Проблема состоит в том, что этими полномочиями органы государственной власти наделены в полном объеме только с 2005 года, Законом № 214-ФЗ. Договоры же долевого участия в различных формах заключались, начиная с 90-х годов прошлого века, и сам Закон № 214-ФЗ принят с учетом опыта их реализации, зачастую негативного. Эти договоры заключались на основании общих норм Гражданского кодекса, составлялись произвольно каждой организацией и не содержали мер, гарантирующих права дольщиков. Именно наследие тех времен, так называемые «дольщики первой волны», и составляют сейчас наиболее болезненную проблему.
Тем не менее, следует отметить, что большинство объектов были благополучно построены и переданы дольщикам на основании взаимных договоренностей, и в целом количество оставшихся с тех времен «проблемных» объектов сравнительно невелико.
3.2 Пути решения проблем долевого участия в жилищном строительстве
Практически во всех субъектах Российской Федерации присутствуют проблемы обманутых дольщиков.
Министерство регионального развития Российской Федерации сообщало, что в связи с ситуацией, сложившейся на рынке жилья, особое внимание уделяется защите прав пострадавших соинвесторов, и предпринимаются меры по исключению правовой возможности возникновения «строительных пирамид» с участием граждан - участников долевого строительства. [2.24.]
В этих целях разрабатываются поправки в действующее законодательство. В настоящее время Минрегион России, проведя серьезную аналитическую работу, располагает данными о более чем 300 проблемных объектах долевого строительства в 40 регионах России. В таких субъектах Российской Федерации создаются рабочие группы с участием представителей администрации данного субъекта Российской Федерации и пострадавших соинвесторов, составляются планы работы пострадавших соинвесторов применительно к проблемам конкретного региона. Основными задачами рабочих групп являются сохранение активов недобросовестных компаний - застройщиков для того, чтобы граждане получили возможность управлять этими активами и, таким образом, завершить строительство или вернуть вложенные деньги. Разработано несколько путей возможного выхода из данной ситуации, которые направлены на рассмотрение в Правительство Российской Федерации. В отношении ряда руководителей компаний недобросовестных застройщиков Генеральной прокуратурой Российской Федерации и прокуратурами субъектов Российской Федерации возбуждено производство уголовных дел. Часть недобросовестных руководителей уже отбывает наказание.
Организована работа с руководителями субъектов Российской Федерации, составлен график рассмотрения и оценки проводимой ими работы на расширенных заседаниях рабочей группы, а также на заседаниях Правительства Российской Федерации при рассмотрении вопросов регионального развития. Ассоциациями «обманутых вкладчиков» в регионах Российской Федерации создается единый реестр пострадавших участников долевого строительства и реестр проблемных объектов долевого строительства.
Тем не менее, единый подход к решению проблемы обманутых дольщиков предложить трудно. В большинстве субъектов Российской Федерации органы государственной власти, принимая нормативные акты, выражают свою обеспокоенность этой проблемой и принимают меры к оценке ее масштаба.
Одним из наиболее интересных примеров системного решения проблем обманутых дольщиков является Закон Самарской области «О мерах по защите прав участников долевого строительства многоквартирных домов (обманутых дольщиков) на территории Самарской области», который направлен на защиту прав лиц - участников долевого строительства многоквартирных домов, пострадавших от действий застройщиков, в результате чего строительство остановлено и (или) участники долевого строительства не могут оформить права на данные объекты, и внесенных в соответствующий реестр.
Положения Закона в части, регулирующей отношения по предоставлению субсидий (субвенций), обеспечению строительства многоквартирных домов за счет средств областного бюджета, распространяются исключительно на отношения с участием физических лиц в долевом строительстве жилых помещений в многоквартирных домах.
На территории Самарской области реализуются меры государственной поддержки в отношении следующих категорий обманутых дольщиков:
- права которых на объекты долевого строительства не зарегистрированы в установленном порядке и(или) застройщиком фактически не начато освоение земельного участка, предоставленного под возведение объекта долевого строительства, либо освоение земельного участка приостановлено;
- права которых на объекты долевого строительства зарегистрированы в установленном порядке, однако в отношении данных объектов не выданы разрешения о вводе их в эксплуатацию.
