это помещение. Отказ от включения несовершеннолетних в число
участников общей собственности на приватизируемое жилое помещение
может быть осуществлен опекунами и попечителями, в том числе ро-
дителями и усыновителями несовершеннолетних, только при наличии
· 30 -
разрешения органов опеки и попечительства.
Следствием “невнимательности” Департамента муниципального жилья стал тот факт, что в практике судов достаточно часто встре-чаются споры по поводу признания сделок купли-продажи квартир не-действительными по тому основанию, что при приватизации квартир были нарушены права несовершеннолетних членов семьи на участие в приватизации. Суды в таких случаях принимают решение о признании сделок, последовавших после приватизации квартир, недействитель-ными.
Покупателю также следует быть осторожным, если в цепочке до-говоров купли-продажи имеется сделка, совершенная поверенным, действовавшим по “генеральной доверенности”, выданной лицом, яв-лявшимся на тот момент собственником квартиры. Бывший собственник может впоследствии заявить, что на самом деле он поручил поверен-ному совершить обмен квартиры с доплатой и был введен им в заб-луждение относительно характера сделки, связанной с его кварти-рой.
Много проблем счастливым обладателям квартир и их домочадцам может принести институт прописки. Одна из самых распространенных проблем - ничем не ограниченное право собственности, оказывается, ограничивается волей власть предержащих - “прописать” или “не прописать” в приобретенное жилье. Право прописки в приобретенную в Москве квартиру для граждан РФ стоит почти столько же, сколько сама квартира.
Еще один момент, связанный с пропиской. При покупке жилья необходимо проверить, разрешена ли прописка в этот дом. Дом может быть определен под снос, что влечет за собой запрет прописки.
Что касается налогообложения денежных сумм, полученных про-давцами от продажи жилплощади, то в соответствии с пп. “в” п.6 ст.3 Закона “О подоходном налоге с физических лиц” в совокупный доход не включаются суммы, получаемые в течение года от продажи квартир, не превышающие 500-кратного установленного законом раз-мера минимальной месячной оплаты труда.
Среди банков и других субъектов предпринимательской деятель-
ности растет интерес к залогу недвижимости как средству обеспече-
ния исполнения обязательств. Применение законодательства о залоге
на практике оказывается проблематичным, но, поскольку развитие
этого института представляется перспективным, рассмотрим, как
· 31 -
можно применить залог в современных условиях.
1). совместное заявление залогодателя и залогодержателя в Департамент муниципального жилья;
3). справка БТИ;
Регистрация залога квартиры осуществляется Департаментом му-ниципального жилья в соответствии в постановлением Правительства Москвы N 415 от 27 апреля 1993 г.
Временное положение о регистрации залоговых операций с жилы-ми помещениями предусматривает, что регистрация производится пу-тем:
_ш+ 1). внесения регистрационной записи в книгу регистрации залоговых операций с жилыми помещениями;
2). проставления отметки о регистрации на всех оригинальных эк-земпляров договора о залоге;
4). выдачи свидетельства о регистрации залога. Договор залога
должен быть зарегистрирован в течение 15 календарных дней со дня подачи заявления и представления документов в Департамент муници-пального жилья.
Погашение регистрационной записи при прекращении залога осу-ществляется при условии:
2). представления оригиналов договора о залоге с от-меткой о его регистрации;
3). представления доказательств исполнения обеспе-ченного залогом обязательства.
При погашении регистрационной записи делается от-метка в реестровой книге, в банке данных собственников жилья, на оригиналах договора о залоге.
По запросу залогодателя и залогодержателя, а также других заинтересованных лиц Департамент муниципального жилья выдает:
· выписки из реестровой книги;
· информацию о регистрации залога. Договор залога считается заключенным с момента государственной регистрации. Совершение сделок с квартирами иногда усложняется тем, что в квартире может быть прописан человек (не включенный в свидетельство о собствен-ности на квартиру, так как был, например, прописан в нее после
· 32 -
приватизации), который там продолжительное время не живет. В этом случае необходимо доби-ваться в судебном порядке признания лица утратившим право пользо-вания жилым помещением вследствие сверх установленных сроков._510 Только после этого отсутствующий утрачивает право на проживание в приватизированной остальными членами семьи квартире.
Наниматели, бывшие члены семьи собственника, другие лица, не являющиеся собственниками приватизированного жилого помещения, могут быть выселены собственником только в случаях, предусмотрен-ных законом_511_0 , в частности, если это лицо систематически разрушает или портит жилое помещение или использует его не по назначению, либо систематически нарушает правила проживания, что делает невозможным для других проживание с ним в одной квартире, а меры предупреждения и общественного воздействия не дали результатов.
