При залоге отдельных производственных объектов действующего предприятия обязательна всесторонняя оценка возможностей их реализации в отрыве от единого хозяйственного комплекса. Сложность заключается в том, что при реализации такого предмета залога трудно найти покупателя, заинтересованного исключительно в данном помещении (как правило, расположенном на территории предприятия с пропускным режимом и имеющем строго производственное назначение).
Для рассмотрения возможности предоставления кредита под залог предприятия банку требуется, прежде всего, технико-экономическое обоснование использования и возврата кредита.В заявку на получение ипотечного кредита под залог предприятия также входят бухгалтерский баланс предприятия, график поступления доходов и обязательных платежей и другие документы по требованию кредитора. Кредитное подразделение банка обычно обращает особенное внимание на несоответствия в финансовом плане доходов и расходов предприятия на период кредитования, сравнивает с аналогичными планами за предыдущие периоды, проверяет наличие необходимой производственно-технической базы для выполнения этого плана (например, производственных и складских площадей, оборудования, трудовых ресурсов и т.п.).
Стоимость предмета залога при ипотеке может определяться несколькими способами.Один из таких способов – на основе балансовой стоимости имущественного комплекса. У залогодателей юридических лиц имущество отражается по остаточной стоимости на балансе организации. С учетом того, что основные фонды предприятия подвергаются периодической переоценке для приведения их стоимости в соответствие с рыночной ценой на момент переоценки, можно предположить, что остаточная стоимость достаточно реально отражает цену основных фондов предмета залога. Такой способ используется банками обычно тогда, когда нет другой возможности оценить стоимость предмета залога, однако является в достаточной степени формальным.
Другой способ основывается на заключении независимой оценочной компании, которая должна иметь лицензию оценщика. Несомненно, такая оценка является более достоверной, так как осуществляется профессиональными оценщиками на основе проверенных специальных методик оценки имущества. Основной недостаток этого способа состоит в том, что такая оценка происходит без учета возможных изменений в рыночной стоимости заложенного имущества, хотя и отражает реальную стоимость имущества на момент оценки. Кроме того, затраты на оценку возлагаются на заемщика, а они весьма значительны.
Иногда оценка стоимости имущества,предлагаемого в качестве залога, осуществляется самим банком. При этом обязательно принимается во внимание фактическое и перспективное состояние конъюнктуры рынка по видам имущества, справочные данные об уровне цен (как правило, на основе публикаций, справок торгующих или снабженческих организаций и т.д.). Преимуществом такой оценки является ее безвозмездность для заемщика, однако она достаточно трудоемка для банка. Именно поэтому такой способ применяется обычно крупными инвестиционными банками, где для этого существуют специальные подразделения.
Оценка залога – одна из важнейших проблем при заключении сделки по ипотечному кредитованию. Обычно при ипотеке оценка предмета залога производится по соглашению залогодателя с залогодержателем. Несложно предугадать, что для залогодателя предпочтительнее, чтобы оценка не была слишком высокой, так как она напрямую связана с величиной пошлины нотариуса. С другой стороны, от оценки залога зависит величина кредита: чем меньше залог, тем меньше кредит.
Следует также отмстить, что в Законе «Об ипотеке» содержится абсолютно новое для российского законодательства положение (уже упомянутое в статье) о том, что ипотекой предприятия может быть обеспечено обязательство, сумма которого должна составлять не менее половины стоимости имущества предприятия. В мировой практике размер кредита обычно в 1,3-2 раза меньше рыночной стоимости предмета залога. Подобная осторожность банков объясняется, прежде всего, следующими обстоятельствами.
Стоимость имущества, предлагаемого в качестве залога, должна быть достаточна для того, чтобы покрыть не только кредит, но и проценты за весь период пользования кредитом.
Рыночная стоимость залога за время пользования кредитом может существенно измениться. Банк, как правило, рассчитывает на изменения в «худшую» сторону. Это вполне разумное решение, так как в настоящее время в России рынок недвижимости переживает глубочайшие изменения, цены на недвижимость меняются. Еще сложнее ситуация с определением ликвидности.