В первом случае министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области принимает меры к прекращению прав застройщиков на земельный участок и выступает заказчиком строительства многоквартирного дома. При этом министерство заключает с обманутыми дольщиками договоры, в рамках которых принимает обязательства по обеспечению строительства многоквартирного дома и безвозмездной передаче жилых помещений в нем в собственность обманутым дольщикам после завершения строительства. Соответствующие договоры заключаются министерством с обманутыми дольщиками, оплатившими полную стоимость жилого помещения, определенную договором участия в долевом строительстве. В этом случае обязанность по безвозмездной передаче жилых помещений в собственность обманутых дольщиков ограничивается предоставлением не более одной квартиры в многоквартирном доме каждому обманутому дольщику, имевшему право требования на передачу в собственность в объекте долевого строительства более одной квартиры.
Во втором случае за счет средств областного бюджета обманутым дольщикам (товариществу собственников жилья) предоставляются субсидии (субвенции) в размере, необходимом для завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию. При этом министерством с получателем субсидии (субвенции) заключается договор о предоставлении субсидии (субвенции), в рамках которого определяется порядок предоставления и использования субсидии (субвенции) с учетом порядка и сроков завершения строительства. При наличии свободных (невыкупленных дольщиками) помещений объекта долевого строительства Правительство Самарской области заключает с обманутыми дольщиками договор, предусматривающий передачу в собственность Самарской области части невыкупленных на момент предоставления за счет средств областного бюджета субсидии (субвенции) помещений.
Правительство Самарской области разрабатывает механизмы возврата средств областного бюджета, использованных в рамках реализации указанного Закона.
Порядок предоставления субсидий (субвенций) участникам долевого строительства (товариществам собственников жилья) многоквартирных домов на территории Самарской области утвержден Постановлением Правительства Самарской области от 30.05.2007 № 71. Субсидии предоставляются обманутым дольщикам, субвенции, сведения о которых содержатся в реестре участников долевого строительства многоквартирных домов (обманутых дольщиков) на территории Самарской области. Размер субсидии (субвенции) определяется по результатам инвентаризации соответствующих многоквартирных домов, которая проводится комиссией, созданной Правительством Самарской области.
Субсидии (субвенции) предоставляются в соответствии с графиком, утверждаемым министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области на основании договора о предоставлении субсидии (субвенции), заключенного между Министерством и обманутым дольщиком.
Контроль за целевым использованием субсидий (субвенций) осуществляется Министерством. В случае нецелевого использования обманутым дольщиком субсидии (субвенции) указанные средства подлежат возврату в областной бюджет.
Законом предлагается направить средства областного бюджета на финансирование достройки многоквартирных домов в интересах дольщиков - физических лиц, как наименее защищенной с финансовой точки зрения группы участников долевого строительства. Закон распространяется только на тех дольщиков, которые на момент вступления его в силу не заключили соглашения по достройке их домов с органами государственной власти Самарской области, специализированной областной ипотечной организацией или со строительными организациями. С этой целью будет вестись реестр «обманутых дольщиков» в Самарской области. Правила ведения реестра и порядок и срок подачи заявлений дольщиков о включении их в реестр утверждаются правительством Самарской области. Реестр будет способствовать учету обманутых дольщиков, систематизации сведений о них и о соответствующих объектах долевого строительства.
На реализацию закона планируется направить 4,5 млрд. рублей. Его реализацию предлагается осуществить в течение 2-3 лет, исходя из возможностей областного бюджета.
Комментируя решение Думы, действующий тогда губернатор Самарской области Константин Титов заявил: «Сегодня депутаты одобрили очень важный закон, который поможет нам решить проблему «обманутых дольщиков». Речь идет о средствах областного бюджета, о деньгах налогоплательщиков - нас с вами. И мы не можем помогать тем, кто делает бизнес, вкладывая деньги в недвижимость. Но есть люди, которые за новое жилье отдали не только свои кровные, но и единственное имеющееся жилье. Для них это не имущественная проблема, а настоящая трагедия. Они действительно нуждаются в помощи государства и могут на нее рассчитывать». В сотрудничестве с муниципальными властями проблемы дольщиков будут в скором времени решены, в первую очередь, в Тольятти и Новокуйбышевске. С самарскими же дольщиками, по признанию губернатора, дело обстоит сложнее. Как заявил Константин Титов, «проблемы самарских участников долевого строительства будут решены тогда, когда, наконец, в городе перестанут заниматься только политикой и займутся людьми».