Аренда зданий и сооружений 3 (стр. 5 из 6)

Арендная плата дифференцируется в зависимости от вида деятельности арендатора при использовании помещений (зданий) по их назначению - банковская, биржевая, правоохранительная, научная, игорный бизнес, образовательная деятельность и т.п. Арендная плата должна учитывать и технические характеристики помещений (зданий), названые в техническом паспорте (основания ,назначение, подвалы, тип строения, вспомогательная площадь, удобство коммерческого использования строительные материалы стен, износ, перекрытий, степень обустройства, и т.д.).

Часто на практике возникают споры, связанные с арендной платой.

Например, Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 10 марта 1998 г. № 5096/97 излагает такой случай: Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ рассмотрел протест на Постановление Федерального Арбитражного Суда Севера - Западного округа от 14.07.97 г. по делу № 56-3665 Арбитражного Суда г. Санкт-Петербурга и установил следующее:

ЗАОО „Издательский дом „Атлант” обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга с иском к Государственной налоговой инспекции по Московскому району о признании недействительным её решения о применении финансовых санкций за занижение налогооблагаемой прибыли в 95-96 гг. Президиум считает, что протест надо удовлетворить, так как - Гос. налоговая служба неправомерно признала в ходе своей проверки АОЗТ „Издательский дом „Атлант” неправомерным отнесение на себестоимость продукции (работ и услуг), которую производило „Атлант” платежей за аренду помещений у Дворца Культуры им. А.М. Горького. Арендная плата входит в себестоимость продукции, а занижение налогооблагаемой прибыли не было.

Другой пример содержится в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 24 мая 1994 г. № 18. Данное Постановление подтверждает то обстоятельство, что если в договоре фактически нет арендной платы, то это будет уже не аренда, а договор безвозмездного пользования. В Постановлении приводится такой случай:

Решением Арбитражного суда от 25.07.93 г. был признан недействительным договор аренды от 13.03.91 г., заключённый между Министерством Химической и Нефтеперерабатывающей промышленности СССР и организацией арендаторов Ярославского филиала Института повышения квалификации работников. Суд мотивировал решение тем, что по договору 13.03.91 г. здание передавалось не в аренду, а в безвозмездное пользование. Коллегия Высшего Арбитражного Суда РФ решила удовлетворить протест, по данному делу и отменить Постановление. Коллегия установила, что действительно по оспариваемому договору здание передавалось в безвозмездное пользование, однако этим же договором на арендатора возлагалась обязанность проводить капитальный ремонт производственных фондов за свой счёт, что придаёт возмездный характер отношениям по аренде. Кроме этого, согласно дополнению к договору размер арендной платы увеличен и взимается со всего имущества, вычислительную технику включая здания, и оборудование.

Следует вывод - указывайте точно вид арендной платы и размер.

Форма договора аренды сооружений и зданий также условием договора является существенным (ст. 651 ГК). В отличие от общей нормы о форме договора аренды (ст. 609) договор аренды сооружения или здания в простой письменной форме заключается методом одного документа составления, подписанного всеми сторонами (независимо от того, кто является участником отношений - гражданин или юридическое лицо и на какой срок заключается договор - длинный или короткий).

Договор собственноручно должен быть подписан сторонами, без использования факсимиле и других аналогов собственной подписи. Даже если у сторонон существует согласились, даже это данное правило изменить не может .

Нарушение даже простой письменной формы сделки влечёт её недействительность, даже не зависимо участников договора и от суммы сделки .

Согласно ч. 2 Ст. 651 договор, заключённый на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента такой регистрации. Порядок и условия государственной регистрации договора аренды сооружений и зданий будет рассмотрен подробно ниже, так как за последний год он получил изменения.

В текст договора аренды сооружений и зданий по согласованию сторон могут быть включены дополнительные любого характера условия. Главное, чтобы эти условия нормам гражданского законодательства РФ не противоречили.

