И так, делая вывод из определения договора продажи жилого помещения этот договор является возмездным, двусторонним и консенсуальным. Кроме того, выявляются существенные условия этого договора – предмет, в данном случае жилое помещение и цена. Под жилым помещением понимается помещение, отвечающее установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям, и предназначенное для проживания граждан.
Помимо пречисленных условий, существенным условием этого договора, согласно пункта 1 статье 558 Гражданского кодекса РФ, является перечень тех лиц, которые и после продажи жилого помещения сохраняют право пользования им.
2. Виды договоров купли-продажи жилых помещений
Действующее законодательство позволяет провести классификацию договоров купли-продажи жилья. Данную классификацию можно провести по различным основаниям, что позволит определить особенности отдельных видов договоров купли-продажи жилых помещений:
1. по предмету:
а) по виду предмета:
·договор купли-продажи жилого дом;
·договор купли-продажи квартиры;
·договор купли-продажи части жилого дом;
·договор купли-продажи части квартиры;
·договор купли-продажи доли.
б)по целостности предмета:
·договор купли-продажи жилого помещения, незавершенного строительством;
·договор купли-продажи жилого помещения, (законченного объекта).
2. по основаниям нахождения жилого помещения с собственности:
·договор купли-продажи жилого помещения в жилищно-строительных и жилищных кооперативах;
· договор купли-продажи жилого помещения, принадлежащего на праве собственности по другим основаниям (например, в результате приватизации).
Применительно к данному виду классификации представляет интерес продажа жилых помещений в домах жилищно-строительных и жилищных кооперативах. Право собственности на кооперативную квартиру наступает с момента полного выплаты пая.
Член кооператива, полностью выплативший паевой взнос за квартиру, вправе остаться в кооперативе или выйти из него. Гражданин, приобретший квартиру по договору с собственником или получивший ее по наследству, вправе вступить в члены кооператива. Отказ ему в этом может быть обжалован в суде.[67]
После выплаты пая необходимо получить справку в правлении кооператива за подписью председателя и главного бухгалтера о том, что пай полностью выплачен. Далее надо передать справку в БТИ чтобы получить удостоверение о праве собственности – необходимый правоустанавливающий документ для продажи кооперативной квартиры. Согласия всех совместно проживающих с собственником членов семьи при этом не требуется.
Право собственности на купленную квартиру в доме кооператива возникает у покупателя с момента регистрации перехода права собственности в органах юстиции.
На отказ органа юстиции в удостоверении договора купли-продажи может быть подана в суд жалоба, которая рассматривается в порядке особого производства. При возникновении спора о праве на квартиру жалоба оставляется без рассмотрения и заинтересованному лицу разъясняется, что оно может предъявить в суд иск на общих основаниях.[68]
3. по субъектам:
·договор купли-продажи жилого помещения между гражданами;
·договор купли-продажи жилого помещения с участием юридических лиц (юридического лица);
Особенности участия юридических лиц в обороте жилых помещений заключаются в особом статусе данных субъектов, необходимости учета при заключении ими сделок как общих норм гражданского законодательства, регулирующих правовое положение юридических лиц, так и специального законодательства (корпоративного, антимонопольного и др.).
Заключение сделок купли-продажи жилых помещений влечет для юридического лица, участвующего в сделке определенные налоговые последствия, необходимость отражения операции по передаче (получению) недвижимости в бухгалтерском учете.
Пунктом 2 статьи 551 Гражданского кодекса РФ установлено, что договор продажи недвижимости может быть исполнен сторонами до государственной регистрации перехода права собственности. Подписание акта приемки-передачи объекта недвижимости означает, что продавец передал недвижимое имущество, а покупатель вступил во владение им, т.е. данное имущество не используется более в производственной деятельности продавца.
Следует рассмотреть еще один аспект заключения договора купли-продажи жилых помещений с участием юридических лиц. Он связан с оплатой коммунальных услуг за жилое помещение и отнесением их на себестоимость.
