3. Загальна характеристика окремих видів договору майнового найму
3.1. Договір оренди
На сьогодні відносини оренди регулюються Законом України від 10 квітня 1992р. “Про оренду державного та комунального майна”, Цивільним кодексом УРСР в частині, що не суперечить чинному Закону, а також численними підзаконними нормативними актами. Зокрема, постановою Кабінету Міністрів України від 4 жовтня 1995р. N 786 було затверджено Методику розрахунку і порядок використання плати за оренду державного майна, а наказом Фонду державного майна України від 22 серпня 2000р. N 1765 – роз’яснення і рекомендації до неї. Наказом Фонду державного майна України від 23 серпня 2000р. N 1774 було затверджено Типовий договір оренди цілісного майнового комплексу державного підприємства, Типовий договір оренди індивідуально визначеного майна, що належить до державної власності та Примірний договір про відшкодування витрат балансоутримувача на отримання орендованого нерухомого майна та надання комунальних послуг орендарю. Нарешті, судову практику за спорами, що випливали з орендних відносин, узагальнено в роз’яснені президії Вищого господарського суду України від 25 травня 2000р. “Про деякі питання практики застосування Закону України “Про оренду державного та комунального майна”.
Договір оренди є різновидом договору майнового найму.
Оренда - це засноване на договорі платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.
Об'єктами оренди є:
цілісні майнові комплекси підприємств, їх структурних підрозділів (філій, цехів, дільниць). Цілісним майновим комплексом є господарський об'єкт з завершеним циклом виробництва продукції (робіт, послуг), з наданою йому земельною ділянкою, на якій він розміщений, автономними інженерними комунікаціями, системою енергопостачання. У разі виділення цілісного майнового комплексу структурного підрозділу підприємства складається
розподільчий баланс.
Грошові кошти та цінні папери з урахуванням дебіторської та кредиторської заборгованості орендодавець надає орендареві на умовах кредиту за ставкою рефінансування Національного банку України, а інші оборотні матеріальні засоби викуповуються орендарем. Порядок викупу оборотних матеріальних засобів та використання грошових коштів, одержаних від їх викупу, а також грошових коштів, наданих орендареві на умовах кредиту відповідно до цієї статті, визначаються Кабінетом Міністрів України;
нерухоме майно (будівлі, споруди, приміщення) та інше окреме індивідуально визначене майно підприємств;
майно, що не увійшло до статутних фондів господарських товариств, створених у процесі приватизації (корпоратизації).
Не можуть бути об'єктами оренди:
цілісні майнові комплекси державних підприємств, їх структурних підрозділів (філій, цехів, дільниць), що здійснюють діяльність, передбачену частиною першою статті 4 Закону України "Про підприємництво":
цілісні майнові комплекси казенних підприємств;
цілісні майнові комплекси структурних підрозділів (філій, цехів, дільниць) казенних підприємств, що здійснюють діяльність, передбачену частиною першою статті 4 Закону України "Про підприємництво.
Законодавчими актами України може бути доповнено перелік підприємств, майнові комплекси яких не можуть бути об'єктами оренди.
Орендодавцями є:
Фонд державного майна України, його регіональні відділення та представництва - щодо цілісних майнових комплексів підприємств, їх структурних підрозділів та нерухомого майна, а також майна, що не увійшло до статутних фо і в господарських товариств, створених у процесі приватизації (корпоратизації), що є державною власністю;
органи, уповноважені Верховною Радою Автономної Республіки Крим та органами місцевого самоврядування управляти майном, - щодо цілісних
майнових комплексів підприємств, їх структурних підрозділів та нерухомого майна, яке відповідно належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності;
підприємства - щодо окремого індивідуально визначеного майна (крім нерухомого), а з дозволу уповноважених на це органів -також щодо структурних підрозділів підприємств (філій, цехів, дільниць) та нерухомого майна.
Орендарями можуть бути господарські товариства, створені членами трудового колективу підприємства, його структурного підрозділу, інші юридичні особи та громадяни України, фізичні та юридичні особи іноземних держав, міжнародні організації та особи без громадянства.
Фізична особа, яка бажає укласти договір оренди державного майна, до його укладення зобов'язана зареєструватись як суб'єкт підприємницької діяльності.
Ініціатива щодо оренди майна може виходити від фізичних та юридичних осіб, які можуть бути орендарями, пропозиція може надходити від орендодавців.
