Теперь договор аренды заключается на срок, определенный в договоре. В то же время ГК РФ допускает заключение договоров аренды без указания срока их действия. Такие договоры считаются заключенными на неопределенный срок. Если договор аренды оформляется без указания срока действия, каждая из сторон имеет право расторгнуть его в одностороннем порядке в любое время, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца.
1.2.2. Обычные условия договора аренды здания или сооружения
Обычные условия - условия, установленные диспозитивными нормами, которые автоматически вступают в действие в момент заключения договора или в иной момент, если стороны своим соглашением не установили иное.
Диспозитивная правовая норма - установленное государством правило, предоставляющее его адресатам возможность выбора наиболее целесообразного, с их точки зрения, варианта поведения (действий) в конкретной ситуации, в пределах, установленных законодательством. Например, такую возможность дает следующая норма гражданского законодательства: "Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора". Данная диспозитивная норма предлагает участникам договора самим определить время возникновения прав и обязанностей сторон.
Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы такой договор считается незаключенным. В случаях, когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества определяются в соответствии с ГК РФ (ст.616). Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он в договоре не определен или вызван неотложной необходимостью, то в разумный срок..
Когда условие договора предусмотрено нормой, которая в соответствии с законодательством действует, если соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная правовая норма), стороны вправе своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в указанной норме. Соглашение об исключении применения диспозитивной нормы должно быть оформлено письменно в тексте договора как самостоятельный пункт, желательно с точным указанием источника (законодательного или иного нормативного правового акта), в котором содержится соответствующая норма, и ссылкой на конкретные статью, пункт, абзац и т.п. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой. Когда условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями делового оборота, применимыми к отношениям сторон.
Примерами обычных условий могут служить:
а) цена арендной платы;
б) сроки внесения арендной платы;
в) права и обязанности сторон;
г) действия арендатора при прекращении договора;
д) обязанности при случайной гибели или случайного повреждения имущества;
е) порядок расторжения договора;
ж) осуществление контроля, выполнения аварийных, ремонтных и других работ;
з) соблюдение противопожарных, технических и санитарных и иных нормативных требований, предъявляемых к использованию здания;
и) срок аренды;
к) ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества
1.2.3.Случайные условия договора аренды здания или сооружения
Случайные условия - условия , которые изменяют или дополняют обычные условия. Они приобретают юридическую силу лишь в случае включения в текст договора.
Условиями договора определяются права третьих лиц на сдаваемый в аренду объект.
Условиями договора определяется право с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договоре аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
Примерами случайных условий могут служить:
а) договоренности сторон о неустойке в размере 80% от арендной платы за три месяца
б) страхование рисков на сумму 10 000 рублей
в) рассрочка первого и второго платежа на 3 недели
г) порядок предъявления претензий по качеству исполнения обязательств не позднее двух месяцев после возникновения претензий
д) особая процедура разрешения споров, которая может длиться от двух - до четырёх недель.
е) срок для предупреждения о прекращении аренды - минимум 10 дней
ж) увеличение арендной платы при падения курса доллара ниже 27 рублей, на 4%
з) внесение арендной платы не позднее 5-ого числа каждого месяца, начиная с третьего
и) своевременное уведомление о состоянии здания в письменном виде каждый второй месяц не позднее 10-ого числа
к) срок передачи арендодателем имущества арендатору не позднее следующего дня подписания договора
л) обязательство арендатора 5 дней каждого второго месяца уделять капитальной уборки помещения
1.3. Классификационные признаки договора аренды здания или сооружения
Договоры могут быть классифицированы:
а) по моменту возникновения обязательств договор аренды относится к реальному, так как в тексте договора указан конкретный срок возникновения обязательств – договор вступает в силу с момента его государственной регистрации;
б) по содержанию регулируемой договором деятельности договор аренды относится к имущественному, так как предметом договора является имущество (здание или сооружение) передаваемое во временное владение и пользование.
в) в зависимости от того , кто может требовать исполнение договора , договор аренды относится к группе договоров в пользу участников , так как заключен между Арендодателем (Комитетом по управлению имуществом Санкт-Петербурга) и Арендатором (ЗАО «НПП «Электронстандарт») (Приложение 1);
г) в зависимости от опосредуемого договором характера перемещения материальных благ договор аренды является возмездным , так как в договоре есть прямое указание на возмездное оказание услуги - Арендодатель обязуется предоставить Арендатору за плату во временное владение и пользование Объект, так же в договоре прописаны конкретные условия платежей и расчетов по договору ;
д) по основаниям заключения договор аренды относится к свободным, так как является добровольным соглашением двух юридических лиц, (экономических субъектов), заключенное на предмет выполнения каждым из них принимаемых на себя обязательств по отношению друг к другу;
е) в зависимости от способа заключения договор аренды относится к взаимосвязанным, так как условия договора определены сторонами (участниками) договора путем согласования;
ж) в зависимости от юридической направленности договор аренды является основным, так как это договор. а не соглашение о намерениях и в договоре указана конкретная дата заключения (не предусматривается обязанность сторон заключить договор о передаче имущества в будущем );
з) в зависимости от распределения прав и обязанностей между сторонами договор аренды является взаимным, так как каждая сторона имеет и права и обязанности;
и) в зависимости от определенности правового основания сделки договор аренды относится к каузальным, так как из существа сделки видно, какую цель она преследует – передача объекта в аренду);
к) по форме договора договор аренды здания или сооружения может быть заключен в простой письменной форме, так как между юридическими лицами заключение договора предусматривается только в письменной форме, по соглашению сторон может быть нотариально заверенная письменная форма сделки.
1.4. Анализ финансово-правовых последствий неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору аренды здания или сооружения
Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, то арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.