Администрация Кемеровской области в качестве пилотного проекта выпустила 40 тыс. жилищных облигаций на 200 млн рублей. Это один из способов привлечения инвестиций в жилищное строительство. Срок действия облигации – два года. Стоимость одной облигации – 5 тыс. рублей. Их доходность составляет 10 % годовых. Облигации выпущены под гарантию администрации Кемеровской области. Гарантия прописана в Законе Кемеровской области "Об областном бюджете" и защищена специальной статьей в проекте областного бюджета на 2005 год. Все деньги от продажи облигаций будут направлены на строительство жилья.
Для решения жилищной проблемы в области существует система предоставления льготных долгосрочных займов на 10 лет под 5 % годовых работникам бюджетной сферы и селянам. Есть также возможность оформить ипотечный кредит сроком от одного года до 27 лет под 15 % годовых. Для этого создано специальное "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Кемеровской области". За девять месяцев ипотечные кредиты уже оформили 280 семей и еще более 4 тыс. семей хотели бы их получить.
Администрация Екатеринбурга с 1994 г. развивала накопительные схемы приобретения жилья, выпуская муниципальные жилищные облигации. С одной стороны, приобретение муниципальных жилищных облигаций, эквивалентных определенному количеству квадратных метров из расчета 10 облигаций за 1 м2 жилой площади, дело выгодное: накапливаются не деньги, которые имеют свойство девальвироваться, а квадратные метры. С другой стороны, инвестор должен сначала накопить облигации на всю стоимость квартиры и лишь потом может въехать в нее. Это минус облигаций по сравнению с ипотекой.
Ипотека очень интересна для военнослужащих. Из-за высоких цен на квартиры во Владивостоке их жилищного сертификата хватало разве что на полторы комнаты. При ипотеке, оплатив сертификатом первоначальный взнос, бывший военный может сразу вселиться в квартиру, а остальную платить в рассрочку.
Согласно существующим законам под квартиры, которые отданы в ипотеку, выпускаются ипотечные закладные. Региональное или местное ипотечное агентство может отдать их в залог федеральному ипотечному агентству или специальному пенсионному фонду и по ним получить средства для строительства нового жилья. По сути – двойной оборот средств. В стране уже создано более 50 ипотечных агентств. Их опыт показывает, что уже через год-полтора большинство трудоспособного населения региона, где появляется ипотечное агентство, включается в ипотечную программу. При этом люди получают новые квартиры и сдают старые, которые идут на вторичное заселение участниками этой же программы. Оценивается же жилье, идущее под залог, строго по рыночной цене.
Международный банк Санкт-Петербурга собирается выступить в качестве финансового агента по обслуживанию жилищного облигационного займа. В Петербурге занималось аналогичным проектом ЗАО "Сити Инвест Банк". За счет привлеченных с помощью займа средств в городе построено 6,5 тыс. м2 жилья. Получили квартиры 100 семей.
Эмитировали жилищные облигации строительные компании АОЗТ "АСКОМ" и ООО "Инком-ДСК-3". Они же являлись застройщиками. В роли финансового агента выступило ЗАО "Сити Инвест Банк". Схема была отлажена и работала три года. За это время "АСКОМ" погасил два транша из четырех, а "Инком-ДСК-3" – два. Общая сумма средств, вложенных компаниями в строительство жилья, превысила 60 млн руб.
Доля жилищных облигаций при финансировании строительства колеблется в пределах 20-40 % (другим источником являются средства пайщиков). Эмиссия облигаций выгодна застройщикам, поскольку обеспечивает единовременный приток средств, позволяет бесперебойно финансировать строительство, а также получать прибыль.
Для частных инвесторов, которые приобретают облигации, тоже есть свои преимущества. Ценные бумаги, привязанные к конкретному объекту, гасятся не только деньгами, но и квадратными метрами. Если их не хватает на покупку квартиры, то допускается обмен на облигации других траншей, пока не накопится необходимое количество.
Кроме того, ценные бумаги – спекулятивный финансовый инструмент. Их доходность не опускается ниже 25 % годовых в валюте, что превышает не только инфляцию, но и доходность иных ценных бумаг.
Несмотря на все преимущества, за последние годы в РО ФКЦБ зарегистрировали эмиссии жилищных облигаций лишь две строительные компании (АОЗТ "АСКОМ" и ООО "Инком-ДСК-3"). А "Сити Инвест Банк" с 2002 года вообще закрыл проект, поскольку он был признан нерентабельным.
При первичном размещении жилищных облигаций МБСП делает акцент на юридические лица. В конце прошлого года "АСКОМ" сделал попытку продать пятый транш на Санкт-Петербургской валютной бирже, но неудачно. Компания не успела получить пятно застройки из-за ужесточившихся требований к застройщикам со стороны администрации города.
Первые выпуски облигаций в Москве состоялись в 1995-1997 гг. Облигации имели номинал в 0,1 м2 общей площади, что по тогдашним ценам составляло 60-70 долл. Такая сумма была по карману многим. Однако доходность облигаций оказалась крайне низкой, несмотря на то, что первый выпуск предусматривал ежеквартальное начисление процентов, а второй – первичную продажу их гражданам по заниженным ценам, что позволяло получать некоторую прибыль от курсовой разницы. Низкая доходность зачастую снижала те преимущества, которые давало владение облигациями.
