Последовательный анализ этой процедуры привел к теории, которая обосновывала, что, в отличие от законодательств иных государств, в отечественном праве «купчая изъята из договоров и отнесена к способам приобретения права собственности... Купчая есть акт окончательный, есть сама передача, а соглашение о продаже предшествует ей, и в купчей выражается результат его – переход имущества от одного лица к другому; признаком этого перехода служит купчая крепость, так что выдачей ее и переходом права исполняется предшествовавшее ей и отдельное от нее словесное или письменное соглашение»[10].
В XIX в. практика как гражданского оборота, так и судебная не рассматривала сделки с недвижимостью в качестве коммерческих (торговых). А.И. Каминка отмечал, что «хотя Устав судопроизводства торгового прямо и не касается вопроса о недвижимых имуществах, тем не менее практикой он решается в том смысле, что сделки с недвижимым имуществом не относятся к сделкам торговым, какова бы ни была цель, которую при этом преследуют стороны»[11]. Из этого же исходила и судебная практика, формируемая решениями Правительствующего сената.
Первый шаг к ликвидации разделения вещей на движимые и недвижимые в отечественной политике и праве был сделан с принятием декрета ВЦИК от 27 октября 1917 года «О земле»[12]. Этим декретом был установлен запрет на совершение гражданско-правовых сделок с землей. Изъятие из гражданского оборота земельных участков как основного элемента института недвижимости делало бессмысленным и разделение имущества по этому классификационному признаку[13].
С принятием в 1922 году Гражданского кодекса РСФСР[14]в советском законодательстве было окончательно упразднено традиционное для любого правопорядка деление имущества на движимое и недвижимое. В примечании к статье 21 Гражданского кодекса РСФСР 1922 г. Зафиксировано: «С отменой частной собственности деление имущества на движимое и недвижимое имущество упразднено»[15].
Существующие естественные различия между движимыми и недвижимыми вещами, как пишет А.П. Сергеев, «не должны, да объективно и не могут игнорироваться законодательством любого общества. Однако в одних случаях, когда это различие признано официально, оно находит оправданное и непротиворечивое отражение в законе; в других же случаях, когда оно официально отвергается, различие между движимым и недвижимым имуществом проводится непоследовательно и завуалировано»[16]. Поэтому законодатель, находясь в объективной зависимости от необходимости оценки естественных свойств недвижимых вещей, даже при легальном отсутствии частной собственности на землю как основы недвижимости, не мог установить одинаковый правовой режим для различных видов недвижимого и движимого имущества.
Восстановление в отечественном праве разделения имущества как объекта гражданских прав на движимое и недвижимое было осуществлено в 1991 г. в Основах Гражданского Законодательства Союза ССР и Союзных Республик[17]. В пункте 2 статье 4 Основах Гражданского Законодательства Союза ССР и Союзных Республик было дано определение недвижимости, под которой понимались земельные участки и все то, что с ними прочно связано, т.е. здания, сооружения, предприятия, иные имущественные комплексы, многолетние насаждения. Далее, не ограничиваясь определением недвижимости через перечисление отдельных ее видов, законодатель посчитал необходимым развить понятия движимых и недвижимых вещей через их противопоставление. В качестве сущностного признака движимых вещей в этой норме указана возможность перемещения этого имущества без несоразмерного ущерба его назначению, если законодательными актами не установлено иное. Из этого можно сделать вывод, что недвижимым имуществом являются такие вещи, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению не возможно.
В Основах Гражданского Законодательства Союза ССР и Союзных Республик перечислены особенности правового режима недвижимости. К таковым, отнесены особенности приобретения и прекращения прав на недвижимое имущество, которые должны устанавливаться законодательными актами. В соответствии с пунктом 5 статьей 8 Основами Гражданского Законодательства Союза ССР и Союзных Республик форма сделок по поводу строений и другого недвижимого имущества определяется по законодательству места нахождения такого имущества. Под таким законодательством подразумевались нормативные правовые акты, принятые в республике, на территории которой находилось это имущество. Одновременно в пункте 1 статье 165 Основах Гражданского Законодательства Союза ССР и Союзных Республик устанавливалось императивное правило, что форма сделок по поводу недвижимости, находящейся в СССР, подчиняется советскому праву. В пункте 9 статье 8 Основах Гражданского Законодательства Союза ССР и Союзных Республик в отношении наследования недвижимого имущества и прав на него было прямо установлено, что таковое осуществляется в соответствии с законодательством республики, на территории которой находилось это имущество. Были установлены и особые сроки для приобретения прав собственности на недвижимое имущество по давности владения (приобретательская давность) – 15 лет, в то время как приобретение прав собственности на движимое имущество по такому же основанию составляло 5 лет об этом говорит пункт 3 статья 50 Основы Гражданского Законодательства Союза ССР и Союзных Республик. Также в пункте 1 статье 64 ОсновахГражданского Законодательства Союза ССР и Союзных Республик было предусмотрено, что местом исполнения обязательства по передаче недвижимого имущества должно быть место нахождения недвижимости.
Иных правовых особенностей оборота недвижимых вещей в Основах установлено не было.
Основным источником современного регулирования недвижимости является Гражданский кодекс РФ. Он дает определение недвижимого имущества, устанавливает его виды, правовой режим, закрепляет общие условия совершения сделок, а также формулирует специфические требования к совершению отдельных видов сделок с недвижимым имуществом. Будучи «центральным, стержневым актом гражданского законодательства», «первым среди равных», Гражданский кодекс РФ содержит норму, согласно которой все иные законы, содержащие нормы гражданского права, должны соответствовать ему.
В Гражданском кодексе РФ нормы о недвижимости расположены в частях. В общей части урегулировано понятие недвижимости, закреплено требование о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
Особенная часть Гражданского кодекса регламентирует правила совершения сделок с отдельными видами недвижимости.
Другим значимым законодательным актом, регулирующим понятие, режим и оборот недвижимости, является Земельный кодекс РФ. Земельное законодательство регулирует отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории.
Среди кодифицированных законодательных актов, регулирующих статус и оборот недвижимых вещей, необходимо назвать Жилищный кодекс РФ.
Систему источников правового регулирования оборота недвижимости составляет целый ряд так же федеральных законов.
Чрезвычайно важное значение имеет Закон о госрегистрации прав на недвижимость, который устанавливает порядок юридического признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Законом определены органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, основания для отказа в государственной регистрации и ее приостановления. Фактически этим Законом реализованы условия публично-правового начала в организации оборота недвижимого имущества.
Делая вывод по первому параграфу, данной дипломной работы, можно сказать, что изучение истории развития законодательства важно в условиях формирования современных нормативных правовых актов. Наши предки начинают осмысливать и определять характер владения землей только с появлением княжеской власти и образованием политического союза.
Термины «недвижимость», «недвижимое имущество», «недвижимые вещи» в отечественном правоведении появились после того, как в России сложился довольно развитый поземельный оборот.
В России изначально не существовало частной собственности на землю. Недвижимость не признавалась в качестве предмета сделок. Первоначально субъектом права было не физическое лицо, а род или община, и отношение их к земле было фактическим, а не юридическим.
Существовавший в средние века в России гражданский оборот земель повлек возникновение различных правовых конструкций недвижимости. Специфические особенности объектов недвижимости определялись правовым режимом данных объектов недвижимости.
Объем правомочий собственника земли в России был различным в разные периоды российской истории.
Следует отметить, что государство стремилось установить контроль за рынком недвижимости. В частности, проводились опыты по созданию регистрационной системы сделок с недвижимыми вещами.