При составлении описи должник обладает определенными правами для защиты своих имущественных прав и интересов. При описи должник вправе заявить судебному приставу-исполнителю, на какие предметы взыскание должно быть обращено в первую очередь. Судебный пристав-исполнитель обязан удовлетворить такое заявление, если это не препятствует исполнению решения.
Порядок и условия хранения арестованного имущества регламентируются п. 3 Положения о порядке и условиях хранения арестованного и изъятого имущества, утвержденного постановлением Правительства РФ от 7 июля 1998 г. N 723 (с изменениями и дополнениями от 30 декабря 2005г.) [52]. Имущество должника передается на хранение под роспись в акте ареста имущества должнику или другим лицам, назначенным судебным приставом-исполнителем (далее именуется - хранитель).
Хранитель имеет право пользоваться указанным имуществом, если по свойствам имущества пользование им не ведет к уничтожению этого имущества или уменьшению его стоимости. При этом хранитель принимает меры, обеспечивающие сохранение свойств, признаков и стоимости данного имущества, а также отличительных знаков, проставленных на нем судебным приставом-исполнителем.
Применительно к недвижимому имуществу ст.51 данного закона следовало бы дополнить обязанностью судебного пристава-исполнителя направлять копию постановления о наложении ареста на недвижимое имущество в день его вынесения в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.
Федеральный Закон РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" [53] регулирует этот вопрос в п.3 ст.28: "Вступившие в силу решения и определения судов в отношении прав на недвижимое имущество подлежат в трехдневный срок обязательному направлению судебными органами в учреждение юстиции по регистрации прав. Органы, наложившие арест на недвижимое имущество, обязаны в трехдневный срок направить заверенную копию решения о наложении ареста в учреждение юстиции по регистрации прав".
Вызывает вопрос, чем обусловлено предоставление трехдневного срока для направления постановления о наложении ареста. Целесообразно было бы направлять постановление в органы государственной регистрации немедленно, в день вынесения, для уменьшения вероятности регистрации возможных сделок при направлении постановления в трехдневный срок.
Несмотря на то, что Федеральный Закон РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" обязывает судебных приставов-исполнителей направлять постановление о наложении ареста на недвижимое имущество в учреждение юстиции по регистрации прав, подобную норму необходимо внести и в Федеральный Закон РФ "Об исполнительном производстве" для избежания возможных неточностей.
В Федеральном Законе РФ "Об исполнительном производстве" отсутствует методика оценки недвижимого имущества. Все фактически сводится к назначению судебным приставом-исполнителем специалиста для определения стоимости имущества, в том случае, если оценка отдельных предметов является затруднительной, либо должник или взыскатель возражают против произведенной самим судебным приставом-исполнителем оценки (п.2 ст.52 ФЗ РФ "Об исполнительном производстве").
Следует заметить, что вопрос об участи специалиста является дискуссионным и в гражданском процессе. М.К. Треушников считает, что "при наличии специалиста как участника процесса суд может использовать его знания и опыт в процессе исследования вещественных доказательств"[54].
Поэтому было бы целесообразным ввести должность специалиста непосредственно в Подразделении судебных приставов, что облегчило бы работу судебного пристава-исполнителя производящего оценку имущества должника, которая обязательна при составлении акта описи и ареста имущества.
Что касается методики оценки имущества, то она должна регулироваться законодательством об оценочной деятельности, в частности Федеральным законом РФ от 29 июля 1998г. № 135-ФЗ (с изменениями и дополнениями на 5 января 2006г. "Об оценочной деятельности в РФ" [55] либо инструкциями, издаваемыми заинтересованными органами.
Одним из наиболее важных этапов обращения взыскания на недвижимое имущество является его реализация. По мнению авторов Комментария к Федеральному Закону РФ "Об исполнительном производстве", правом проведения торгов недвижимым имуществом наделены только специализированные риэлтерские организации [56].Поэтому поиск специализированной торгующей организации осуществляется судебным приставом-исполнителем, после установления надлежащим образом оформленной лицензии и срока ее действия заключать с ней договор на проведение торгов.
