регистрация /  вход

Аренда зданий и сооружений 3 (стр. 2 из 6)

Взаимными являются все договоры аренды, потому что у обеих сторон (арендатора и арендодателя) имеется и права и обязанности.

Аренда - двусторонний договор, многие юристы хотя лизинг считают трёхсторонним договором потому что в нём участвует арендатор (лизингополучатель) ,арендодатель (лизингодатель) и продавец.

Договор проката является публичным, потому что предприятие - при наличии возможности арендодатель не вправе предоставить в пользование соответствующие вещи, отказать, кому-либо в составлении договора, не должна выявить предпочтение одному лицу перед другим.

По существенным условием договора аренды общему правилу является только предмет - то имущество, которое подлежит сдачи в аренду. Это означает, что если в договоре арендуемое имущество не указано, значит, договор является незаключённым. Помимо предмета в некоторых договорах аренды существуют и другие существенные условия. Так, существенным условием является цена в договоре аренды сооружений (зданий) и аренды организаций. Следует, что законодатель считает оценку предметов данных видов договоров не совсем важной. Форма договора может являться существенным условием и всё же при аренде предприятий (неважно от срока договора) и аренде сооружений и зданий (заключённых на срок более года) Несоблюдение выявленного в данных случаях государственного порядка регистрации выявляет, что договор недействителен. Что же касается срока, то заключить договор аренды могут и на определённый, и неопределённый срок. Иногда закон устанавливает максимальные сроки аренды, по истечению срока договор должен быть прекращен . Выходит, что срок проката не может превышать одного года ( п.1 ст. 627 ГК ) .

Итак, подводя итог общей характеристики договоров об аренде, следует выделить, что договоров аренды в действительности существует больше чем предусмотрено ГК. Выявить отличие одного договора от другого можно по специфики целей предмету, характером взаимоотношений между сторонами.

2. Договор аренды зданий и сооружений.

а) Понятие, предмет и стороны договора.

Аренда сооружений и зданий - один из видов договоров аренды (см. приложение 1) . Согласно п. 1 ст. 650 ГК по договору аренды сооружений и зданий арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование арендатору сооружение и здание.

В главе “ имущественный наём” ГК1964 года особенности аренды сооружений и зданий не были предоставлены в виде самостоятельного параграфа, рассматривалась только одна особенность - срок найма строений и нежилых помещений. Новый ГК 1996 года предусмотрел отдельный параграф, регулирующий этот вид обязательства. “Данный параграф, содержащий специальные правила, регулирующие договор сооружений или зданий , вызван к жизни особенными свойствами сооружений и зданий как объектов недвижимости: особой ценностью этих объектов, неразрывной связью с землёй, их непотребляемостью в процессе пользования...”.

Следует, предметом договора служат сооружения и здания, то есть разновидность недвижимого имущества. Ответа на вопрос, каково различие между сооружением и зданием ГК не содержит. Но, исходя из общеупотребительного значения данных слов, можем сделать вывод, что сооружения же служат чисто техническим целям, а здания предназначены с целью постоянного проживания или работы там людей, ведь люди в них находятся не всегда. Так что, юридического значения делению объектов на сооружения и здания ГК не предусмотрит .

[ Витрянский В. Отдельные виды договора аренды (Комментарий ГК РФ) хозяйство и право , 1996 г. №3 , с 8-9]

Однако понятие сооружений и зданий подразумевает, первым делом, нежилое помещение, включающее весь спектр культурных, нежилых производственных и других строений. Когда по своему функциональному назначению здание является жилым, тогда для него предусмотрен другой гл. 35 ГК “ Найм жилого помещения” правовой режим. Следует вспомнить п.38 Постановление Пленума Высшего Арбитражного суда “О некоторых вопросах, связанных с применением ч.1 ГК РФ, который выделяет связанные с арендой сделки (имущественным наймом, безвозмездным пользованием и не связанным с проживанием людей использованием предприятиями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в установленном порядке, жилищным законодательством, совершённые являются ничтожными после введение в действие ГК РФ, согласно ст. 168 (228) ГК.)

Договор аренды сооружений и зданий регулирует как аренду сооружения (здания) в целом и его части. Но, в таком случае с передачей арендатору права пользования земельным участком возникают сложности , которые функционально обслуживают данную часть. Если физически выделить часть земельного участка , обслуживающего часть сооружения (здания) , нереально , к арендатору права на данный участок переходить не могут .