За наявності ініціативи щодо оренди цілісного майнового комплексу орендодавець у триденний термін повинен повідомити про Це трудовий колектив підприємства, його структурного підрозділу, Щодо майна якого подано заяву про оренду.
Трудовий колектив протягом п'ятнадцяти днів, враховуючи день отримання повідомлення про наявність заяви (ініціативи) щодо оренди цілісного майнового комплексу підприємства, його структурного підрозділу, має право прийняти рішення про оренду цілісного майнового комплексу підприємства, його структурного підрозділу, утворити господарське товариство та подати орендодавцю у встановленому порядку заяву щодо оренди відповідного майна.
Фізичні та юридичні особи, які бажають укласти договір оренди, направляють заяву, проект договору оренди, а також інші документи згідно з переліком, що визначається Фондом державного майна України відповідному орендовцеві.
У разі надходження до орендодавця заяви про оренду цілісного майнового
комплексу підприємства, його структурного підрозділу, нерухомого майна, а також майна, що не увійшло до статутних фондів господарських товариств, створених у процесі приватизації (корпоратизації), орендодавець у п'ятиденний строк після дати реєстрації заяви надсилає копії матеріалів органу, уповноваженому управляти відповідним майном,
Орган, уповноважений управляти державним майном, розглядає подані йому матеріали і протягом п'ятнадцяти днів після їх надходження надсилає орендодавцеві висновки про можливість оренди та умови договору оренди.
Якщо орендодавець неодержав у встановлений термін висновків органу, уповноваженого управляти державним майном дозволу, відмови чи пропозицій від органу, уповноваженого управляти відповідним майном, укласти договір оренди нерухомого майна з бюджетною установою, організацією, висновків органу Антимонопольного комітету України, укладення договору оренди вважається з цими органами погодженим.
Орендодавець протягом п'яти днів після закінчення терміну погодження умов договору оренди з органом, уповноваженим управляти відповідним майном, і органом Антимонопольного комітету України, а у випадках, коли заява про оренду майна не потребує узгодження (щодо оренди окремого індивідуально визначеного майна, крім нерухомого), протягом п'ятнадцяти днів після дати її реєстрації дає згоду або відмовляє в укладенні договору оренди майна і повідомляє про це заявника.
У передачі в оренду об'єктів може бути відмовлено, якщо:
було прийнято рішення про приватизацію цих об'єктів;
об'єкт включено до переліку підприємств, що потребують залучення іноземних інвестицій згідно з рішенням Кабінету Міністрів України чи місцевих органів влади;
орган, уповноважений управляти майном, не дає згоди на виділення структурного підрозділу підприємства;
з інших підстав, передбачених законами;
орендодавець прийняв рішення про укладення договору оренди
нерухомого майна з бюджетною установою, організацією.
Укладення договору оренди майна підприємства, його структурного підрозділу з іншим - фізичними та юридичними особами здійснюється за умови Відсутності заяви господарського товариства, створеного трудовим колективом підприємства, його структурного підрозділу впродовж двадцяти днів з дня направлення їм повідомлення про намір орендувати відповідно цілісний майновий комплекс підприємства, структурного підрозділу.
За наявності заяв про оренду цілісного майнового комплексу підприємства, його структурного підрозділу (за умови відсутності заяви господарського товариства, створеного членами трудового колективу підприємства, його структурного підрозділу) або заяв про оренду нерухомого майна (за умови відсутності заяви бюджетної установи, організації) від двох або більше фізичних чи юридичних осіб орендар визначається орендодавцем на конкурсних засадах.
У разі відмови в укладенні договору оренди, а також неодержання відповіді у встановлений термін заінтересовані особи мають право звернутися за захистом своїх інтересів до суду, господарського суду.
Істотними умовами договору оренди є:
- об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її ндексації);
- термін, на який укладається договір оренди;
- орендна плата з урахуванням її індексації;
- порядок використання амортизаційних відрахувань;
- відновлення орендованого майна та умови його повернення;
- виконання зобов'язань;
- відповідальність сторін;
- страхування орендарем взятого ним в оренду майна;
- обов'язки сторін щодо забезпечення пожежної безпеки орендованого майна.
Звичайно, за згодою сторін у договорі оренди можуть бути передбачені й інші умови.
Умови договору оренди є чинними на весь строк дії договору і у випадках, коли після його укладення законодавством встановлено правила, які погіршують становище орендаря.