ГЛАВА ТҐ
Доходным подход ж оценке недвижимости
Расчет ожидаемого чистого операционного дохода* Договор тренды. Действительный валовой доход. Расчет коэффициента капитализации» Определение прогнозного периода* Прогнозирование величии денежных потоков, включая реверсию. Прогноз денежных потоков от эксплуатации объекта недвижимости. Определение ставки дисконтирования. Расчет Стоимости объекта недвижимости методом ДДП.
□ 6,1. Метод капитализации ддавдд»
Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущум} стоимость будущих денежных потоков, т.е. отражает:
•качество и количество дохода, который объект недвижимости может Принести в течение своего срока службы;
•риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона. Доходный подход используется при определении:
•инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не МПЛатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доХОДОВ от этого объекта;
•рыночной стоимости.
В рамках доходного подхода возможно применение одного из двух методов:
· прямой капитализации доходов;
· дисконтированных денежных потоков.
В основе данных методов лежит предпосылка, что стоимость недвижимости обусловлена способностью оцениваемого объекта генерировать потоки доходов в будущем. В обоих методах происходит преобразование будущих доходов от объекта недвижимости в его стоимость с учетом уровни риска, характерного для данного объекта. Различаются эти методы ЛИШЬ способом преобразования потоков дохода.
Мри использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, а при ис-ПОЛИоиинии метода дисконтированных денежных потоков - доход от ее Предполагаемого йспольэования за ряд прогнозных лет, а также выручка От перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.
Достоинства и недостатки методов определяются по следующим критериям:
· возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя (инвестора);
· тип, качество и обширность информации, на основе которой проводится анализ;
· способность учитывать конкурентные колебания;
· способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие НАего стоимость (месторасположение, размер, потенциальная доходность).
Метол капитализации доходов используется, если:
•потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой значительную положительную величину;
•потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами. Результат, полученный данным методом, состоит из стоимости зданий, сооружений и из стоимости земельного участка, т.е. является стоимостью всего объекта недвижимости. Базовая формула расчета имеет следующий вид:
г, NOY „ЧОД
С =--------- или С =--------------------------------------------- ,-------------------- (6 1)
RKКоэффициент капитализации
ГДв С - стоимость объекта недвижимости (ден. ед.); Н коэффициент капитализации (%).
Таким образом, метод капитализации доходов представляет собой Определение стоимости недвижимости через перевод годового (или среднегодового) чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость.
При применении данного метода необходимо учитывать следующие ограничивающие условия:
· нестабильность потоков доходов;
· если недвижимость находится в стадии реконструкции или незавершенного строительства.
Основные проблемы данного метода. 1. Метод не рекомендуется использовать, когда объект недвижимости требует значительной реконструкции или же находится в состоянии незавершенного строительства, т.е. в ближайшем будущем не представляется возможным выход на уровень стабильных доходов.
2. В российских условиях основная проблема, с которой сталкивается оценщик, - «информационная непрозрачность» рынка недвижимости, прежде всего отсутствие информации по реальным сделкам продажи и аренды объектов недвижимости, эксплуатационным расходам, отсутствие статистической информации по коэффициенту загрузки на каждом сегменте рынка в различных регионах. В результате расчет ЧОД И спи» к и капитализации становится очень сложной задачей.
Основные этапы процедуры оценки методом капитализации: г 1) определение ожидаемого годового (или среднегодового) дохода, в качестве дохода, генерируемого объектом недвижимости при его наилучшем и наиболее эффективном использовании;
2) расчет станки капитализации;
I) определение стоимости объекта недвижимости на основе чистого операционного дохода и коэффициента капитализации путем деления ЧОД на коэффициент капитализации (формула 6.1).
Остановимся подробно на каждом из вышеперечисленных этапов.
I- Расчет ожидаемого чистого операционного дохода.
Оценщик недвижимости работает со следующими уровнями дохода:
' ПВД (потенциальный валовой доход);
· ДВД (действительный валовой доход);
· ЧОД (чистый операционный доход);
· ДП (денежные поступления) до уплаты налогов. Пшушшальиын валовой доход (ПВД) - доход, который можно полу-
мни. от недвижимости, при 100%-ном ее использовании без учета всех Потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле:
ПВД = 5Са,(6.2)
HWS * ПЛОЩадь, сдаваемая в аренду, м2; са- арбНДНая панка за 1 м2.
Договор аренды - основной источник информации о приносящей до-ЯОД недвижимости. Аренда - предоставление арендатору (нанимателю) Имущества за плату во временное владение и пользование. Право сдачи Имущества н аренду принадлежит собственнику данного имущества. Арен-Miiiin mniMii могут быть лица, уполномоченные законом или собственником сливать имущество в аренду. Одним из основных нормативных документов, регламентирующих арендные отношения, является Гражданский кодеке РФ (гл. 34).
Оценщик в процессе работы опирается на следующие положения до-ннтрп аренды;
· и» > договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно I передачей прав владения и пользования такой недвижимостью перелито н права пользования той частью земельного участка, которая заня-• и пи недвижимостью и необходима для ее использования, даже в том Hiv*ine, Koi да земельный участок, на котором находятся арендованные мании или сооружения, продается другому лицу;
·если орок аренды в договоре не определен» то договор аренды считаете ткточенным па неопределенный срок;
■ Передачи имущества в аренду не является основанием для прекращение или отмены прав третьих лиц на это имущество. При заключении
140
141
договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.)- В противном случае арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков. Договор аренды здания или сооружения:
· заключается в письменной форме на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации;
· предусматривает согласованные сторонами условия и размеры арендной платы, без которых договор аренды считается незаключенным.
· если арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, то он имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит;
· арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду, предоставлять арендованное имущество в безвозмездное использование, а также вносить его в качестве вклада в уставный капитал.
Величина арендной ставки, как правило, зависит от местоположения объекта, его физического состояния, наличия коммуникаций, срока аренды и т.д.
Арендные ставки бывают:
•контрактными (определяемыми договором об аренде);
•рыночными (типичными для данного сегмента рынка в данном регионе). Рыночная арендная ставка представляет собой ставку, преобладающую
на рынке аналогичных объектов недвижимости, т.е. является наиболее вероятной величиной арендной платы, за которую типичный арендодатель согласился бы сдать, а типичный арендатор согласился бы взять это имущество в аренду, что представляет собой гипотетическую сделку. Рыночная арендная ставка используется при оценке полного права собственности, когда, по существу, недвижимостью владеет, распоряжается и пользуется сам владелец (каков был бы поток доходов, если бы недвижимость была бы сдана в аренду). Контрактная арендная ставка используется для оценки частичных имущественных прав арендодателя. В этом случае оценщику целесообразно проанализировать арендные соглашения с точки зрения условий их заключения. Все арендные договора делятся на три большие группы:
·с фиксированной арендной ставкой (используются в уоломимк экономической стабильности); .
·с переменкой арендной ставкой (пересмотр ароидных отмой ■течение срока договора производится кик пришит, й vi тмит инфнмции);
•с процентной ставкой (когда к фиксированной величине арендных платежей добавляется процент от дохода, получаемого арендатором в результате использования арендованного имущества).