Договор аренды нежилого помещения 3 (стр. 1 из 17)

СОДЕРЖАНИЕ

Введение3

Глава 1. Правовое регулирование арендных отношений6

1.1. Договор аренды (найма): сущность и юридическая природа6

1.2. Категория аренды в российском гражданском праве:

историческая ретроспектива14

1.3. Современное состояние правового

регулирования арендных отношений28

Глава.2. Теоретико-правовые аспекты аренды

зданий и сооружений 40

2.1. Заключение и исполнение договора аренды зданий и сооружений40

2.2. Понятие договора аренды зданий, сооружений и его особенности45

2.2. Понятие договора аренды зданий, сооружений и его особенности45

2.3. Содержание договора аренды зданий и сооружений54

2.4. Особенности отдельных договоров аренды зданий и сооружений63

Глава. 3 Прекращение и возобновление договора

аренды зданий и сооружений66

3.1.Основания прекращения договора66

3.2. Право арендатора на возобновление договора70

Заключение84

Список используемых источников и литературы87


ВВЕДЕНИЕ

В условиях рыночной экономики арендные операции вы­ходят на качественно новый уровень. Многие фирмы прибе­гают к аренде целенаправленно, рассматривая ее в качестве альтернативы покупки недвижимости с длительными срока­ми службы.

В настоящее время арендные сделки в России все в большей степени становятся похожими на подобные операции в экономически развитых странах мира, по крайней мере в плане их разнообразия. Вместе с тем необходимо отметить, если в правовом отношении вопросы регулирования традиционных арендных сделок (в частности, арен­да зданий и сооружений) характеризуются определенной последовательностью и проработанностью, то в части практического применения подобных операций существует достаточно мно­го спорных и противоречивых моментов.

Международные подходы к трактовке арендных операций обусловлены принятой в 1998 г. Программой реформирования бухгалтерского учета в Российской Федерации. Программа предусматривает последовательное осуществление модернизации отечественной системы бухгалтерского учета в соответствии с международными стандартами учета и отчетности. Поэтому необходимо идентифицировать наиболее существенные различия между:

а) трактовкой арендных операций в России и за рубежом;

б) отечественной системой регулирования аренд­ных операций и международными нормативно-правовыми документами;

в) методологией учета арендных операций, предписываемой российскими нормативными документами и международными стандартами.

В условиях рыночных отношений любые операции по ор­ганизации бизнеса или отдельных его сторон нуждаются, прежде всего, в надлежащем правовом обеспечении. До революции теория и практика арендных отношений были достаточно основательно проработаны. Краткий обзор исторической ретроспективы по обсуждаемой про­блематике подтверждает этот факт.

Автор сделал попытку привлечь внимание к проблеме формулирования сущностных понятий в области арендных операций. Любой договор, в том числе и договор аренды, может быть описан с помощью ключевых характеристик, отра­жающих как общий порядок, так и специфику их составле­ния. В применении к арендным сделкам специфика выража­ется в том, что отдельные виды договора аренды различают­ся по так называемым существенным признакам, по составу участников, по требованию обязательности государственной регистрации и др.

Актуальность рассматриваемой темы заключается в том, что в условиях рыночных отношений договор аренды зданий и сооружений является едва ли не самым востребованным договором в ходе исполнения которого между сторонами часто возникают конфликты и разногласия.

Исходя из актуальности темы, целью настоящей работы является исследование характерных признаков, сущности и элементов договора аренды зданий и сооружений.

На основании объекта и целей исследования автор поставил следующие задачи:

-дать характеристику договора аренды (найма): его сущности и юридической природы;

-рассмотреть категорию аренды в российском гражданском праве и ее историческую ретроспективу;

-рассмотреть современное состояние в правовом регулировании арендных отношений;

- дать характеристику зданиям и сооружениям как объекта аренды;

-рассмотреть элементы договора аренды зданий и сооружений и его

особенности;

-рассмотреть содержание договора аренды зданий и сооружений;

-дать характеристику особенностям отдельных договоров аренды зданий и сооружений;

-рассмотреть основания прекращения договора аренды;

-рассмотреть право арендатора на возобновление договора аренды.

Объектом данного исследования являются права и обязанности субъектов договора аренды зданий и сооружений, правовое положение субъектов данного договора, общие положения о договоре аренды и элементы договора.

