Смекни!
smekni.com

Договор аренды нежилого помещения 3 (стр. 12 из 17)

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государст­венной регистрации, если иное не установлено законом. Эта ре­гистрация осуществляется в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. Аренда рассматривается как ограничение (обременение) права собственности (или иного вещ­ного права) на объект недвижимости1. Иными словами, регистра­ция договора аренды всегда вторична. Ей должна предшествовать регистрация того права, которое обременено договором аренды, и права собственности, если оно не совпадает с предыдущим пра­вом (п. 2 ст. 6 Закона), а также кадастровый и технический учет самого объекта недвижимости (ст. 12 Закона). Все эти сведения должны быть внесены в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. И только затем можно ре­гистрировать договор аренды.

Государственная регистрация договора аренды производится по заявлению любой из сторон (п. 1 ст. 26 Закона). Если заявление подается арендодателем, участие арендатора необязательно. При подаче заявления о регистрации арендатором применяются прави­ла ст. 16 Закона. Иными словами, если договор аренды нотариаль­но не удостоверен или у арендатора нет нотариально удостоверен­ной доверенности на осуществление регистрации, вместе с ним заявление на регистрацию должен подать и арендодатель. Арендо­датель должен быть уведомлен и о состоявшейся регистрации до­говора аренды (п. 2 ст. 13 Закона).

Договор аренды недвижимого имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (ст. 624 ГК), заключается в форме, установленной для договора купли-продажи такого имущества. Аналогичная форма необходима и для допол­нительного соглашения к договору аренды, которым арендатору предоставляется право выкупа арендованного имущества.

Для многих видов аренды существуют особые правила о форме договора и его государственной регистрации.

Цена договора (арендная плата), как и срок, относится к существенным условиям. Если арендная плата договором не уста­новлена, применяется обычная арендная плата (п. 3 ст. 424 ГК, п. 1 ст. 614 ГК). Более подробно состав и порядок уплаты аренд­ной платы будет рассмотрен в параграфе, посвященном содержа­нию договора аренды.

Что же касается срока, то договор аренды может быть заклю­чен как на определенный (п. 1 ст. 610 ГК), так и на неопределенный срок (п. 2 той же статьи).

Определенный срок должен быть установлен в договоре способами, предусмотренными ст. 190 ГК. Если срок аренды в договоре не указан, договор аренды счи­тается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каж­дая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, преду­предив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде не­движимого имущества — за три месяца. Законом или договором может быть установлен и иной срок для предупреждения о пре­кращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК). Отказ от договора аренды, заключен­ного на неопределенный срок, является правом, а не обязанно­стью сторон. Если ни одна из сторон не заявляет об отказе от до­говора, последний может длиться продолжительное время2. Поэтому точнее вести речь о договоре аренды, заключенном не на неопределенный срок, а без указания срока, т. е. под отменительным условием расторжения договора по инициативе любой из сторон.

2.4. Особенности отдельных договоров аренды зданий и сооружений

Важно рассмотреть особенности разновидностей договора аренды зданий, сооружений, к которым применяются дополнительные требования. В качестве критериев для выделения подвидов договора аренды зданий, сооружений можно выбрать различные основания:

Объект аренды находится в общей собственности. Особенностью такого договора аренды зданий, сооружений является то, что необходимо cоглашение всех сособственников о передаче имущества в аренду (ст.246 ГК РФ). В качестве примера можно привести аренду нежилого помещения у собственника - объединения физических лиц, являющихся членами Товарищества собственников жилья (ТСЖ) или же Жилищно-строительного кооператива (ЖСК) и т.п. Частные собственники общей долевой собственности при сдаче в аренду принадлежащего им нежилого помещения зачастую в качестве условий аренды выдвигают ряд требований, исполнение которых должно обеспечить коллективу собственников надлежащее содержание всего жилого дома, облегчить бремя расходов по жилью членам ТСЖ, ЖСК и т.п.

