Смекни!
smekni.com

Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования (стр. 8 из 16)

Второй этап заключается в том, чтобы оценить потенциальную возможность заемщика ввергнуть кредит и оценить степень его обеспечения. На этом этапе участвуют специалисты банка или фирмы по оценке залога, юридическая служба и служба безопасности банка. Если в качестве залога предлагается существующая квартира заемщика, то изучаются: состав помещений, планировка, общая и жилая площадь; продолжительность эксплуатации; состояние конструкций, стен, полов и потолков; состояние инженерный коммуникаций – отопление, водоснабжение, электроснабжение, канализация и др.; необходимость ремонта или модернизации в настоящий момент либо в будущем. В результате изучения этих факторов определяется стоимость предполагаемого залога. В качестве залога могут быть предложены и другие виды недвижимости, например земельный участок или летний дом, а также движимое имущество, например автомашина, ювелирные изделия или коллекций произведений искусства. Специалисты оценивают каждый предмет. Если в качестве залога предлагается строящаяся квартира, то изучается проектно-сметная документация, сроки строительства, репутация фирмы – застройщика и подрядной организации. Следует отметить, что в настоящее время в России получил развитие ипотечный жилищный кредит, когда денежные средства предоставляются на покупку квартиры, под залог имеющегося жилья.

Результаты анализа используются для того, чтобы определить в дальнейшем сумму ссуды, возможный первоначальный взнос собственных средств и предварительные сроки погашения кредита. В этих целях рассматриваются следующие доходы: заработная плата, премии, доход в форме комиссионного вознаграждения, доход в идее дивидендов и процентов, пенсионные выплаты, доход в идее арендной платы и др., а также финансовые обязательства: оплата жилья, коммунальные платежи, налоги, страховые выплаты, ранее принятые долговые обязательства, медицинское страхование и др.

Результаты андеррайтинга оформляются в виде справки или заключения и передаются на рассмотрение кредитного комитета.

На третьем этапе кредитный комитет рассматривает материалы полученные в процессе андеррайтинга, и изучает соответствующие документы, после чего принимает решение о выдаче ссуды или об отказе в ее представлении. При положительном решении кредитного комитета соответствующий работник составляет для клиента примерную смету расходов, связанных с оформление ипотечного кредита. В смете могут быть предусмотрены следующие статьи: комиссионные риэлторам; расходы по оценке залога; оплата за получение документов о залоге из органов регистрации недвижимости; нотариальный сбор за регистрацию договора купли-продажи; нотариальный сбор за регистрацию договора залога; страхование предмета залога.

На четвертом этапе банк заключает с заемщиком кредитный договор. При заключении договора стороны руководствуются основными положениями, предусмотренными Гражданским кодексом Российской Федерации, с учетом особенностей кредитной политики банка.

По кредитному договору банк кредитор обязуется предоставить денежные средства, т.е. кредит, в размерах и на условиях, предусмотренных в договоре, заемщик же обязуется возвратить в срок полученную денежную сумму и уплатить проценты за нее. В каждом кредитном договоре помимо таких разделов, как данные о сторонах, заключивших договор, имеются разделы, регламентирующие права и обязанности сторон:

- сумма кредита и размер банковского процента;

- порядок и сроки выдачи кредита;

- порядок и сроки погашения процента;

- описание и цена обеспечения, предусматриваемые в отдельном договоре залога;

- размер санкций, уплачиваемых стороной, нарушивший условия договора.

Одновременно с заключением кредитного договора заключается договор залога и оформляется закладная, а также заключается договор страхования в пользу банка. Без этих документов не может быть начата выдача ипотечного кредита.

На пятом этапе осуществляется сопровождение кредита, которое включает:

- выдачу кредита в порядке, предусмотренном в кредитном договоре;

- контроль за целевым использованием кредита в период строительства или реконструкции объектов кредитования;

- наблюдение за сохранностью и состоянием залога, принятого в обеспечение кредита;

- контроль за регулярными, в соответствии с ранее согласованными при заключении договора, сроками возврата кредита и начисленных процентов.

