Министерство образования Российской Федерации
Московский новый юридический институт
Дипломная работа
по гражданскому праву
на тему:
«Содержание договора аренды недвижимости»
Студентки 6 курса ВО – 2002
____________________________________
Адрес: _____________________________
Зачетная книжка №___________________
Преподаватель_______________________
Установленный срок сдачи работы______
Работа сдана на проверку______________
Работу проверил______________________
Оценка______________________________
Тамбов 2005
Содержание
| Введение | 3 |
| Глава I. Понятие и сущность договора.§ 1. Общая характеристика договора.§ 2.Основные принципы договорных отношений. Понятие риска.§ 3. Стадии договорного процесса. | 102029 |
| Глава II.Аренда недвижимости в современной России.§ 1. Категория недвижимости: анализ различных подходов к понятию.§ 2. Понятие аренды. Виды аренды.§ 3. Содержание договора аренды недвижимости в российском гражданском праве. | 394751 |
| Заключение | 64 |
| Нормативные акты | 68 |
| Материалы юридической практики | 69 |
| Литература | 70 |
Введение
Договор аренды недвижимого имущества – очень распространенная сделка, и в современной российской юридического практике нередко рассматриваются споры, связанные с данной проблемой. Неудивительно, что в этой области возникает множество вопросов. С одной стороны, сказывается несовершенство правового регулирования в данной сфере, а с другой – нечеткое представление субъектов гражданского оборота о понятиях «недвижимость», «договор», «аренда».
Основные принципы договорных отношений изложены в первой части Гражданского кодекса:
- равенство сторон;
- неприкосновенность частной собственности;
- свобода договора;
- недопустимость произвольного вмешательства кого-либо в частные дела;
- необходимость беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.
Вторая часть Кодекса, посвященная отдельным видам обязательств, также соответствует этим принципам. Кроме того, она более детально решает другую важную задачу, которая преследовалась при разработке Кодекса, — обеспечение стабильности договорных отношений путем установления единых правил поведения для всех участников договорных отношений.
До принятия Гражданского кодекса в 1995—1996 гг. старый Гражданский кодекс РСФСР не отражал регулирование новых рыночных отношений, а помимо него действовало множество нормативных документов Президента, Правительства, министерств и ведомств, зачастую противоречиво и чрезмерно регулировавших договорные отношения.
Новый ГК РФ устранил эти противоречия, установив и максимально детализировав основные правила поведения в сфере договорных отношений, оставив на усмотрение сторон все остальные вопросы.
Для предпринимательских отношений это означает, что при заключении договоров стороны руководствуются положениями Кодекса о соответствующем виде договоров, а если этих положений недостаточно или Кодексом сторонам предоставлено право выбора из нескольких условий, то стороны устанавливают собственные условия договора. Главное, чтобы эти условия не противоречили общим положениям Кодекса.
Естественно, что некоторые виды обязательств настолько сложны, что не могут быть полностью урегулированы одним кодексом (например, страхование). Поэтому нормы гражданского права могут содержаться в других, принятых в соответствии с Кодексом законах. Причем в Кодексе специально установлено, что нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать ГК.
Вторая часть ГК РФ состоит из 31 главы, двадцать шесть из которых посвящены отдельным видам договоров и пять — обязательствам, возникающим не из договоров, — из деятельности в чужом интересе без специального поручения, из объявления конкурса, из публичного обещания награды, из причинения вреда и из неосновательного обогащения.
В зависимости от особенностей регулируемых отношений главы Кодекса об отдельных видах обязательства можно разделить на несколько подгрупп. Сначала идут главы, включающие положения об отчуждении имущества в собственность (купля-продажа, мена, дарение), далее — о предоставлении имущества в пользование (аренда, наем жилого помещения, безвозмездное пользование имуществом), потом идут главы, касающиеся выполнения работ (подряд, научно-исследовательские и опытноконструкторские работы). Затем следует комплекс глав о договорах об оказании услуг. Среди последних обычно выделяют два достаточно крупных раздела. Первый — это банковские услуги (банковский вклад, банковский счет). Второй — посреднические услуги (договор поручения, договор комиссии, агентский договор).
В данной работе будет говориться, прежде всего, о договоре аренды недвижимости.
Недвижимость (недвижимые вещи) – это объекты, перемещение которых в пространстве невозможно без несоразмерного ущерба их назначению.