В частности, в качестве условий договора аренды, кроме оплаты согласованной стоимости аренды, часто предусматриваются обязанности арендатора по ремонту систем жизнеобеспечения жилого дома, кровли и чердачных помещений, установка усиленных дверей и домофонов в подъездах, ремонт лифтового хозяйства, благоустройство придомовой территории и др. Поскольку сдаваемое в аренду нежилое помещение, как правило, расположено в жилом доме, арендодатель в договоре стремится максимально предусмотреть все условия, которые защитят жителей дома от возможных последствий деятельности арендатора (стук, шум, резкие запахи, выхлопные газы, вибрация и др.)1. Изложенное накладывает отпечаток на условия договора аренды, делая его в определенной степени отличительным от иных видов договоров аренды нежилых помещений.

Объект передан в доверительное управление. Особенностью аренды при таких условиях будет являться указание "Д.У." после наименования доверительного управляющего, совершающего сделку от своего имени (ст.1012 ГК РФ) и наличие полномочий в договоре доверительного управления на сдачу имущества в аренду.

Объект находится в залоге. При таких условиях в соответствии со ст. 346 ГК РФ необходимо обязательное согласие залогодержателя.

Аренда имущества государственных и казенных предприятий. Как необходимое условие выступает согласие собственника на передачу имущества в аренду (ст. 608 ГК РФ).

Таким образом, договор аренды заключается между арендодателем, арендатором и балансодержателем. В таком договоре аренды предусматриваются основной профиль деятельности на арендуемом имуществе, размер арендной платы, порядок внесения арендной платы, срок аренды, распределение обязанностей сторон по ремонту арендованного имущества, обязанности арендодателя, балансодержателя и арендатора по передаче и использованию имущества2.

Необходимо отметить также особенности аренды зданий и сооружений, когда стороной в договоре выступает акционерное общество. Так крупная сделка, заключаемая акционерным обществом

-от 25% до 50% балансовой стоимости активов общества на дату принятия решения о совершении сделки; - требуется решение совета директоров

- свыше 50% от балансовой - требуется решение общего собрания акционеров (ст. стоимости активов.78, 79 Федерального закона "Об акционерных обществах"); при аренде с правом выкупа имущества акционерных обществ, более 25% акций которых находится в государственной собственности требуется согласие соответствующего комитета по управлению имуществом.

Затронем еще один подвид договора аренды здания, сооружения – договор субсубаренды здания, сооружения. На практике может возникнуть обстоятельства, при которых помещение, здание или сооружение необходимо будет передать в субсубаренду.

Договор "субсубаренды" помещения под офис противоречит действующему гражданскому законодательству РФ, регулирующему арендные правоотношения, следовательно, в силу ст. 168 ГК РФ является ничтожным. В соответствии с п. 2 ст. 615 ГК РФ право сдачи арендованного имущества в субаренду принадлежит только арендатору при обязательном согласии арендодателя. Передача имущества в субаренду субарендатором с согласия арендатора (субарендодателя) действующим законодательством РФ не предусмотрена и грубо нарушает права собственности или вещные права арендодателя1.

ГЛАВА. 3 ПРЕКРАЩЕНИЕ И ВОЗОБНОВЛЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ

3.1.Основания прекращения договора

Прекращение договора арен­ды (в том числе его досрочное расторжение) производится по ос­нованиям, предусмотренным главами 26 и 29 ГК, с учетом правил ст. 617, 619 и 620 ГК, частично изменяющих общий порядок, уста­новленный для любых видов обязательств (договоров).

Смена собственника арендованного имущества не влечет пре­кращения договора аренды, даже если его заключение было обу­словлено личными качествами арендатора (п. 1 ст. 617 ГК). В слу­чае смерти арендодателя — физического лица договор аренды не прекращается. Права и обязанности арендодателя переходят к его наследникам.

В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое иму­щество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное (п. 2 ст. 617 ГК). Арендодатель не вправе отказать такому на­следнику во вступлении в договор на оставшийся срок его дейст­вия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора. Казалось бы, при­веденная норма представляет собой конкретизацию общего пра­вила ст. 418 ГК. Однако это не так. В ст. 418 ГК не содержится ни­каких оговорок о возможности ее изменения законом или догово­ром. Между тем такая возможность применительно к договору аренды гражданином недвижимого имущества прямо закреплена. Это позволяет арендодателю вовсе исключить случаи сохранения такого договора аренды после смерти арендатора1.