Оплата услуг коммунальных организаций, связанных с эксплуатацией жилого помещения, у продавца недвижимого имущества прекращается с момента расторжения договоров на оказание услуг. Отнесение указанных затрат на себестоимость продукции (работ, услуг) организации-продавца производится до момента подписания акта приемки-передачи объекта недвижимости. В случае если между моментом подписания передаточного акта и моментом расторжения договоров с организациями жилищно-коммунального хозяйства существует разрыв во времени, в договоре между покупателем и продавцом необходимо предусмотреть, что покупатель возмещает продавцу расходы по оплате коммунальных услуг до момента перезаключения соответствующих договоров. Если данный вопрос не будет урегулирован сторонами, то указанные расходы не могут быть отнесены на себестоимость организации-продавца, а должны быть произведены им за счет собственных средств. Отнесение данных расходов на себестоимость будет неправомерным и может повлечь занижение налогооблагаемой базы и соответственно неблагоприятные налоговые последствия. Оплата услуг предприятий жилищно-коммунального хозяйства покупателем объекта недвижимости производится с момента заключения соответствующих договоров. При наличии соглашения с продавцом недвижимого имущества о возмещении ему расходов по оплате коммунальных услуг с момента подписания передаточного акта и до момента расторжения продавцом договоров с предприятиями жилищно-коммунального хозяйства покупатель вправе относить данные затраты на себестоимость продукции (работ, услуг).[69]
·договор купли-продажи жилого помещения с участием государственных органов или муниципальных образований;
Продажа жилых помещений с указанными субъектами осуществляется в общем порядке на основе норм Гражданского кодекса РФ. Но нормативные акты на местном уровне нередко конкретизируют нормы Гражданского кодекса РФ, поэтому это необходимо учитывать при заключений сделок.
Управление по жилищной политике заключает договора купли-продажи жилых помещений от имени администрации города. Покупателями могут быть граждане, нуждающихся в улучшении жилищных условий, желающие приобрести жилые помещения в собственность за плату и юридические лица для улучшения жилищных условий своих работников. В собственность по договорам купли-продажи могут быть переданы освободившиеся изолированные жилые помещения в коммунальных квартирах проживающим в этих квартирах нанимателям, арендаторам или собственникам жилых помещений при отсутствии в квартире нанимателей, арендаторов или собственников, нуждающихся в улучшении жилищных условий или имеющих менее установленной нормы на одного члена семьи, занимаемые жилые помещения нанимателям, которые использовали право на бесплатную приватизацию жилья,освободившиеся жилые помещения,жилые помещения во вновь построенных домах.
Продаже не подлежат жилые помещения:
а) признанные непригодными для постоянного проживания,
б) служебные,
в) в общежитиях,
г) в коммунальных квартирах, кроме случаев, указанных ранее
д) в специализированных домах.
Владение, пользование и распоряжение приобретенными в собственность жилыми помещениями в домах муниципального жилищного фонда собственники осуществляют по своему усмотрению в порядке, предусмотренном гражданским и жилищным законодательством.
4. по обязательности заключения договора купли-продажи жилого помещения для одной из сторон:
·договора купли-продажи жилых помещений, без обязательности заключения для сторон;
· договора, обязательность заключения которых предусмотрена действующим законодательством.
В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законодательством или добровольно принятым обязательством.
Действующее законодательство позволяет выявить договоры купли-продажи жилья, обязательные для заключения для одной из сторон.
5. по наличию связи сделки купли-продажи жилого помещения с обретением права на земельный участок, на котором расположено жилое строение (часть его), или ее отсутствии:
· договоры купли-продажи, не влекущие наделение покупателя какими-либо правомочиями на земельный участок, на котором расположено жилое строение (купля-продажа квартиры в многоквартирном доме);
· договоры купли-продажи с передачей покупателю недвижимости (жилого дома) права на соответствующий земельный участок на условиях приобретения его в собственность, аренду или пользование.
К первой категории сделок купли-продажи, относятся договоры по приобретению или продаже квартир в многоквартирных домах.
Ко второй категории относятся все сделки, когда покупателю передаются права не только на жилое помещение (как правило, дом или часть его), но и на соответствующий земельный участок.
Недвижимость - это, прежде всего, земельные участки и то, что неразрывно связано с землей. Передача в результате исполнения договора купли-продажи жилых помещений, находящихся на земельном участке, неизбежно влечет изменение правоотношений и по поводу этого земельного участка. И напротив, если продается земельный участок, изменяются правоотношения по поводу находящегося на нем недвижимого имущества. Кодекс содержит четкие правила, регулирующие такого рода изменения (ст. 552-553 ГК РФ).