Права на недвижимость – такие, как право собственности, иные вещные права, а также ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации учреждениями юстиции в едином государственном реестре. Таким образом, гражданский оборот недвижимости несколько осложнен, поскольку по общему правилу сделки с ней подлежат государственной регистрации, то есть работоспособность такого имущества требует соблюдения дополнительных формальностей.
В случаях, предусмотренных законом, наряду с государственной регистрацией может осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимости (например, специальная регистрация промышленного предприятия как источника повышенной опасности, учет зданий и сооружений как памятников истории и культуры и т. п.).
К недвижимости относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Особой разновидностью недвижимого имущества признается предприятие как особый единый имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.
В то же время в Гражданском Кодексе Российской Федерации нашел отражение и иной критерий отнесения вещей к недвижимости, опирающийся на сугубо юридическое свойство – требование государственной регистрации отдельных объектов, например, воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, искусственных космических объектов. Регистрация прав на эти объекты осуществляется в особом порядке. Регулирование отношений по поводу недвижимости, как правило, носит специальный характер, что находит выражение, например, в обязательствах по передаче ее в собственность, в использование и др.[1]
Как отмечает исследователь Л. Щенникова, нет, пожалуй, в гражданском праве другой такой категории, к которой все мы были бы столь неравнодушны, как недвижимость.
Самым простым и очевидным интерес к недвижимости оказывается у самих собственников недвижимых вещей, так называемых «владельцев заводов, домов, пароходов».
Интересом более высокого порядка выступает интерес политический. Любая консервативная партия, по утверждению К. Победоносцева, ученого цивилиста и политического деятеля России XIX в., сильна поддержкой интересов владельцев недвижимости, а, собственно поземельное владение выступает лучшим обеспечением гражданского порядка.[2]
Наконец, к недвижимости можно обнаружить и социальный или общегражданский интерес, выражающийся формулой «интерес всякого и каждого» субъекта гражданского права. «В чем состоит данный интерес, - продолжает рассуждать Л. Щенникова, - образно описал американский писатель А. Бирс в одном из своих сатирических произведений под названием «Словарь Сатаны». Если земля, рассуждал А. Бирс, это часть суши, рассматриваемая как собственность, то она принадлежит А, Б и В. Отсюда следует вывод, что на ней уже нет места Г, Д и Е, которые еще народятся. Так что само их рождение, с печалью отмечал американец, равно как и последующая жизнь противозаконны. Этот гротеск сатирика не может не наталкивать на мысль о том, что имущественные права на недвижимость, оформленные законодательно, в конечном счете, оказывают влияние на саму жизнь».
Итак, актуальность работы очевидна. Она базируется на том, что любое физическое и юридическое лицо неминуемо сталкивается с проблемой недвижимости, и часто – с вопросами аренды недвижимости, без которых трудно представить любую деятельность, в том числе предпринимательскую.
Для начала необходимо определить суть понятия «договор аренды недвижимости». Договором аренды (имущественного найма) признается гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное владение и (или) во временное пользование, а арендатор должен уплачивать за это арендодателю арендную плату (ст. 606 ГК РФ).
В ГК РФ договору аренды посвящена глава 34 (более шестидесяти статей). Давая понятие договора аренды, законодатель исходит из того, что данный договор представляет собой обычный самостоятельный вид договорных обязательств, такой же, как договор купли-продажи и т.п.
Таковы общие понятия, связанные с проблемой договора аренды недвижимости в современном российском гражданском праве. Глубокий анализ названных понятий составляет одну из задач данной дипломной работы
Надо заметить, что анализ различных периодических изданий (таких как журналы «Юридический мир», «Хозяйство и право», «Актуальные проблемы правоведения», «Российская юстиция», «Законность», «Бухгалтерский учет», «Журнал российского права» и другие) позволяет говорить о том, что проблема, которая рассматривается в данной работе, освещена недостаточно. Однако целый ряд исследователей, например, Екимов С. А., Пугинский Б. И., Гусев И., Щенникова Л., Касаткина Ю. О., Ломидзе О., Егоров А., так или иначе затрагивают проблему договора аренды недвижимости. Они анализируют различные подходы к понятию недвижимости, комментируют основные принципы договорных отношений, а также обращают внимание на сложные моменты трактовки некоторых законодательных актов.