Заключая договор купли-продажи квартиры с условиями пожиз-ненного содержания, собственник распоряжается своим жильем после своей смерти. Преимуществом этого договора по сравнению с насле-дованием квартиры является то, что при наследовании свидетельство о собственности на жилище выдается нотариальной конторой не ранее шести месяцев со дня открытия наследства и, таким образом, нас-ледник не может распоряжаться жильем до истечения этого срока.
Кроме того, у завещателя могут быть обязательные наследники, которым покупателю придется выплачивать компенсацию. При наследо-вании имущества взимается специальный налог, и, наконец, завеща-тель может в любой момент отменить или изменить завещание.
Собственники квартир могут заключить между собой договор ме-ны. Этот договор следует отличать от договора обмена жилыми поме-щениями. В последнем случае между сторонами происходит переход права пользования, а не права собственности как в договоре мены. Кроме того, в отличие от договора мены договор обмена жилыми по-мещениями оформляется специальными обменными ордерами.
В соответствии со ст. 255 ГК РСФСР по договору мены каждая из сторон передает другой стороне определенное имущество в собс-твенность, то есть каждая из сторон является одновременно и про-давцом и покупателем.
Единственным отличием договора мены от договора купли-прода-
жи является то, что в договоре мены одна из сторон в качестве
встречного предоставления передает другой стороне не деньги, а
имущество. В связи с этим к договору мены применяются те же пра-
вила, что и к договору купли-продажи. Так, стороны обязаны пре-
· 17 -
дупредить друг друга о недостатках обмениваемого имущества, а также о правах третьих лиц на это имущество (нанимателя, залого-держателя и т.д.).
Если обмениваемое имущество (в данном случае речь идет о квартирах) не является по стоимости равным, то в договор может быть включено условие о доплате той стороны, имущество которой стоит дороже. В договор мены могут включаться и другие условия, не противоречащие его природе (например, о том, что обе или одна из сторон отремонтируют свои квартиры).
Так же, как и договор купли-продажи, договор мены квартир подлежит сначала нотариальному удостоверению, а потом регистрации Департаментом муниципального жилья.
Определенные сложности возникают при заключении договора ме-ны между собственниками квартир и владельцами муниципальных (неп-риватизированных) квартир. При заключении таких договоров собс-твенники квартир настаивают на том, чтобы их контрагенты также приватизировали свое жилье, а последние, зная, что муниципальное жилье можно приватизировать только один раз, по различным причи-нам не хотят этого делать.
В качестве выхода из создавшейся ситуации можно предложить следующий вариант. В случае, если в неприватизированной квартире проживает несколько нанимателей, то эта квартира может быть при-ватизирована на имя только одного из них, который и заключает до-говор купли-продажи, а затем прописывает в новую квартиру членов своей семьи. Таким образом, остальные наниматели сохраняют в пос-ледующем право приватизации муниципальной площади.
Договор мены может заключаться не только на квартиры, но и на приватизированные комнаты в коммунальных квартирах. В этом случае необходимо иметь следующие документы:
1) свидетельство о собственности на жилище (с указанием раз-мера комнаты и общей площади коммунальной квартиры);
2) договор передачи жилья в собственность, зарегистрирован-ный Департаментом муниципального жилья;
3) соглашение об определении долей, нотариально заверенное и зарегистрированное Департаментом муниципального жилья;
4) справка БТИ об оценке стоимости квартиры (с указанием размера долей всех собственников коммунальной квартиры)._53
· 18 -
Договор дарения_0
Собственник квартиры может подарить свою квартиру любому фи-зическому или юридическому лицу. Для этого он заключает договор дарения. По договору дарения одна сторона (даритель) передает безвозмездно другой стороне (одаряемому) имущество в собствен-ность.
Дарение не считается состоявшимся, если дело ограничилось только соглашением, даже письменным, но передачи имущества не бы-ло. У одаряемого на основе одного лишь соглашения с дарителем не возникает права требовать передачи вещи, а у дарителя - обязан-ности ее передать.
Однако и передача вещи сама по себе еще не создает дарения.
Дарение - это договор, который предполагает волю дарителя и сог-ласие одаряемого на получение имущества в собственность. Если последний не изъявляет соответствующего желания или прямо откло-няет дар, то дарения нет.
Для договора дарения характерно то, что даритель при жизни отчуждает другому лицу имущество добровольно и безвозмездно. Без-возмездность договора означает, что он не предусматривает наличия какой-либо компенсации со стороны одаряемого.