При нарушении сроков погашения кредита и уплаты процентов банки в отдельных случаях предоставляют отсрочки для выполнения заемщиком своих обязательств с начислением за период пользования отсроченной ссуды более высокого процента. При нарушении повторных сроков погашения кредита ссуда перечисляется на счет просроченных ссуд, и начинаются операции по реализации залога. [14, c.377]

На сегодняшний день крупнейшими банками, работающими с ипотечными кредитами разработано множество ипотечных программ, рассчитанных на различные слои общества, с отличающимися друг от друга условиями и т.д. .

Основным критерием использования кредитных средств является эффективность их использования, что выражается в понятии «финансового левереджа».

Под финансовым левереджем (рычагом) понимается использование инвестором заемных средств с целью повышения своей покупательной способности и рентабельности инвестиций (дохода на собственный капитал) в инвестиционных проектах [15, c.290].

Выделяют следующие типы финансового левереджа:

- Положительный (благоприятный) – ставка ежегодных финансовых выгод от активов, приобретаемых с привлечением заемных средств, превышает процент по кредиту. В этом случае инвестор зарабатывает деньги, привлекая ссуды.

- Отрицательный – если стоимость купленных с использованием кредита активов не повышается или если выгоды от них не превышают проценты по ссудам. Отрицательный левередж работает против владельца недвижимости.

- Нейтральный – собственность приносит доход, равный проценту по привлеченному кредиту.

Кфр=

то в ипотечно-инвестиционном анализе вводятся следующие обозначения:

Ye– ставка дохода на собственный капитал;

Ym – ставка дохода по ипотечному кредиту;

Yo– общая ставка дохода на капитал.

В этом случае коэффициент капитализации собственного, заемного и всего инвестированного капитала будет определяться следующим образом:

Re= Ye+d0ЧSFF(n;*)

где d0 – фактор изменения стоимости собственного капитала;

*=0 при рекапитализации по методу Ринга;

*= Ye – по методу Инвуда;

* = Yб – по методу Хоскольда (безрисковой ставке дохода).

Rm – коэффициент капитализации для заемного капитала (ипотечная постоянная). Он определяется как отношение суммы обслуживания долга за год к начальному балансу кредита:

Rm=

Rm= Ym+SFF(n; Ym)

где SFF(n; Ym)- коэффициент возврата (амортизации) ипотечного кредита (фактор фонда возмещения основной суммы долга). Для самоамортизирующегося кредита формируется по процентной ставке кредита.

Rо- общий коэффициент капитализации. Он определяется как соотношение чистого операционного дохода к общей стоимости объекта недвижимости:

Rо=

;

В целом справедливы следующие соотношения:

- Положительный левередж коэффициента капитализации для собственного капитала необходимо и достаточно определяется условием:

- Отрицательный левередж коэффициента капитализации для собственного капитала:

- Положительный левередж ставки дохода на собственный капитал:

- Нейтральный левередж ставки дохода на собственный капитал:

- Отрицательный левередж ставки дохода на собственный капитал:

Таким образом, положительное или отрицательное влияние заемных средств, а также интенсивность этого влияния определяются соотношением между ставками дохода на весь инвестируемый и заемный капитал.

Необходимо отметить, что эффективность такого влияния (плечо рычага) определяется отношением величины заемного капитала ко всей сумме вложенных средств, т.е. коэффициентом ипотечной задолженности.


2. Анализ ипотечного кредитования в АК СБ РФ (ОАО)


2.1 Краткая характеристика АК СБ РФ (ОАО)

Акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации (Сбербанк России) создан в форме акционерного общества открытого типа в соответствии с Законом РСФСР “О банках и банковской деятельности в РСФСР”. Учредителем и основным акционером Сбербанка России является Центральный банк Российской Федерации (свыше 60% акций уставного капитала). Его акционерами являются более 200 тысяч юридических и физических лиц. Сбербанк России зарегистрирован 20 июня 1991 г. в Центральном банке Российской Федерации. Регистрационный номер - 1481.