В соответствии с действующим законодательством порядок проведения торгов определяется Гражданским кодексом РФ, который выделяет две формы торгов: они могут быть проведены в форме конкурса либо аукциона.
По словам В.В. Витрянского, "разница между ними заключается в том, что на аукционе выигравшим признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу – лицо, которое по заключению конкурсной комиссии предложит лучшие условия. В свою очередь, и аукцион, и конкурс может быть открытым или закрытым. В первом случае участником аукциона или конкурса, а следовательно, и его победителем может быть любое лицо; во втором – только лица, специально приглашенные для участия в конкурсе (аукционе). Аукцион или конкурс, в которых принял участие только один участник, признается несостоявшимся".
Президиум ВАС РФ обобщил практику рассмотрения споров, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в ходе исполнительного производства.
В частности, рассмотрены вопросы, касающиеся порядка извещения о проведении торгов. Признается, что должник является заинтересованным лицом при нарушении этого порядка, поскольку такие нарушения уменьшают возможность участия в торгах потенциальных покупателей, что влияет на цену реализуемого имущества. Указанное обстоятельство не может не затрагивать интересы должника. Кроме того, подчеркивается, что извещение о проведении торгов, сделанное по радио, необходимо расценивать как ненадлежащую форму извещения, поскольку необходимый объем соответствующей информации не может адекватно восприниматься на слух и требует иного способа донесения до потенциальных участников торгов.
Отмечается также, что нарушения, допущенные судебными приставами при наложении ареста на имущество, не могут являться основанием для признания торгов недействительными, так как эти нарушения непосредственно с правилами проведения торгов не связаны. При продаже с публичных торгов имущества государственного предприятия, принадлежащего последнему на праве хозяйственного ведения, согласие собственника не требуется. Изъятое из гражданского оборота имущество не может являться предметом договора купли-продажи, заключенного по результатам торгов. Такой договор является ничтожной сделкой, несмотря на то что отсутствуют основания для признания самих торгов недействительными (Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22декабря 2005 г. N 101) [57].
Нам кажется целесообразным было бы обратить внимание и внести в проект Исполнительного кодекса следующие нормы 1) проведение торгов только в форме открытого аукцион; 2) для признания торгов состоявшимися достаточно одного желающего, сделавшего надбавку против оценочной суммы; 3) возможность внести в счет оплаты вместо наличных денег взыскания, которые были бы обращены на проданное недвижимое имущество (вместо наличных денег внести в счет покупной цены свое взыскание по исполнительному листу).
3.3 Изъятие и передача взыскателю определенных предметов по исполнительным листам
При отказе должника добровольно исполнить исполнительный документ и передать взыскателю предметы, указанные в исполнительном документе, судебный пристав-исполнитель совершает все необходимые для исполнения исполнительного документа действия.
С этой целью судебный пристав-исполнитель вправе входить в помещения, хранилища, занимаемые должником, производить осмотры, при необходимости вскрывать помещения и хранилища (ст. 12 Закона). Эти действия судебный пристав-исполнитель осуществляет для того, чтобы, например, удостовериться, что присужденные взыскателю предметы у должника отсутствуют.
Обнаружив присужденные взыскателю предметы, судебный пристав-исполнитель, в зависимости от количества и иных свойств предметов, либо налагает арест с последующим изъятием этих предметов, либо непосредственно их изымает. Указанные действия осуществляются судебным приставом в соответствии с требованиями ст. 51 Закона.
Изъятие предметов у должника и передача их взыскателю осуществляется по акту, который составляется в трех экземплярах, из которых один вручается должнику, второй взыскателю, а третий остается в производстве судебного пристава. Прием и передача предметов подтверждается подписями судебного пристава-исполнителя и взыскателя на экземплярах акта.