Даритель, совершая дарение, обязан обеспечить возникновение права собственности одаряемого, свободного от обременения, и, в частности, от прав третьих лиц (нанимателя, залогодержателя и т.д.). Кроме того, даритель отвечает перед одаряемым за убытки, причиненные ему вследствие отчуждения подаренного имущества по иску третьего лица (например, судебные расходы), а также тем, что в подаренной вещи имеются существенные недостатки. На одаряемом же не лежит никакой обязанности перед дарителем. Нельзя на одаря-емого возлагать обязанность не отчуждать подаренное имущество или не совершать по поводу этого имущества другие сделки. Таким обра-зом, договор дарения не может содержать условия, ограничивающие право собственности одаряемого.
Если договор дарения квартиры или комнаты совершается в
пользу несовершеннолетних, то при нотариальном удостоверении но-
тариус должен от законного представителя несовершеннолетнего или
попечителя взять разрешение на получение дара. Это вытекает из
· 19 -
ст. 133 Кодекса о браке и семье )КоБС), согласно которой опекун не вправе заключать договор дарения от имени малолетнего, а попе-читель - давать согласие на договор при заключении его несовер-шеннолетним (от 15 до 18 лет) без разрешения органа опеки.
Договор дарения квартир или комнат в коммунальной квартире удостоверяется в нотариальной конторе при условии представления указанных выше документов, подтверждающих право собственности на квартиру, которая переходит в дар, и затем этот договор регистри-руется Департаментом муниципального жилья.
Как было отмечено выше, собственник квартиры может заложить свою квартиру. Это прямо вытекает из ст. 6 Закона РФ “О залоге” от 29 мая 1992 г., установившей, что предметом залога может быть любое имущество, которое в соответствии с законодательством РФ может быть отчуждено законодателем и п.3 ст.7 этого же закона, согласно которому собственник квартиры самостоятельно решает воп-рос о сдаче ее в залог.
Суть залога состоит в том, что при залоге кредитор (залого-держатель) вправе при неисполнении должником обеспеченного зало-гом обязательства получить удовлетворении из стоимости заложенно-го имущества преимущественно перед другими кредиторами. Однако кредитор не становится собственником заложенного имущества: он вправе лишь требовать его реализации в установленном гражданским процессуальным законодательством порядке.
В соответствии со ст. 11 закона о залоге, если залог иму-щества подлежит государственной регистрации, то договор о залоге считается заключенным с момента его регистрации.
В Москве такая регистрация осуществляется в соответствии с
постановлением правительства Москвы “О государственной регистра-
ции залога жилых помещений, принадлежащих гражданам или юридичес-
ким лицам на право собственности” от 27 апреля 1993 г. Государс-
твенную регистрацию залога жилых помещений, принадлежащих гражда-
нам или юридическим лицам, и выдачу свидетельств о такой регист-
рации должен осуществлять Департамент муниципального жилья. При
этом за регистрацию залога, выдачу свидетельств о регистрации и
· 20 -
предоставление выписок из реестра взимается государственная пош-лина.
Для регистрации договора о залоге, заключенного между банком и собственником квартиры, в Департамент муниципального жилья не-обходимо представить следующие документы:
_ш+_0 1) три экземпляра нотариально заверенных договоров (два под-линника и одна нотариально заверенная копия);
3) справка БТИ о стоимости квартиры;
4) подлинники правоустанавливающих документов на квартиру
(свидетельство о собственности на жилище, подлинники договоров и т.д.);
5) доверенности (если они необходимы);
6) копию устава банка и регистрационное свидетельство;
_5_ш-_0 7) заявление _0с просьбой _0зарегистрировать договор о залоге, завизированное _0заместителем руководителя _0Департамента _0муниципаль-ного жилья.
Залог квартиры, являющейся общей совместной собственностью, можно осуществлять только с согласия всех собственников._54_0 Если же речь идет об общей долевой собственности, то собственник доли может заложить свою долю без согласия других собственников. Следует от-метить, что залог квартиры, являющейся собственностью члена коо-ператива, полностью выплатившего свой пай, осуществляется в том же порядке, что и для приватизированных квартир.
Поскольку квартиры относятся к недвижимости, то их залог от-носится к ипотеке. Договоры об ипотеке в отличие от других разно-видностей договоров залога требуют обязательного нотариального удостоверения и регистрации. Договор об ипотеке заключается в форме закладной (ипотечного свидетельства).
В договоре залога участвуют две стороны: залогодатель - ли-цо, которое предоставляет определенное имущество в залог, и зало-годержатель - лицо, которое вправе при неисполнении должником обеспеченного залогом обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами.