| Московский государственный социальный университет |
Кафедра государственно-правовых дисциплин
КУРСОВАЯ РАБОТА
| по дисциплине: | Гражданское право |
| Тема: | Договоры жилищного найма и аренды жилых помещений |
| Выполнил: | Новиков Г.В. |
| Группа: | |
| Руководитель: | |
| Дата сдачи законченной работы: | |
| «____» _______________ 2002 г. |
г. Москва - 2003 г.
СОДЕРЖАНИЕ
Введение............................................................................................................................................ 3
1. Виды сделок с жилыми помещениями................................................................................ 4
2. Договор найма жилых помещений....................................................................................... 6
2.1. Договор социального найма................................................................................................... 7
2.1.1. Общие положения.................................................................................................................... 7
2.1.2. Признание граждан нуждающимися в улучшении жилищных условий......................................... 8
2.1.3. Учет граждан нуждающихся в улучшении жилищных условий................................................... 9
2.1.4. Очередность предоставления жилья......................................................................................... 9
2.1.5. Норма предоставления жилой площади.................................................................................... 9
2.1.6. Основание для вселения в жилое помещение............................................................................ 10
2.1.7. Форма заключения и стороны договора социального найма...................................................... 11
2.1.8. Вселение нанимателем в занимаемое им жилое помещение членов семьи.................................. 12
2.1.9. Капитальный ремонт жилого дома........................................................................................ 12
2.1.10. Переустройство и перепланировка жилых помещения........................................................... 12
2.1.11. Изменение состава постоянно проживающих лиц................................................................. 13
2.1.12. Изменение договора в связи с изменением объекта соглашения............................................... 13
2.1.13.Расторжение договора по соглашению сторон....................................................................... 13
2.1.14. Выселение граждан из жилых помещений.............................................................................. 14
2.2. Договор коммерческого найма жилого помещения........................................................... 16
2.2.1. Общие положения.................................................................................................................. 16
2.2.2. Условия заключения договора................................................................................................. 17
2.2.3. Стороны договора, права и обязанности сторон..................................................................... 17
2.2.4. Замена нанимателя............................................................................................................... 18
2.2.5. Срок договора и его продление................................................................................................. 19
2.2.6. Расторжение договора........................................................................................................... 20
3. Договор аренды жилого помещения.................................................................................. 21
3.1. Общие положения................................................................................................................... 21
3.2. Правовая регламентация......................................................................................................... 22
3.3. Права и обязанности сторон.................................................................................................. 22
3.4. Использование жилища.......................................................................................................... 22
3.5. Форма договора....................................................................................................................... 22
3.6. Срок договора и его продление.............................................................................................. 22
3.7. Арендная плата........................................................................................................................ 23
Заключение.................................................................................................................................... 24
Список используемой литературы........................................................................................ 26
Приложения.................................................................................................................................... 27
1. Примерный договор коммерческого найма жилого помещения. ........................................ 27
Акт передачи жилого помещения................................................................................................... 31
2. Типовой договор социального найма жилого помещения.................................................. 31
Акт передачи жилого помещения................................................................................................... 35
3. Примерный договор аренды жилого помещения. .................................................................. 36
Акт передачи жилого помещения................................................................................................... 39
Актуальность темы. Выбранная тема в настоящее время становится все более актуальной. В настоящее время совершается большое количество сделок с жилыми помещениями, в числе которых также договоры жилищного найма и аренды жилых помещений. С каждым годом их число стремительно растет. Только за 1999 г. в России было зарегистрировано более 3 млн сделок и прав на жилье, а за 2000 г. – около 7 млн (при том, что договоры найма жилого помещения и некоторые другие сделки регистрации не подлежат).[1]
Чтобы правильно применить правовые нормы, регулирующие сделки с жилыми помещениями, необходимо сопоставить гражданское и жилищное законодательство по особенности предмета регулирования сделок с жилыми помещениями. Гражданское законодательство регулирует вопросы, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилыми помещениями, лишь тогда, когда жилье является предметом экономического оборота. Жилищное законодательство регулирует вопросы, связанные с использованием жилищного фонда, его эксплуатацией и ряд других вопросов.
Следует отметить, что Конституция РФ относит к разной компетенции гражданское и жилищное законодательство:
Гражданское законодательство – к исключительному ведению Российской Федерации (ст.71 Конституции РФ);
Жилищное законодательство – к совместной компетенции России и ее субъектов (ст.72 Конституции РФ).
Следовательно, правоотношения по поводу жилых помещений могут регулироваться как Российской Федерацией, так ее субъектами.
Цель работы: освещение вопросов, связанных с совершением и исполнением договоров жилищного найма и аренды жилых помещений.
Задачи:
1. Изучить виды сделок с жилыми помещениями.
2. Изучить особенности договора найма жилых помещений.
3. Изучить особенности договора аренды жилого помещения.
Согласно ст.153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей.
В ст. 154 ГК РФ закреплено основное разграничение сделок на виды, распространяемое на все сделки регулируемые гражданским законодательством:
| Виды сделок | |||||||
| двух – или многосторонние (договоры) | односторонние | ||||||
| сделки, для совершения которых необходимо выражение согласованной воли двух сторон, либо более сторон (например, договор жилищного найма, договор аренды жилых помещений); | сделки, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны (например, завещание). | ||||||
Таким образом, для совершения договоров жилищного найма и аренды жилых помещений необходимо выражение согласованной воли двух и более сторон, количество которых мы определим в процессе работы.
Гражданский кодекс Российской Федерации (далее ГК РФ), раскрывая содержание права собственности на жилое помещение, указывает в п.1 ст.288 на то, что собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствие с его назначением. Владельцы жилых помещений вправе распорядиться своим жильем через гражданско-правовые сделки, т.е. они могут осуществлять его отчуждение, а так же передавать во владение и пользование другому лицу. В соответствии с п.2 ст. 288 ГК РФ жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.
Сделки с жилыми помещениями можно условно разделить на виды:
По договорам жилищного найма и аренды жилых помещений жилые помещения не отчуждаются, а лишь передаются в пользование, что следует из вышеприведенной схемы.