Подводя итог характеристики существенных и несущественных условий договора аренды зданий и сооружений, следует помнить Постановление Президиума и определения судебных коллегий Верховного Суда РФ по гражданским делам, которое гласит, что „при разрешении спора, связанного с договором аренды суд должен исходить из условий этого договора ” 9.

[9 См. Постановление в Бюллетене Верховного Суда РФ, 1995, № 5 ]

2.3. Содержание договора аренды сооружений и зданий

Содержанием любого договора являются обязанности и права сторон.

„Содержание договора аренды зданий и сооружений (по сравнению с содержанием обычного договора аренды) не подверглось серьёзным изменениям ”10 в новом ГК 1996 года. Арендодателю и арендатору присуще общие права и обязанности сторон договора аренды. Кроме того, закон конкретизирует некоторые способы исполнения этих обязанностей.

Рассмотрим обязанности и права арендодателя .

1 . Арендодатель обязан передать арендатору имущество в состоянии, соответствующем назначению имущества и условиям договора (п.1 ст. 611 ГК). Особенностью договора аренды сооружений и зданий будет то, что одновременно арендатору с передачей прав пользования и владения сооружением или зданием ,тогда ему передаются права , только на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (п.1 ст. 652 ГК). Мы уже говорилось и раньше о двух способах передаче прав на земельный участок.

2. Арендодатель обязан передать арендатору сооружение или здание по передаточному акту, (п. 1 ст. 655 ГК) подписанному сторонами. Передаточный акт составляется или после заключения договора аренды, или непосредственно при заключении договора. Вместо передаточного акта может быть составлен и иной документ (соглашение ,протокол и т.д.), главное чтобы договор был подписан обеими сторонами и содержал справочную подробную,

[10Гражданское право. Учебник. Часть II/Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. - М.: „Проспект”, 1997, с.186. ]

материально - техническую информацию о сооружении (здании).

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами документа о передаче.

Если уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче сооружения или здания на условиях, договором предусмотренных, как отказ арендодателя рассматривается соответственно от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора - от принятия имущества.

3. Право на получение или взыскание в добровольном порядке арендной платы за сооружение или здание. Нужно помнить, что есть у арендодателя право на получение отдельно ещё и платы за земельный участок, но только при условии, что это право в договоре оговорено.

4. Арендодатель по общему правилу договора аренды любого вида должен (это императивная обязанность) о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду здание арендатора предупредить.

Кроме этого, можно ещё две диспозитивные обязанности упомянуть, которые арендодателю присуще любого вида договора, а так же и аренде сооружений и зданий: производить капитальный ремонт здания или сооружения за свой счёт и стоимость неотделимых улучшений возместить, арендатором произведённых. В этом случае интересно положение п.3 Письма Арбитражного Суда РФ, в котором говорится:„ произведённые арендатором здания его технического состояния значительные улучшения, перепланировка и ремонт основанием не является для отказа арендодателю в иске об освобождения здания”. Так, Правление Калмыцкого Респотребсоюза обратилось в арбитражный суд республики Калмыкия с иском к хозрасчётному предприятию - столовой №6 Элистинского треста столовых и ресторанов об освобождении здания, так как является его собственником. Решением 10.03.92 г в иске отказано потому что спорное здание быть передано истцу не может, так как за последние 30 лет фактическим пользователем произведены значительные улучшения технического состояния здания, его первоначальную стоимость превышающие. На данное решение был принесён Протест Председателя Высшего Арбитражного Суда РФ и надзорная Коллегия удовлетворила данный протест по следующим основаниям.


ДОБАВИТЬ КОММЕНТАРИЙ  [можно без регистрации]
перед публикацией все комментарии рассматриваются модератором сайта - спам опубликован не будет

Ваше имя:

Комментарий

Хотите опубликовать свою статью или создать цикл из статей и лекций?
Это очень просто – нужна только регистрация на сайте.

Copyright © MirZnanii.com 2015-2018. All rigths reserved.