Закон по-різному підходить до визначення як основ виникнення, так і кола учасників спільної власності. Підстави виникнення спільної власності не визначені вичерпно. Вона може виникнути й у випадках , прямо передбачених законом, у випадках, передбачених угодою сторін, рішенням суду , а також у силу інших обставин, що тягнуть утворення спільної часткової власності.
Так, спільна часткова власність в кондомініумі виникає в силу закону, а на майно, нажите подружжям в період шлюбу, у силу укладеного між ними шлюбного договору.
Спільна часткова власність може виникнути також внаслідок обставин , що не залежать від волі людей. Наприклад, ліс, що належить одній лісозаготівельній організації, прибило до іншої організації. Оскільки колоди не були позначені особливим маркіруванням, утворилась спільна часткова власність зазначених організацій на призначений до сплаву ліс.
Коло учасників спільної часткової власності законом не обмежений. Можлива спільна часткова власність між громадянами, між юридичними особами, між юридичними особами і громадянами, державою. Так, при частковому витребуванні спадкового майна можливе виникнення державної власності, з одного боку, і приватної власності громадян чи юридичних осіб – з іншого.
Спільна сумісна власність може виникнути лише у випадках прямо передбачених законом. Суб’єктами права спільної сумісної власності можуть бути фізичні особи, юридичні особи, а також держава, територіальні громади, якщо інше не встановлено законом.
До спільної сумісної власності, згідно нового Цивільного Кодексу України, який набирає чинності з 1 січня 2004року, відноситься майно, набуте подружжям за час перебування в шлюбі, яке є їхньою спільною сумісною власністю, якщо інше не передбачене договором чи законом. А також, майно, набуте в результаті спільної праці та за спільні грошові кошти членів сім’ї, є їхньою сумісною власністю, якщо інше не встановлено договором, укладеним у письмовій формі (згідно п.4 ст.368 нового Цивільного Кодексу України).
У спільній сумісній власності її учасник не мають наперед визначених часток. Тут право кожного із співвласників рівною мірою поширюється на все спільне майно. Вони мають рівні права володіння, користування, а за певних умов і розпорядження ним. Частки тут можуть бути визначені при виділенні їхньої рівності, крім випадків, прямо передбачених законом.
II. Правове регулювання права спільної часткової власності
Право спільної часткової власності займає значне місце у системі майнових відносин у суспільстві. Суспільні відносини між учасниками права спільної часткової власності регулюються різними правовими актами. Зокрема, у Цивільному Кодексі України праву спільної часткової власності присвячено безпосередньо статті 112-119 (в новому кодексі цьому питанню відповідають статті 356-367). При цьому дія розрахована переважно на спільну часткову власність громадян, у зв’язку з цим застосування цих норм до спільної власності організацій можливе лише тією мірою, що не суперечить спеціальному закону, статутній діяльності останніх. Окремо з цивільним кодексом України (діючому) врегульовано сумісну діяльність (статті 430-434), для здійснення якої учасники створюють спільну власність. Спільність майна засновників та учасників господарських товариств регулюється законом України “Про господарські товариства”, іншими законодавчими актами[7]. Громадянам дозволялось укладати договір про сумісну діяльність лише для задоволення своїх особистих побутових потреб. Сьогодні норми про спільну часткову власність діють з урахуванням економічних реформ, свободи господарської діяльності.
Отже, спільна часткова власність може виникнути між громадянами, організаціями, а також між громадянами і організаціями. Юридичними підставами для цього можуть бути договори про сумісну, в тому числі і підприємницьку діяльність, придбання майна у спільну власність в наслідок спадкування тощо.
У новому цивільному кодексі до суб’єктів спільної часткової власності законодавці також віднесли, крім юридичних осіб, які зазначені в діючому цивільному кодексі України, державу і територіальні громади.
