Одним із фундаментальних принципів є необхідність державної реєстрації іпотеки за місцем знаходження її предмета. Незареєстрована іпотека недійсна. Державна реєстрація носить і публічний, відкритий характер Для кожного цілісного об’єкта нерухомого майна у спеціальній установі повинна вестися книга реєстрації прав на майно чи поземельна книга, де записується все, що стосується речових прав на нього. Чинним законодавством України не передбачено єдиного порядку реєстрації землі та нерухомого майна. Повноваженнями з реєстрації різних видів нерухомості наділені різні органи:
- місцеві ради, які видають Державні акти на право власності на землю;
- місцеві органи Держкомзему, які ведуть Земельний кадастр;
- місцеві відділення Бюро технічної інвентаризації (БТІ), які реєструють будівлі;
- органи Фонду державного майна України, які реєструють зміну права власності в процесі приватизації.
Іпотека може оформлятися у вигляді заставної – іменного цінного папера, який засвідчує право власника вимагати виконання грошового зобов'язання, забезпеченого іпотекою майна, а в разі його невиконання вимагати звернення і стягнення на заставлене майно. Заставна дає змогу здійснити своєрідну інтеграцію ринку нерухомості та фондового ринку.
Витрати на оцінку повної вартості і нотаріальне оформлення застави по кредиту Позичальник бере на себе. Банк як забезпечення кредиту розглядає наступні основні види забезпечення:
- договір застави майнових прав на внески фізичних осіб, ощадні і депозитні сертифікати
- житлові будинки, квартири і гаражі;
- нерухомість, чи устаткування товари юридичних осіб (додаток);
- акції, облігації й інші цінні папери ;
- автотранспорт;
- будь-яке інше майно споживчого і виробничого призначення, крім окремих видів майна, застава якого заборонений законом;
- поручительство фізичних і юридичних осіб . У цьому випадку банк повинний чітко розуміти, що поручительство повинне бути обґрунтоване розрахунком фінансового ліміту поручителя, при необхідності підкріплено заставою майна поручителя.
У договорах застави (додаток 5) необхідно обов'язково вказувати:
- П. І. П. позичальника;
- місце його проживання;
- суть забезпеченого заставою вимоги, його розмір і термін виконання зобов'язань (відповідно до умов кредитного договору - сума кредиту, термін повернення, розмір процентної ставки за користування кредитом і термін сплати відсотків, розмір підвищеної процентної ставки і термін сплати, розмір неустойки).
При прийнятті в заставу майна, останнє повинно бути застраховане, якщо це передбачено чи законом договором. Якщо закладене майно залишається у володінні Заставника, то останній зобов'язаний застрахувати його на користь банку у страховій компанії за узгодженням з банком до висновку кредитного чи договору до видачі кредиту. При висновку договору застави рухомого майна обов'язково виробляється реєстрація такого забезпечення в Державному реєстрі. При цьому реєстрація застави рухомого майна виробляється за рахунок засобів Позичальника, що вказується в договорі застави. При цьому необхідно зажадати від реєстратора Державного реєстру виписку про чи наявність відсутності в ньому записів про закладене рухоме майно Позичальника (Заставника).
Основні вимоги при оформленні договору застави:
1. Укладаючи договори застави, необхідно дотримувати вимоги ст. 11 Закону України "Про заставу" у частині обов'язкової згоди відповідних органів на заставу майна (у тому числі вимога про узгодження договорів застави майна з Фондом держмайна по підприємствах, що знаходиться в процесі приватизації).
2. У договорі застави відбивати, що на вибір Банку у відповідності зі ст. 20 Закону України "Про заставу" звертання стягнення на предмет застави і його реалізація можуть бути зроблені шляхом відчуження у власність Банку в рахунок погашення боргових зобов'язань.
3. Передбачати в договорах застави майна (за винятком договорів застави товарів в обороті, а також нерухомості) наступні пункти:
а) У випадку порушення позичальником зобов'язань, забезпечуваних договором застави, заставник зобов'язується передати майно заставоутримувачу в заставу по акті прийому-передачі майна, що підписується сторонами.
б) При заставі заставоутримувач зобов'язаний:
- уживати заходів, необхідні для збереження предмета застави;
- негайно повернути предмет застави
в) При заставі Заставоутримувачу надається право:
- користатися предметом застави;
- вимагати заміни предмета застави при виникненні загрози загибелі, чи ушкодження зменшення вартості предмета застави, при відмовленні заставника виконати ця вимога – достроково звернути стягнення на предмет застави.
4. Документи по забезпеченню: при заставі квартири (житлового будинку) фізичною особою:
1. Заява від клієнта.
2. Документ, що підтверджує право власності (договір купівлі-продажу, договір доручення чи інший документ).
3. Технічний паспорт.
4. Справка-характеристика (з печаткою БТІ).