Тема наследования жилища, принадлежащего наследодателю на праве собственности, заслуживает отдельного разговора, поэтому остановимся лишь на ключевым моментах.
Граждане, ставшие собственниками жилых помещений, владеют, поль-
зуются и распоряжаются ими по своему усмотрению, вправе прода-
вать, завещать, дарить, сдавать в аренду эти помещения, а также
совершать с ними иные, не противоречащие закону сделки._512
Если гражданин желает, чтобы квартира досталась, например, его внуку, ему следует оформить завещание на его имя, поскольку наследование по закону имеет место, если оно не изменено завеща-нием. В противном случае наследниками в первую очередь станут де-ти, супруг и родители умершего. Во вторую очередь - братья, сест-ры умершего, его дед и бабка. Наследником по завещанию может быть и несовершеннолетний гражданин, который по достижении совершенно-летия должен нотариально оформить вступление в право на наследс-тво.
На практике немало проблем приносят сделки, связанные с
квартирами, принадлежащими нескольким гражданам на праве общей
собственности. Ставшие собственниками приватизированного жилого
помещения граждане вправе владеть, пользоваться и распоряжаться
им по своему усмотрению, не нарушая при этом прав и охраняемых
законом интересов других лиц. Продажа одним из участников общей
долевой собственности на приватизированную квартиру своей доли
· 33 -
постороннему лицу возможна лишь при условии, если остальные собс-твенники откажутся от осуществления права преимущественной покуп-ки либо не осуществят это право в течение месяца_513 Продавец доли общей собственности обязан известить в письменной форме остальных участников общей собственности о наме-рении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и дру-гих условий, на которых он ее продает. При продаже с нарушением права преимущественной покупки другие участники общей долевой собственности в течение трех месяцев имеют право требовать в су-дебном порядке перевода на них прав и обязанностей покупателя. Выдел участнику общей собственности на квартиру принадлежащей ему доли допустим, если имеется техническая возможность передачи ист-цу изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений, оборудования отдельного входа. При отсутствии такой возможности суд вправе по просьбе истца определить порядок пользования квар-тирой.
· 34 -
З_0 а к л ю ч е н и е
Подготовка офицеров-пограничников, призванных проходить службу в различных уголках России, предусматривает их всесторон-нюю военную, специальную и юридическую подготовку.Наряду с этим хочется подчеркнуть, что отнюдь не второстепенное значение играет юридическая подготовка курсантов-пограничников.Вся наша жизнь напрямую связана с гражданскими правоотношениями, и участившиеся в последнее время высказывания курсантов о ненужности юридическо-го образования не имеют под собой ни какого основания.Каждый кур-сант, без исключения, после окончания института столкнется с проблемой обеспечения и получения жилья.По этому отрицание необ-ходимости получения полного и всестороннего юридического образо-вания может привести в будущем к большим жизненным трудостям. Примером такой необходимости служит данная работа, призванная по-мочь в разрешении основных проблем возникающих в области жилищных правоотношений и послужить практическим пособием при заключении гражданско-правовых сделок с жильем.В этом и заключается наряду с теоретическим,-практическое значение курсовой работы.
· 35 -
_ш+
1 И.И.Андрианов Жилищное законодательство,-М.,юр.лит.,
1988,с.3
2 см. список используемой литературы
3 Домашний адвокат N 24 ,1995 ,с.6
4 см. ст.7 п.1 Постановления правительства Москвы от 27 апреля 1993 г.
5 см. ст.534 ГК РСФСР
6 Домашний адвокат N 5,1995 ,с.2
7 Домашний адвокат N N 7,8 ,1996 ,с.с. 2, 5
8 Домашний адвокат N 1, 1995 ,с.5
9 Домашний адвокат N 21-22 ,1995 ,с.10
10 см. ст. ЖК РСФСР
11 см. ч.1 ст.89 , ст.ст. 135 136 ЖК РСФСР
12 см. ст.3 Закона РФ “О приватизации жилищного фонда.”
_ш-
· 36 -
_ш+_0 Список использованной литературы
1 Конституция РФ ст.ст.25,40 2 Гражданский кодекс РФ ч.1 гл.18 3
Гражданский кодекс РСФСР раздел 7 4 Основы гражданского законода-
тельства союза ССР и республик
раздел 6 5 Жилищный кодекс РСФСР 6 Закон РФ “Об основах феде-