Тем не менее, свыше 1000 москвичей получили квартиры благодаря этой акции. Жизнь обоих выпусков прекратилась после августовского кризиса 1998 года. Тогда все рынки ценных бумаг начало лихорадить, и правительство спешно выкупило те облигации, что были на руках у граждан, чем спасло их от обесценивания ввиду падения цен на недвижимость.
Облигации московского жилищного займа признаны государственными ценными бумагами. Государственные ценные бумаги выпускаются либо правительством Российской Федерации, либо правительствами субъектов РФ, что способствует повышению кредита доверия со стороны населения к данным ценным бумагам. По первому и второму выпускам облигаций, соответственно в 1995 и 1996 годах, генеральным менеджером выступил Инкомбанк. Причем отобрали его на конкурсной основе – Инкомбанк и в 1995, и в 1996 годах был в первой десятке в рейтинге банков по объемам капиталов и операций.
Первый выпуск составил 200 тыс. облигаций, каждая по 1/10 м2, т.е. на 20 тыс. м2. Реализовано 60 % выпуска этих ценных бумаг, за 2 года цена изменилась от 280 тыс. до 440 тыс. руб. за облигацию (неденоминированные рубли). Доход составил 50 % номинала. Облигации продавались как юридическим, так и физическим лицам. Это был коммерческий выпуск. Но правительство Москвы не получило ожидаемого большого притока денежных средств на строительство жилья из-за достаточно невысокого спроса на эти облигации. Граждане, которые желали улучшить свои жилищные условия, не получили относительно дешевого способа приобретения жилья.
Следующий недостаток – слишком небольшой срок (2 года) для накопления на квартиру. Тем не менее, 162 семьи москвичей справили новоселье в квартирах общей площадью почти 10 м2.
Правительство Москвы второй выпуск решило изначально делать как социально направленный. Погасить облигации могли только физические лица (москвичи), которые имели с учетом приобретаемого по облигациям жилья менее 25 м2 общей площади на одного человека, и жители Подмосковья, которые работали на московских предприятиях и стояли в очереди на улучшение жилищных условий на этих предприятиях. Стоимость облигации уже была не рыночная, а равнялась себестоимости строительства 1/10 м2 без учета затрат на социально-бытовую и инженерную инфраструктуры. Стоимость одного метра была примерно на 100 долл. ниже, нежели рыночная. В отличие от первого выпуска, районов было четыре: Южное Бутово, Марьинский парк, Жулебино и Новокосино по выбору владельцев облигаций. Предлагалось жилье в типовых панельных домах массовых серий, в основном П-3, П-44, П-46.
Тогда запланировали выпуск на 10 лет. Объем выпуска – 400 тыс. облигаций, т.е. 40 тыс. м2. Было размещено 66 % облигаций на сумму 94,7 млн руб. (деноминированных). Оформлено в собственность 1117 квартир общей площадью 71,3 тыс. м2. Разница в объеме выпуска и площади квартир объясняется тем, что владелец облигаций, если он был очередником на улучшение жилищных условий, мог, помимо облигаций, для оплаты стоимости жилья использовать безвозмездные субсидии из городского бюджета. Такого зачета было произведено на 87,2 млн руб. Также учитывалась стоимость старых квартир в собственности у граждан, которые они при погашении облигаций могли передать городу. Таких зачетов мы произвели на 70,5 млн руб. Из реализованных облигаций 99,3 % мы погасили в форме квартир, 0,7 % (или 124 м2) находится на руках граждан.
Цена облигации ежемесячно определялась Межведомственной комиссией правительства Москвы по реализации жилой площади, по себестоимости строительства. Накопили вы 70 % этих 62,3 м2, заключаете договор с правительством Москвы в лице Департамента муниципального жилья и жилищной политики – обязательство на конкретную уже квартиру. В соответствии с договором-обязательством вы должны в течение четырёх месяцев оставшиеся 30 % докупить. И на это время квартира за клиентом бронируется. Как только у клиента появилась последняя облигация, 623-я, заключается договор передачи квартиры в собственность. На основании договора в течение четырёх месяцев квартира оформляется в собственность.
В третьем выпуске были предусмотрены условия, выгодные прежде всего гражданам. Новые облигации привязаны к конкретному дому. Выпуск осуществлялся траншами (подвыпусками), один транш – это один дом. Установлен срок накопления – два года, не успеваете накопить – переходите на другой транш.
Предусмотрено объединение накопительного этапа облигаций с рассрочкой в оплате квартиры, т.е. с кредитованием. Для этого нужно накопить 50 % стоимости квартиры облигациями, после погашения которых, квартира оформляется в собственность, с одновременным ее залогом, т.е. ипотекой, и оставшиеся 50 % вы оплачиваете в течение определенного времени – 3-5 лет. Данный подход зафиксирован в концепции развития жилищной ипотеки, утвержденной в январе 2001 года правительством Москвы (постановление от 16 января 2001 года № 24-ПП).