После выяснения цели оценки следует установить, к какому классу и категории относится оцениваемая собственность.
Для целей оценки выделяют два класса собственности:
· Специализированная
· Неспециализированная
Специализированная собственность – это такая, в силу своего специального характера редко, если вообще когда-либо, продаётся на открытом рынке для продолжения её существующего использования одним владельцем, кроме случаев, когда она реализуется как часть её использующего бизнеса.
Примерами специализированной собственности являются:
1. Музеи, библиотеки и другие подобные помещения, которые принадлежат общественному сектору;
2. Больницы, помещения специализированного медицинского обслуживания и центры досуга, на которые отсутствует конкурентный рыночный спрос со стороны других организаций, желающих использовать эти типы собственности в данной местности;
3. Школы, колледжи, университеты и исследовательские институты, на которые отсутствует рыночный конкурентный спрос со стороны других организаций;
4. Стандартная собственность в особых географических районах и в местах, отдалённых от главных центров бизнеса, расположенных там для целей производства или ведения бизнеса.
Неспециализированная собственность – это все виды собственности, кроме той, что попадает под определение специализированной собственности. Другими словами, это та, на которую существует всеобщий спрос с учётом возможной модернизации или без, и которая обычно покупается, продаётся или арендуется на открытом рынке для того, чтобы использовать её для существующих или аналогичных целей либо в качестве незанятой собственности для единичного владения, либо (независимо от того, занята она или свободна) в качестве инвестиции или для развития.
При оценке недвижимости, занимаемой владельцем для использования в деятельности предприятия (бизнеса) в качестве базы оценки применяется:
· рыночная стоимость при существующем использовании - для неспециализированной недвижимости, включая недвижимость, оцениваемую на основе ее коммерческого потенциала.
· остаточная стоимость замещения - для специализированной недвижимости.
Неспециализированная и специализированная собственность в свою очередь, классифицируется на категории в зависимости от цели владения. Подобный принцип классификации используется как для целей оценки, так и для других целей.
2.5 Влияние факторов окружающей среды на стоимость.
Факторы окружающей среды, как неблагоприятные, так и благоприятные, включаются в набор факторов, обычно учитываемых при выполнении оценок. Некоторые факторы оказывают воздействие на определенный вид недвижимости и будут влиять непосредственно на расчеты оценщика, где они должны быть учтены в отношении рыночных данных, получаемых по сопоставимой и не затрагиваемой такими факторами недвижимости. В других случаях вся недвижимость в каком-либо регионе будет подвержена воздействию этих факторов.
Соответствующие факторы окружающей среды и загрязнения включают в общем случае следующие категории:
· природные факторы типа радона или метана, загрязнения воздуха или шума;
· техногенные факторы загрязнения в результате производственной деятельности в прошлом или настоящем на данной земле, или в результате попадания с соседних участков;
· факторы загрязнения в виде электромагнитных и других полей;
· факторы загрязнения при использовании материалов из вторичного сырья.
Все классы недвижимости восприимчивы к воздействию на стоимость факторов окружающей среды, но недвижимость, предлагаемая на продажу или как обеспечение кредитов, особенно чувствительна к этим факторам.
В состав работ по оценке недвижимости работы по экологическому аудиту недвижимости не входят. В случаях, если у оценщика имеются основания считать, что экологические факторы могут существенно повлиять на стоимость, он должен информировать клиента о необходимости привлечения профессионального эксперта в области окружающей среды.
Оценщик должен информировать эксперта по окружающей среде относительно контекста его исследования, включая текущее и потенциальное будущее использование участка, которое будет выражаться в стоимости, определенной на основе наилучшего и наиболее эффективного использования. В общем случае эксперт по окружающей среде должен ответить на следующие вопросы:
· можно ли успешно и экономично устранить источник загрязнения или опасности;
· если загрязнение или опасность не могут быть полностью устранены, можно ли их изолировать или закрыть, чтобы сделать недвижимость пригодной для данного использования на определенный, даже ограниченный период;
· есть ли возможность смягчить воздействия загрязнения или опасности любым способом;
· что является наиболее эффективным средством контроля загрязнения и средствами его регулирования;
В тех случаях, когда возможно ликвидировать источник или устранить последствия загрязнения, оценка может быть выполнена с учётом соответствующих расчётных издержек на такую ликвидацию или устранение.
III Практическая часть.
3.1 Практическое применение метода сравнительных продаж.
В конце 2000 года в Подольском районе началось коттеджное строительство. Малоэтажные жилые комплексы – ряды сблокированных коттеджей, имеющих общие стены с однотипными соседскими домами. Слово «кондоминиум», обозначающее собственность, создаваемую и обустраиваемую трудами соседей-единомышленников, не слишком популярно. Поэтому для обозначения экзотических для нас жилищ, построенных по принципу «общие стены и крыша – свой двор», в российском обиходе прижилось англоязычное слово «таун-хаус».
Всё же, для примера, рыночную стоимость коттеджа с помощью метода сравнительных продаж.
Общая площадь 120 кв.м., коттедж имеет 6 комнат, 3 спальни, ванную комнату, душевую, законченный подвал. Гараж на дату оценки отсутствует. Площадь участка – 1000 кв.м.
Для анализа будем использовать данные о пяти продажах сравнимых объектов в этом же районе.
