельный участок или его часть.

Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к нему переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и не обходима для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования участком. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости (ст. 523 ГК).

Иначе складывается правовое регулирование перехода прав на недвижимость при продаже только земельного участка. В соответствии со ст. 524 ГК, в случаях, когда земельный участок, на котором находятся принадлежащие продавцу здание, сооружение или другая недвижимость, продается без передачи в собственность покупателя этой недвижимости, за продавцом сохраняется право пользования частью земельного участка, занятой недвижимостью и необходимой для ее использования, на условиях, определенных договором купли-продажи.

Земельный участок может стать предметом сделки, если нет спора по поводу его границ. При наличии спора о границах земельных участков между собственниками сосед них земельных участков и иными участниками земельных отношений совершение сделок по купле-продаже земли не допускается. Такой земельный участок может стать объектом купли-продажи только при условии урегулирования всех конфликтных ситуаций.

Важное значение в договоре купли-продажи земельного участка имеет объем переходящих к покупателю прав на земельный участок. Если предметом договора служит земля, она может переходить к покупателю на праве собственности. Однако для этого покупатель должен иметь право на получение земли в частную собственность.

При продаже расположенного на земельном участке объекта покупатель становится собственником земли толь ко в случае, когда такими правами обладал продавец, а сам покупатель может стать собственником земли в силу со держащихся в Кодексе о земле требований к предоставлению земельного участка в собственность граждан.

Если же участок, который занят недвижимостью, при надлежит продавцу на ином праве, то к покупателю пере

ходит только объем правомочий на землю, которыми обладал продавец иной, не земельной недвижимости. При про даже такой недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем ее собственнику, покупатель при обретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец не движимости.

Срок передачи земельного участка продавцом покупателю определяется договором. Если стороны в договоре его не предусмотрели, обязательства по передаче участка должны быть исполнены в разумный срок

Сделки по купле-продаже земли заключаются без указания какого-либо срока. Исходя из содержания договора купли-продажи, следует признать, что основной обязанностью продавца является передача земельного участка в надлежащем состоянии, пригодного для использования по целевому назначению, со всеми документами, свободным от прав и притязаний третьих лиц. Главными обязанностями покупателя по таким сделкам являются: а) обязанность принять земельный участок и б) обязанность оплатить покупку. При этом форма, порядок и способ оп латы определяют участники сделки самостоятельно.

Стороны в договоре решают вопрос о распределении расходов по оформлению и нотариальному удостоверению сделки, а также ее регистрации. Практика развития рынка недвижимости в Республике Беларусь свидетельствует, что обычно оплата расходов по государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок как и на иную недвижимость, лежит на покупателе. В то же время, именно на продавце лежит обязанность передать не движимость в собственность покупателя, поэтому вполне закономерно возложить на него бремя несения таких рас ходов.

Одним из видов договоров по купле-продаже земли является договор о продаже земельного участка одним физическим лицом другому.

Договор купли-продажи земельного участка должен со держать сведения, характеризующие:

а) стороны сделки (данные о продавце и покупателе земельного участка);

б) предмет сделки (местоположение, размер и иные сведения о земельном участке или его части, сведения о недвижимости, размещенной на этом участке; наличие зданий, сооружений, их точный перечень, по возможности - полное описание);

в) указание на правоустанавливающие документы, подтверждающие право собственности продавца земли;