Предыдущий ГК 1964 года выявил термин “строение” в место сегодняшнего “здание”. По мнению профессора Садикова О.Н. выявленное изменение в новом ГК 1966 года ограничивает силы аренды сооружений и зданий, потому что понятие “здание” технически характеризуют строение как капитальное . Из его состава в этом контексте исключаются переносные , временные строения сборно-разборного типа без фундамента: буфеты, ларьки, киоски и т.д.. В таком случае, если в договоре об аренде нежилого помещения стороны не предусмотрели применение § 4 гл. 34, то применяются общие положения об аренде - § 1 гл. 34 . К нежилым сооружениям и зданиям относятся : промышленные, культурно-просветительские, производственные, торговые, коммунально-бытовые, административные лечебно-оздоровительные, ,складские, учебные и для других целей использования . Нежилые здания могут иметь жилые помещения (как вкрапления в нежилую площадь здания , например: в здании больницы служебная квартира). А жилые здания полностью в себя включают нежилые помещения , например , на первом этаже канцелярские , общественного питания и т.д.. В этих случаях в договоре необходимо указать правовое положение данных исключений .

[ Комментарий к ГК РФ, части второй (постатейный) Отв. ред. Садиков О.Н.- м.: инфра. М, 1996 , с 219.]

Постановление Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 10 марта 1998г. №5096/97 допускает, что незаконченный строительством объект может являться предметом договора купли - продажи. Но это правило не применяется к договору аренды сооружений или зданий. Как объект арендных отношений могут быть здания использованы только после принятия в установленном порядке их в эксплуатацию как результат завершения строительства, государственной регистрации и технической инвентаризации (ст. 131 ГК). Если постройка произвольная тогда она не является объектом аренды (ст. 222 ГК РФ).

К арендуемым сооружениям относятся: очистные, спортивные, гидротехнические, сооружения трубопровода, транспорта и связи, оранжереи, нефтяные и газовые скважины, мосты и д.р. инженерные сооружения, которые носят характер недвижимости.

Предмет договора аренды сооружений или зданий является существенным условием. Тогда, его необходимо при заключении договора конкретизировать: указать какое именно помещение (здание) сдаётся в аренду, где его нахождение, какая общая площадь всех сдаваемых помещений и каждого в отдельности и другие данные технической характеристики помещений и его полное состояния. Если же сдаваемое в аренду помещение будет более чем из одного помещения, а если некоторые из сдаваемых помещений являются основными, а часть – второстепенные, к договору в приложении нужно составить схему помещеия-план с указанием всех данных деталей. Если же здание, сдаваемое в аренду нежилое помещение в котором находится, многоэтажное и в нём, кроме сдаваемого в этом случае помещение есть другие жилые помещения или нежилые, для выделения конкретного помещения в договоре аренды нужно указать так же и этаж, на котором находится это помещение, а также нумерацию комнат, если такая имеется. Также обычно прилагают план - схему земельного участка. Все эти реквизиты следует указать или в передаточном акте, или в тексте договора , являющимся неотъемлемой частью договора. Если не включение указанных данных в договор аренды, позволяющих определить однозначно , какое конкретное помещение в аренду сдаётся , выходит , что такой договор будет несостоявшимся (п.3 ст. 607 ГК) .

Как отмечалось, сооружения и здания относятся к объектам недвижимости, неразрывно связанных с землёй. Владение и пользование этими объектами со стороны арендатора предполагает наличие у него конкретных прав в отношении земельного участка, на территории которого находится сооружение(здание). Определению этих прав помогут некоторые правила, содержащиеся в Кодексе (ст. 652-653) . Данные правила сформулированы применительно к двум ситуациям, только когда арендодатель сооружения или здания является собственником земельного участка и только когда на котором находиться сооружения(здания) земельный участок, на праве собственности не принадлежит арендодателю. В первом случае в договоре аренды сооружения (здания) вместе рассматривается вопрос о передаче арендатору в аренду и соответствующего земельного участка, на котором находится это сооружения(здания). В соответствии с договором земельный участок арендатору может быть предоставлен и на другом праве. Когда договор аренды здания не имеет каких-либо о праве арендатора на земельный участок указаний, является , что арендатору переходит на срок аренды сооружения(здания) право пользования частью земельного участка, занятой сооружением(зданием) и должной для использования его по назначению (п.2 ст. 652) . Когда земельный участок на праве собственности арендодателю сооружения(здания) не принадлежит, тогда это здание может быть в аренду передано без согласия собственника земли при наличия условии, что подобные действия собственника сооружения (здания) противоречить закону или договору с собственником земельного участка не будут (п.3 ст. 652) .Значит, что при этих обстоятельствах здания к арендатору от арендодателя переходит и право пользования соответствующей частью земельного участка.

ДОБАВИТЬ КОММЕНТАРИЙ  [можно без регистрации]
перед публикацией все комментарии рассматриваются модератором сайта - спам опубликован не будет

Ваше имя:

Комментарий

Хотите опубликовать свою статью или создать цикл из статей и лекций?
Это очень просто – нужна только регистрация на сайте.

Узнать стоимость написания работы
Оставьте заявку, и в течение 5 минут на почту вам станут поступать предложения!