Таблица №1.
| Объект №1 | Объект №2 | Объект №3 | Объект №4 | Объект №5 | |||
| Цена продажи | 65000 | 78000 | 56000 | 70000 | 54000 | ||
| Право собственности | полное | полное | полное | полное | полное | ||
Условия фи-нансирования | нерыночные,цена завышена на 3000 | нерыночные,цена завышена на 8000 | рыночные | рыночные | рыночные | ||
| Условия продажи | рыночные | рыночные | рыночные | рыночные | рыночные | ||
| Условия рынка (время) | 2 недели | 6 недель | 1 год | 1 год | 1 год | ||
| Площадь дома | 120 кв.м. | 145 кв.м. | 120 кв.м. | 145 кв.м. | 120 кв.м. | ||
| Площадь участка | 10000 кв.м | 12000 кв.м | 10000 кв.м | 12000 кв.м | 10000 кв.м | ||
| Кол-во комнат | 6 | 7 | 6 | 7 | 6 | ||
| Кол-во спален | 3 | 3 | 3 | 3 | 3 | ||
| Ванна | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 | ||
| Душ | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 | ||
| Подвал | не закончен | не закончен | не закончен | не закончен | закончен | ||
| Гараж | есть | есть | есть | есть | нет | ||
Как видно из исходных данных, объекты сравнения отличаются от оцениваемого условиями финансирования, временем продажи и физическими характеристиками.
Величина корректировки на условия финансирования определяется сравнением цены продажи объектов с рыночным и нерыночным финансированием. При этом платежи по кредиту дисконтируются при рыночной % ставке. В нашем примере величины корректировок определены в размере 3000 для объекта №1 и 8000 для объекта №2.
Так как у всех сравнимых объектов условия продажи рыночные, то корректировка на условия продажи не требуется.
Для корректировки на условия рынка (время продажи) необходимо выделить объекты, отличающиеся только этим элементом. В нашем случае объект №1 и №3 отличаются только условиями финансирования и временем продажи. Скорректировав цену продажи
объекта №1 на условия финансирования, можно определить корректировку на время продажи:
( 62000 – 56000) / 156000 = 0.1.Т.е. за год цены на рынке вырастут на 10%.
Таким образом, все сравнимые объекты приводятся в одинаковые условия по финансированию и времени продажи, что создаёт единую базу для проведения корректировок на остальные элементы сравнения.
В ряду объектов сравнения различия в размерах представлены разным количеством комнат и разной площадью дома и участка. Причём, участку площадью 12000кв.м. соответствует дом площадью 145кв.м. с 7 комнатами, а участку площадью 10000кв.м. соответствует дом площадью 120кв.м. с 6 комнатами. Отсюда корректировка на размер из сравнения объектов №1 и №2 имеет следующий вид:
70000 – 62000 = 8000.
Корректировка на наличие гаража выводится из сравнения объектов №3 и №5:
61600 – 59400 = 2200.
Корректировка на законченный подвал определяется из сравнения объектов №2 и №4:
77000 – 70000 = 7000.
Результаты выполненных корректировок приведены в таблице №2
Таблица № 2.
| Объект №1 | Объект №2 | Объект №3 | Объект №4 | Объект№5 | |
| Цена продажи | 65000 | 78000 | 56000 | 70000 | 54000 |
| Передача права собст-венности | полное | полное | полное | полное | полное |
| Корректировка правоспос. | 65000 | 78000 | 56000 | 70000 | 54000 |
| Условия финансиров. | не рыночные | не рыночные | не рыночные | не рыночные | рыночные |
| Корректир-ка на условия финансиров. | - 3000 | - 8000 | 0 | 0 | 0 |
| Скорректированная цена | 62000 | 70000 | 56000 | 70000 | 54000 |
| Условия сделки | коммерческие | коммерческие | коммерческие | коммерческие | коммерческие |
| Корректир-ка на условиях сделки | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Скорректированная цена в условиях рынка | 2 недели | 6недель | 1 год | 1 год | 1 год |
| Корректировка на условиях рынка | +10 % | +10 % | +10 % | +10 % | +10 % |
| Скорректир-ая цена | 62000 | 70000 | 61600 | 77000 | 59400 |
| Местоположение | аналогичное | аналогичное | аналогичное | аналогичное | аналогичное |
| Размер | 120кв.м. | 145кв.м. | 120кв.м. | 145кв.м. | 120кв.м. |
| Корректир-ка на размер | 0 | - 8000 | 0 | - 8000 | 0 |
| Гараж | есть | есть | есть | есть | нет |
| Коррект-ка на наличие гаража | - 2200 | - 2200 | - 2200 | - 2200 | 0 |
| Законченный подвал | нет | нет | нет | да | нет |
| Корректир-ка на подвал | + 7000 | + 7000 | + 7000 | 0 | + 7000 |
| Скорректир-ая цена | 66800 | 66800 | 66400 | 66800 | 66400 |
| Общая чистая коррекция | 1800 | 11200 | 10400 | 3200 | 12400 |
| То же в % | 3 | 14 | 19 | 5 | 23 |
| От цены продажи общая валовая коррекция | 11200 | 25200 | 14800 | 17200 | 12400 |
| От цены продажи | 19 | 32 | 26 | 25 | 23 |
Для каждого объекта сравнения получена скорректированная цена. В соответствии с условиями задачи требуется на основании данных скорректированных цен продаж вывести значение рыночной стоимости.