5. Реєстраційне посвідчення (з печаткою БТІ).
6. Договір страхування об’єкта нерухомості на користь банку і платіжне доручення про сплату страхового внеску.
7. Рішення опікунської ради (якщо прописані неповнолітні).
8. Згода дружини (чоловіка) на передачу майна в заставу (нотаріально засвідчена) або особиста присутність при заключні договору застави.
9. Якщо один з власників помер, необхідно надати нотаріусу свідоцтво про смерть.
10. Правовстановлюючі документи на земельну ділянку, на якій знаходиться предмет іпотеки (рішення розпорядження) місцевих органів виконавчої влади, державні акти на право користування землею.
11. Довідка з державної нотаріальної контори по місцю знаходження майна про відсутність заборони на відчуження майна.
12. Акт експертної оцінки вартості об’єкту нерухомості (по окремій вимозі банку.
Переуступка дебіторської заборгованості полягає в передачі банкові належних до сплати рахунків за поставлені позичальником товари (виконані роботи, послуги).
Забезпечення шляховими документами найчастіше використовується при кредитуванні експортно-імпортних операцій.
У разі заставляння цінних паперів обов'язковою умовою є їх висока ліквідність, тому банки в заставу приймають державні цінні папери і папери відомих корпорацій.
Заставою можуть бути монети, зливки дорогоцінних металів, вироби із золота, срібла, платини, коштовні камені та ін., але цей спосіб забезпечення кредиту використовують рідко.
Гарантія як спосіб забезпечення кредиту - це зобов'язання третьої особи погасити борг позичальника при настанні гарантійного випадку (гарантійний випадок виникає тоді, коли позичальник сам не може погасити заборгованість і проценти за кредит).Якщо гарантія надається юридичною особою, то вона оформляється у вигляді гарантійного листа, де вказуються:
• назва організації-гаранта;
• назва банку-кредитора;
• назва організації позичальника;
• розмір, термін, призначення кредит):
• процентна ставка за користування кредитом;
• номер поточного рахунку організації-гаранта і в якому банку цей рахунок відкрию.
Банк, що обслуговує гаранта, оформляє відмітку про прийом гарантійного листа і зобов'язується з поточного рахунку гаранта списати в порядку встановленої черговості платежів відповідну суму боргу і проценти за нею. Кредитування позичальника, забезпечене гарантією, здійснюється після того, як банк-кредитор отримає гарантійний лист із відповідною відміткою банку гаранта.
Поручительство третьої особи оформляється як договір поруки (дод. 6) між банком-кредитором та поручителем про відповідальність поручителя за виконання на повну суму зобов'язань позичальника. Банк-кредитор перед укладенням договору поруки ретельно аналізує фінансовий стан і платоспроможність поручителя на основі документів, що подані банку-кредиторові, а також довідкових та архівних даних.
Страхування кредитів проводиться комерційними банками з 1990 року у двох формах:
• добровільне страхування відповідальності позичальників за непогашення кредитів;
• добровільне страхування ризику непогашення кредитів.
У першому випадку страхувальником є позичальник, об'єктом страхування є відповідальність перед банком, що видав кредит, за своєчасне і повне погашення боргу і процентів за ним. У другому випадку страхувальник - банк, а об'єкт страхування – відповідальність усіх чи окремих позичальників перед банком за своєчасне і повне погашення кредиту та процентів за ним.
Перелік документів складає страховик. Основна мета подання документів – визначення ступеня страхового ризику. Вивчивши клієнта, страховик встановлює страхову премію (внесок) у відсотках до страхової суми і залежно від терміну наданого кредиту. Договір страхування вступає в силу після сплати страхової премії, яка найчастіше сплачується одноразово і не пізніше дати видачі кредиту. Найбільш важливим моментом у страхуванні є встановлення розміру відповідальності, яку бере на себе страховик, визначення страхового випадку і відшкодування збитків.
2.4 Процентні ставки за кредитами
Серед найважливіших факторів впливу на соціально-економічний стан та інвестиційний клімат у країні – рівень банківських кредитних ставок. Незважаючи на те, що Національний банк України протягом 2002 року чотири рази знижував свою облікову ставку (у січні вона становила 12.5%, у грудні - 7.0 %) кредитні ставки комерційних банків на небанківському ринку залишаються зависокими: в середньому близько 20%.
Основним видом плати за користування банківським кредитом є процент. Процентами або прирівняними до них доходами називається будь-яка винагорода за надання коштів та зобов'язання їх надати, а також за прийняття кредитного ризику контрагента, і яка розраховується пропорційно часу та сумі коштів, які є об'єктами кредитної операції. Поряд з процентом банки можуть установлювати комісію, що застосовується як додатковий елемент ціни банківського кредитування. Рівень процентної ставки залежить від таких факторів: