Понять причины такого небывалого спроса на нежилые помещения несложно. Они в значительной степени обусловлены конкретными изменениями законодательства, регулирующего порядок создания и деятельности предприятий и организаций на территории Российской Федерации. Предоставление гражданам и коллективам граждан права создавать предприятия по своей инициативе вызвало широкое развитие предпринимательства. Естественно, любая, даже самая маленькая организация, не может обойтись без офиса, размеры которого зависят от количества работников организации и профиля ее деятельности. Проблема поиска помещения для размещения персонала, установки необходимого для работы оборудования, приема и обслуживания клиентов встает перед всеми вновь созданными предприятиями и организациями.
Указанные обстоятельства повсеместно привели к резкому повышению спроса на нежилые помещения и возникновению конкуренции между потенциальными арендаторами. В этой связи можно утверждать, что нежилые помещения являются едва ли не единственным объектом аренды, представляющим всеобщий интерес. Что же представляют собой нежилые помещения?
Немало вопросов до настоящего времени вызывает вопрос о том, относятся ли к зданиям и сооружениям нежилые помещения и соответственно, следует ли на них распространять такой же правовой режим или нет. И в теории, и в практике до настоящего времени не существует единого мнения по данному вопросу.
Рассмотрим, как трактуется понятие «нежилое помещение» в нормативных актах разных уровней.
В ГК РФ 1996 года не раскрывается соотношение понятий «здание» и «нежилое помещение». В ГК РСФСР 1964 г.[2] была глава 27 «Имущественный наем» и в ст. 277 данной главы предусматривался найм строений и нежилых помещений. В ГК РФ 1996 г. утрачено понятие «нежилое помещение», а также понятие «строение», зато появилась новый парагр. 4 главы 34 «Аренда зданий и сооружений». Согласно части 2 п. 6 ст. 12 Федерального закона от 21.07.97 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» помещение (жилое и нежилое) представляет собой объект, входящий в состав зданий и сооружений, отсюда можно сделать вывод, что аренда нежилых помещений регулируются теми же нормами, что и аренда зданий и сооружений[3].
В Положении о лицензировании риэлторской деятельности, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 23.11.96 г. № 1407, сказано, что риэлторы совершают сделки со следующими объектами недвижимости: земельными участками, зданиями, строениями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями.[4]
В вышеуказанных документах термин «нежилые помещения» употребляются в одном ряду с понятиями «здания», «строения», следовательно, «нежилые помещения» - это самостоятельное «узкое» понятие.
Есть у законодателей и другая трактовка понятия «нежилое помещение».
Согласно п.1 Распоряжения Госкомимущества РФ от 05 февраля 1993 года № 217-р «Об утверждении процесса учета и разграничения прав собственности на нежилое помещение», нежилые помещения включают в себя здания, сооружения, встроенно-пристроенные нежилые помещения.[5]
В п. 1.3 Положения о порядке оформления закрепления административных зданий, сооружений и нежилых помещений, находящихся в федеральной собственности, передаче их в аренду и безвозмездное пользование, утвержденное Распоряжением Мингосимущества РФ от 23 марта 1998 г. № 252-р дается определение понятия объекта недвижимого имущества – административные здания, сооружения и нежилые помещения, относящие к федеральной собственности.[6]
В приложении к Распоряжению Мингосимущества РФ от 30 апреля 1998 года № 396–р «О едином порядке определения величины перечисляемой в федеральный бюджет арендной платы за пользование находящимися в федеральной собственности зданиями, строениями, сооружениями и отдельными помещениями», указано, что к помещениям могут относится отдельно стоящее здание, его наземная встроенно-пристроенная часть, чердак (мансарда), подвал.[7]
Посмотрев нормативные акты разных уровней, можно сделать вывод, что законодатели не пришли к общему мнению о понятии «нежилое помещение».
В период с 1993 года (когда действовал ГК РСФСР 1964 г.) по настоящее время общего понимания термина «нежилое помещение» не выработано. Было бы разумно в законодательном порядке определить значение термина «нежилые помещения», и тогда станет ясно, что именно является объектом правового регулирования в том или ином случае. Конечно, это потребовало бы внесения изменений в существующие нормативные акты, затрагивающие указанную проблематику, но в результате этого все участники таких правоотношений оказались бы в выигрыше.[8]
В связи с тем, что в Российской Федерации законодательство несовершенно, то и авторы, при составлении юридической литературы, статей расходятся во мнении, что такое «нежилое помещение» и какие нормы необходимо к аренде нежилых помещений применять общие или специальные.
Анализ различных точек зрения показывает, что нежилые помещения, будучи составной частью здания и сооружения, по своему правовому статусу имеют аналогичный зданиям и сооружениям режим и, следовательно, отношения по аренде нежилых помещений должны регулироваться аналогично отношениям по аренде зданий и сооружений.
Необходимо отметить, что наиболее существенные черты договора аренды, как относимость его к недвижимости, связь с земельном участком, имеют отношение к нежилым помещениям в той же мере, что и к зданиям, поэтому нормы упомянутые парагр. 4 гл. 34 ГК РФ было бы разумно применять к договору аренды нежилых помещений. Трудность состоит в том, что наряду с диспозитивными нормами гл. 34 ГК РФ содержит и императивные. А поскольку нет однозначного ответа на вопрос о том, какими нормами парагр. 1 (Общие положения об аренде) или парагр. 4 (Аренда зданий и сооружений) регулируется договор аренды нежилых помещений, неясно и то, какие из конкурирующих императивных норм соответствующих параграфов надо соблюдать (в частности, в каких случаях договора аренды требует государственной регистрации в органах юстиции). Проблему может разрешить судебно-арбитражная практика.
Хотя, посмотрев арбитражную практику, суды также применяют к данным правоотношениям как общие, так и специальные нормы.[9]
Для правильного и юридически грамотного заключения договора следует точно знать, в чьей собственности находится нежилое помещение, которое служит объектом аренды.
Большое значение для рассмотрения проблем, связанных с арендой, имеет разграничение всех объектов аренды недвижимости по уровням собственности. Имеется в виду деление их на объекты государственной и муниципальной собственности с последующим делением государственной собственности на государственную федеральную и государственную собственность субъектов в составе Российской Федерации. Практическое значение такого деления заключается, прежде всего, в выявлении органов, правомочных решать вопросы аренды недвижимости (государственной федеральной собственности – федеральными органами, государственной областной собственности – областными органами) и в применении правовых актов к конкретным отношениям.
Основными законодательными актами по разграничению уровней собственности являются постановление Верховного Совета Российской Федерации от 27 декабря 1991 года №3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москва и Санкт-Петербург и муниципальную собственность». Кроме того, в развитие этого постановления было издано распоряжение Президента РФ от 18 марта 1992 года №114-рп, которым утверждено Положение об определении пообъектного состава федеральной, государственной и муниципальной собственности и порядке оформления прав собственности.
Постановлением Верховного Совета РФ от 27 декабря 1991 года установлены основные принципы разграничения объектов собственности. В частности, определено, что разграничение уровней собственности не зависит ни от того, на чьем балансе находится объект собственности, ни от ведомственной подчиненности предприятия. Постановлением также определены перечни объектов, относящихся к федеральной собственности, которые могут передаваться в государственную собственность субъектов Российской Федерации и перечни объектов, относящихся к муниципальной собственности.
1.3. Порядок заключения и государственной регистрации договора аренды нежилого помещения.
Как показывает практика, подавляющее число споров между хозяйственными субъектами возникает именно в связи с заключением, государственной регистрацией и исполнением договоров аренды нежилых помещений.
Основные положения, посвященные порядку и процедуре заключения договоров, сосредоточены в главе 28 ГК РФ. По данной главе, договор считается заключенным при соблюдении двух необходимых условий:
- во-первых, стороны должны достичь соглашение о форме, которая должна соответствовать требованиям, предъявляемым к такого рода договорам;
- во-вторых, по всем существенным условиям договора.
Под «формой», применительно к договору, понимается то, в каком видесовершена сделка: письменно, устно, по факсу/телексу.[10]
В соответствии со ст. 651 ГК РФ требования, предъявленные к форме договора аренды нежилого помещения, заключаются в следующем: договор аренда нежилого помещения должен быть заключен только в письменной форме, в независимости от того, кто является участником данных отношений – юридические или физические лица, а также на какой срок заключается данный договор – короткий или длительный.