Предметом исследования выступает такой вид гражданско-правового договора, как договор аренды зданий и сооружений, который относится к числу классических договорных институтов.

Структура работы включает введение, основную часть, состоящую из трех глав, заключения и приложений.

Теоретической основой квалификационной работы стали труды следующих авторов: Брагинский М.И., Витрянский В.В., Гаврилов А.К., Завидов Б.Д. и других авторов.

Практической основой послужили материалы судебной практики.

Структура работы включает введение, основную часть, состоящую из двух глав и заключения.

В качестве методов исследования применялись следующие: изучение законодательных и нормативных актов, литературных источников, публицистических статей, монографий.


ГЛАВА 1. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ АРЕНДНЫХ ОТНОШЕНИЙ

1.1. Договор аренды (найма): сущность и юридическая природа

Характеристике арендного договора как элемента граж­данского права должно предшествовать корректное как в юри­дическом, так и экономическом аспекте определение этой фор­мы договорных отношений. Поскольку отдельные признаки и свойства арендных операций присущи также некоторым другим видам договоров (например, договорам подряда, возмездного оказания услуг и т.д.), попытаемся выделить аренду в системе гражданских правоотношений путем сопоставле­ния ее с указанными юридическими категориями.

Очевидно, что наиболее близкими по содержанию к аренд­ным операциям являются отношения кредитования и отно­шения купли-продажи имущества.

Несомненное сходство договора аренды с договором куп­ли-продажи было подмечено уже давно и потому нашло от­ражение в законодательствах многих стран. Если по догово­ру купли-продажи покупатель приобретает право собствен­ности на купленную вещь, то при договоре аренды арендатор равным образом становится полным распорядителем продук­ции или доходов, которые извлечены им в результате исполь­зования арендуемого имущества. Арендатор получает в собст­венность все выгоды от нанятого в соответствии с договором аренды имущества, при этом собственник вещи в пределах срока договора на эти выгоды не имеет никакого права.

Однако необходимо отметить, что часть продукции, по­лученной в результате использования нанятого имущества, может передаваться арендодателю в качестве арендной платы, если это предусмотрено договором аренды. Данное положе­ние не противоречит определенной выше позиции, поскольку продукция является собственностью арендатора по крайней мере до тех пор, пока она не передана арендодателю1 .

Таким образом, между продукцией, получаемой с помо­щью арендованного имущества, и арендодателем прерывает­ся всякая связь; арендатор по договору аренды приобретает права владения, пользования и распоряжения полученными выгодами, т.е. приобретает право собственности на них. Здесь имеет место полная аналогия с договором купли-продажи, поскольку связь между вещью и выгодами, полу­ченными от ее использования, с одной стороны, и продавцом имущества, с другой стороны, уничтожается актом купли-продажи.

Договор аренды устанавливает для арендатора вещное право на все выгоды, которые вещь, не разрушаясь и не меняя вида, может дать при ее использовании (без потребления). Иными словами, арендованное имущество не должно менять­ся по основным характеристикам в процессе его эксплуатации арендатором и подлежит возврату в том состоянии, в кото­ром последний его получил с учетом нормального износа.

Между договором купли-продажи и договором аренды существует громадная разница, однако если попытаться вы­делить функции владения и пользования из категории собст­венности и рассматривать их как самостоятельные экономи­ческие ценности, то становится очевидным сходство данных между двумя договорами1 .

При договоре аренды арендатор, как и покупатель при до­говоре купли-продажи, получает от арендодателя право соб­ственности на выгоды от нанимаемого имущества, т.е. эти вы­годы приобретают особое экономическое значение и фактически становятся предметом покупки со стороны арендатора и предметом продажи со стороны арендодателя. Ситуация ос­ложняется только тем, что эти выгоды, не имея возможности существовать отдельно и находясь поэтому в связи с вещью, налагают на их собственника (т.е. арендатора) обязанность не разрушать и не изменять вида самой вещи, остающейся собственностью арендодателя.

Фактически сущность аренды заключается в том, что она представляет собой покупку будущих выгод (например, про­дукции) от пользования имуществом; как и при договоре ку­пли-продажи, имущество приобретается для дальнейшего ис­пользования. По сути, единственная разница между этими договорами состоит в том, что на нанимателя налагаются оп­ределенные обязанности по содержанию и возврату нанятого имущества.


Copyright © MirZnanii.com 2015-2018. All rigths reserved.