Правовий режим спільної часткової власності враховує інтереси всіх учасників. Співвласники здійснюють своє право спільної часткової власності за згодою між собою. Вони можуть домовитись про порядок володіння та користування майном, що є їхньою спільною частковою власністю. Кожен із співвласників має право на надання йому у володіння та користування тієї частини спільного майна в натурі, яка відповідає його частці у праві спільної часткової власності. У разі неможливості цього він має право вимагати від інших співвласників, які володіють і користуються спільним майном, відповідної матеріальної компенсації. Згідно п. 4 ст. 358 нового цивільного кодексу України якщо договір між співвласниками про порядок володіння та користування тієї частини спільного майна в натурі, яка відповідає його частці, відповідно до їхніх часток у праві спільної часткової власності посвідчений нотаріально він є обов’язковим і для особи, яка придбає згодом частку в праві спільної часткової власності на це майно
Кожен з співвласників має рівне право голосу у здійсненні правомочності по володінню, користуванню і розпорядженню незалежно від розміру часток кожного. Співвласники мають право залежно від призначення майна встановити порядок володіння, користування ним або його частинами у натурі, визначити черговість та інші умови користування конкретною річчю
Встановлення співвласниками порядку користування з виділенням частини майна в натурі не припиняє спільної власності, оскільки такі частини не перетворюються на об’єкт самостійної власності кожного з них. У практиці найчастіше укладаються угоди про розподіл користування реальними частинами спільного майна щодо неподільних об’єктів (автомобілів, жилих будинків, інших споруд).
Спільна власність може давати певний прибуток, або потребує необхідних витрат на її утримання. Всі співвласники отримують доходи від спільної власності відповідно своїм часткам, відповідають перед третіми особами за зобов’язаннями, пов’язаними з цим майном і повинні брати участь у сплаті відповідних податків та платежів, а також у витратах з утримання і збереження спільного майна. У принципі законодавець не забороняє співвласникам передбачати інший порядок розподілу зазначених обов’язків.
Учасникові спільної часткової власності подається право на оплатне чи безоплатне відчуження іншим особам своєї частки у спільному майні (шляхом укладення угод купівлі-продажу, дарування, міни, заповіту).
Відповідно законодавства України співвласник має право самостійно розпоряджатися своєю часткою у праві спільної часткової власності.
У разі продажу частки у праві спільної часткової власності співвласник має переважне право перед іншими особами на її купівлю за ціною, оголошеною для продажу, та на інших рівних умовах, крім випадку продажу з публічних торгів.
Продавець частки у праві спільної часткової власності зобов’язаний письмово повідомити інших співвласників про намір продати свою частку, вказавши ціну та інші умови, на яких він її продає.
Якщо інші співвласники відмовляться від здійснення переважного права купівлі чи не здійснять цього права щодо нерухомого майна – протягом десяти днів від дня отримання ними повідомлення, продавець має право продати свою частку іншій особі.
Якщо бажання придбати частку у праві спільної часткової власності виявили кілька співвласників, продавець має право вибору покупця.
У разі продажу частки у праві спільної часткової власності з порушенням переважного права купівлі співвласник може подати до суду позов про переведення на нього прав та обов’язків покупця. Одночасно позивач зобов’язаний внести на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором повинен сплатити покупець. До таких вимог застосовується позовна давність 3міс.(1рік згідно нового Цивільного Кодексу України).
Передача співвласником свого переважного права купівлі частки у праві спільної часткової власності іншій особі не допускається.
Ч.3 ст.114 Цивільного Кодексу України передбачає, що при продажу частки з порушенням права привілеєвої купівлі заінтересований співвласник протягом трьох місяців може звернутися до суду з позовом про переведення на нього прав і обов’язків покупця. Вказаний тримісячний строк позовної давності і обчислюється з дня, коли позивач дізнався чи повинен був дізнатися про укладення угоди.[8] Переведення на співвласника прав та обов’язків покупця, як випливає із змісту закону, здійснюється без попереднього визнання угоди про відчуження частки у спільному майні сторонній особі недійсною. Під порушенням права привілеєвої купівлі слід розуміти також випадки продажу частки сторонній особі на пільгових умовах, зокрема за нижчою ціною, ніж це було запропоновано співвласникам. Інакше продавець мав би можливість легко обійти закон, пропонуючи їм явно неприйнятні умови.
Відповідно до роз’яснень Пленуму Верховного Суду України оскільки з виділенням учаснику спільної власності на будинок його частки в натурі спільна власність на неї припиняється, решта учасників спільної власності втрачає право привілеєвої купівлі цієї частки. Це, очевидно, має стосуватися й іншого спільного майна, щодо якого можливе реальне відділення частки.
При вирішенні справ про виділ в натурі часток жилого будинку, що є спільною частковою власністю, судам належить мати на увазі, що, виходячи зі змісту ст.115 Цивільного Кодексу України, це можливо, якщо кожній із сторін може бути виділено відокремлену частину будинку з самостійним виходом (квартиру). Виділ також може мати місце при наявності технічної можливості переобладнати приміщення в ізольовані квартири.