Кроме того, часто встречаются случаи, когда недобросовестные залогодатели предполагают избавиться от неликвидной недвижимости с помощью ипотечного кредитования. Например, заемщик имеет в собственности некое убыточное предприятие, которое долго и безуспешно пытается продать. Потерпев очередную неудачу, он обращается в банк с заявкой на кредит под залог этого предприятия (в качестве объекта недвижимости). В случае, когда банк недостаточно тщательно производит оценку предмета залога и выдаёт кредит, он обречен на невозврат этого кредита. В то же время заемщик достиг своей цели – продал банку недвижимость по цене кредита.
Если заемщик не выполнил в срок своих обязательств по договору, взыскание обращается на предмет залога в пользу банка. Обычно банк не имеет права на самостоятельную реализацию предмета залога на открытых торгах. Для этого предусмотрена специальная процедура, которая производится за определенный процент от выручки предмета залога на торгах. Нередки случаи, когда банк получает с учетом всех вычетов столь малые средства, что их не хватает даже на погашение суммы кредита, не говоря о процентах.
При залоге недвижимости обращение взыскания на предмет залога производится либо по решению суда, либо на основании соглашения сторон, удостоверенного нотариально. Исключение из данного правила составляет залог предприятия или недвижимости, имеющей особенную историческую или культурную ценность. Такое соглашение может предусматривать несколько вариантов реализации имущества должника – от свободной продажи недвижимости со свободных торгов до приобретения её банком в собственность.
Реализация недвижимости на торгах (или аукционе) начинается с установления первоначальной цены недвижимости по соглашению между сторонами (либо по решению суда). Причем эта цена не должна быть ни слишком высокой (иначе имущество не найдет покупателя), ни слишком низкой (так как в таком случае банк не сможет возместить свои затраты). Если же торги не состоялись, банк имеет право заключить соглашение с залогодателем о приобретении имущества по его начальной ценеи зачтении его стоимости в счет своего требования. В таком случае ипотека прекращается.
Если соглашение о продаже банку предмета залога не состоялось, назначаются повторные торги, где цена имущества снижается на 15 %. В случае, когда недвижимость не была никем приобретена и на повторных торгах, банк имеет право покупки этого имущества по цене на 25 % ниже первоначальной. Ипотека считается прекращенной, если залогодатель не воспользовался этим правом в течение месяца с момента окончания повторных торгов.
Закономерно возникает вопрос: для чего банку необходимо иметь дело со столь сложным и хлопотным делом, как ипотека? Действительно, затраты на содержание недвижимости и уплату соответствующих налогов (в случае ее неликвидности) велики. Однако примеры достаточно широкого использования ипотеки предприятия в развитых странах убеждают, что при данном виде обеспечения кредита риск потери предмета залога ничтожен. Банковская практика показывает, что ипотечное кредитование – один из самых надежных видов залогового кредитования, привлекательных как для залогодателей (как источник дополнительных денежных средств под низкий банковский процент), так и для залогодержателей.
Дореформенная система жилищного финансирования характеризовалась централизованным распределением бюджетных ресурсов для строительства государственного жилья и его бесплатным предоставлением гражданам, официально признанным нуждающимися в улучшении жилищных условий. В 1991-1999 гг. в структуре источников финансирования жилищного строительства произошли серьезные изменения. Доля бюджетных средств, составлявшая до начала реформы 80 %, сократилась примерно до 26 %, т.е. в 3,1 раза, в том числе доля федерального бюджета – до 15 %.
Одной из важнейших задач приорганизации системы ипотечного кредитования является мобилизация необходимых для этого ресурсов. В мировой практике проблема привлечения банками средств долгосрочных ипотечных кредитов решается в основном в рамках двух основных моделей: депозитарной модели института (привлеченные средства клиентов помещаются на расчетные счета и депозиты) и модели ипотечного банка (продажадолговых и заемных обязательств на вторичном рынке частным инвесторам). Многообразие механизмов мобилизации кредитных ресурсов, во-первых, связано со спецификой формирования финансово-кредитных систем различных стран и, во-вторых, обусловлено особенностями юридической базы, определяющей возможности кредитных институтов по проведению ипотечных операций, а также условия функционирования субъектов ипотечного кредитования на рынках недвижимости и ценных бумаг.