Смекни!
smekni.com

Договор аренды нежилого помещения 3 (стр. 13 из 17)

В отношении смерти арендатора движимого имущества сохра­няют силу общие правила, установленные ст. 418 ГК, т. е. договор аренды сохраняется, если только он не был неразрывно связан с личностью арендатора.

Что же касается ликвидации юридического лица — будь то арендодатель или арендатор — договор аренды в этом случае безоговорочно прекращается (ст. 419 ГК).

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением усло­вий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями условий договора. Понятие существенного наруше­ния условий договора дано в п. 2 ст. 450 ГК. Об определении на­значения имущества см. § 2 настоящей главы. Что же касается су­щественного нарушения назначения имущества, то под ним сле­дует понимать такое изменение назначения, которое влечет за собой существенное нарушение условий договора в смысле п. 2 ст. 450 ГК;

2) существенно ухудшает арендованное имущество. Под су­щественным ухудшением арендованного имущества следует пони­мать такое изменение его качества, которое влечет за собой суще­ственное нарушение условий договора в смысле п. 2 ст. 450 ГК;

3) более двух раз подряд по истечении установленного дого­вором срока платежа не вносит арендную плату.

4) не производит капитального ремонта имущества в уста­новленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в дого­воре — в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с за­коном, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Невы­полнение арендатором его обязанности производить текущий ре­монт или нести расходы по содержанию арендованного имущест­ва может быть основанием к досрочному расторжению договора только в случае, если в результате подобного бездействия аренда­тора происходит существенное ухудшение этого имущества.

По требованию арендатора договор аренды может быть дос­рочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества. Создание препятствий пользованию имуществом может тракто­ваться довольно широко. К ним можно отнести любые случаи не­обеспечения спокойного пользования арендованным имуществом, в частности непроведение арендодателем текущего ремонта или невыполнение им обязанности по содержанию имущества, когда такие обязанности возложены на него договором;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендо­дателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора. Поскольку закон не требует, чтобы эти недос­татки были существенными, договор аренды может быть расторг­нут при наличии у арендованного имущества любых препятствую­щих пользованию недостатков;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором арен­ды сроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказывается в состоянии, непригодном для использова­ния. Досрочное расторжение договора по этому основанию произ­водится независимо от того, виновен в том арендодатель или нет.

Договором аренды в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения догово­ра по требованию как арендодателя, так и арендатора1. Одновре­менно стороны в договоре аренды могут прямо исключить любое из оснований его досрочного расторжения по инициативе арендо­дателя или арендатора. Такая возможность вытекает из автономии их воли при определении условий договора, а также из того, что досрочное расторжение договора является их правом, а не обязан­ностью.

В любом случае договор аренды может быть досрочно расторг­нут только судом по иску заинтересованной стороны договора. При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора лишь после направления арендатору письменного преду­преждения о необходимости исполнения им обязательства в ра­зумный срок. При подаче арендодателем искового заявления о расторжении договора аренды к заявлению должны быть прило­жены как само предупреждение, так и доказательства его отправки арендатору. В противном случае иск арендодателя будет оставлен без рассмотрения.

Вопрос о том, как соотносятся между собой предупреждение о необходимости исполнения обязательства, указанное в ст. 619 ГК, и требование о расторжении договора аренды в смысле п. 2 ст. 452 ГК, не ясен. Очевидно, что в предупреждении арендодатель должен указать на допущенные арендатором нарушения и потре­бовать их исправления. Но из названия предупреждения не следу­ет, что оно должно содержать также и требование о расторжении договора. В противном случае лишено смысла указание в нем на необходимость исполнить обязательство в разумный срок1. Ведь п. 2 ст. 452 ГК содержит четкое правило о сроках ответа на предупреж­дение о расторжении договора. Разумный срок — это срок для уст­ранения нарушений, а не срок ответа на требование о расторжении договора. С другой стороны, если предупреждение не содержит тре­бования о расторжении договора, то для обращения с иском в суд в силу п. 2 ст. 452 ГК арендодатель должен направить арендатору помимо предупреждения еще и требование о расторжении догово­ра. Вряд ли такая волокита отвечает целям ст. 619 ГК.

Таким образом, предупреждение о необходимости исполнения обязательства (ст. 619 ГК) может и не содержать требования о рас­торжении договора. В этом случае арендодателю при неустране­нии арендатором нарушений придется до подачи иска в суд на­правлять ему также и требование о расторжении договора соглас­но п. 2 ст. 452 ГК. Если же предупреждение включает требование о расторжении договора аренды, повторная подача требования не нужна1. Сам отказ устранить нарушения будет означать нежелание арендатора продолжать договорные отношения.

Поскольку арендатор при досрочном расторжении договора не должен отправлять арендодателю предупреждение о необходимо­сти исполнения обязательства (ст. 620 ГК), он может предъявить иск с соблюдением досудебного порядка урегулирования спора с ответчиком по правилам п. 2 ст. 452 ГК.

3.2. Право арендатора на возобновление договора

Прекращение до­говора аренды в установленный им срок предоставляет арендатору преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок (ст. 621 ГК). Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок - классическая норма арендного законодатель­ства, направленная на защиту интересов арендатора. Это право имеет лишь арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности (т.е. в соответствии с условиями договора аренды и требованиями пра­вовых актов). Однако содержание этого права не включает возмож­ность требовать заключения нового договора на прежних условиях. При заключении такого договора на новый срок стороны не связаны условиями ранее действовавшего договора.

Сохранение в новом догово­ре всех или некоторые прежних условий не означает изменения усло­вий прежнего договора, т.е. его продление (пролонгацию). Поэтому ограничения, вводимые п. 3 ст. 614 ГК о минимальных сроках пере­смотра условия о размере арендной платы, в данных обстоятельствах не действуют. Речь в данном случае идет о заключении нового договора в отношении прежнего объекта аренды, в том числе согласования сто­ронами всех существенных условий, придания ему требуемой законом формы, а в необходимых случаях - его государственной регистрации.

Если иное не предусмотрено законом или дого­вором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре этот срок не указан, в разумный срок до окончания действия дого­вора.

При заключении договора аренды на новый срок условия до­говора могут быть изменены по соглашению сторон. Если новые условия договора не устраивают арендатора, он теряет преимуще­ственное право заключить договор на новый срок. Такой вывод вытекает из оговорки «при прочих равных условиях», которая ис­пользуется в абз. 1 ст. 621 ГК. Понудить же арендодателя заключить договор на прежних или на каких-либо иных условиях арен­датор не вправе. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязан­ностей по заключенному договору и возмещения убытков, причи­ненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения убытков. Такие права принадлежат прежнему аренда­тору, если арендодатель заключил договор аренды на условиях прекращенного договора аренды или же на иных условиях, но ни в коем случае не на тех, на которых арендатор отказался заклю­чить новый договор аренды1.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК). Срок уведомле­ния арендатора о наличии у арендодателя возражений к продолже­нию договора должен быть предусмотрен в договоре. В противном случае он устанавливается в соответствии со ст. 314 ГК.