· возможностью получения дополнительного жилья по сниженной стоимости одного квадратного метра (примерно на 20%).
В нашей стране начало эксперименту по реконструкции жилых домов первых массовых серий застройки было положено ещё в 80-е годы прошлого века. Было реконструировано два дома в городах Минске и Краснодаре. Возобновились эти работы в середине 90-х годов и в настоящее время проводятся в ряде регионов Российской Федерации. К практической реализации приступили в Москве, Санкт-Петербурге, Екатеринбурге, Казани, Ставрополе, Новочебоксарске и других городах, в том числе и у нас в Новосибирске. Ведущим экспериментом был пилотный проект реконструкции кирпичного 4-х этажного дома в городе Лыткарино Московской области, который был осуществлён при поддержке Госстроя России.
Главные цели этого эксперимента – увеличение жилой площади за счёт надстройки мансардного этажа, утепление здания, установка регулирующих систем инженерного оборудования и проведение строительных работ без выселения жителей.
К реализации второго пилотного проекта в рамках «Меморандума о взаимопонимании между Министерством жилища и строительства Дании и Государственным комитетом Российской Федерации по вопросам архитектуры и строительства» приступили в январе 2000 года
в Санкт-Петербурге. Реконструкция пятиэтажного панельного дома по улице Торжковской,16, Приморского района с надстройкой мансардного этажа проводилась за счёт средств Датского Фонда для строительства мансардных жилищ в России. Пилотный проект был призван стать обучающей базой для всего Северо-западного региона России.
Более того, в Санкт-Петербурге принята региональная программа реконструкции домов первых массовых серий застройки. В городе насчитывается около 2400 таких домов общей площадью 9 млн м2. Это примерно 190 тыс. квартир, в которых проживает 11% городского населения.
Общая стоимость программы, рассчитанной на 20 лет, составляет 27,56 млрд рублей.
Программа выполнения работ включает три варианта:
1 – снос домов с переселением и строительством нового жилья;
2 – расселение жильцов и реконструкция дома;
3 – реконструкция без расселения жильцов.
Базовым выбран вариант, при котором реконструкция будет вестись без расселения жильцов.
Реализация программы осуществляется в три этапа:
· первый этап (2001 - 2003 гг.) – обследование жилищного фонда и разработка проектной документации (1% инвестиций);
· второй этап (2004 - 2010 гг.) – заключение договоров на реконструкцию
с застройщиками и девелоперами, реализация пилотных проектов (5,3% инвестиций);
· третий этап (2011 - 2020 гг.) – массовая реконструкция жилищного фонда первых массовых серий застройки с надстройкой мансард (93,7% инвестиций).
Планируется, что бюджетные средства будут возвращены частично за счёт выкупа
права инвестора на реконструкцию (24%) и за счёт сокращения эксплуатационных расходов
в течение 7 лет (76%). Экономический эффект реализации программы оценивается в 5,17 млрд рублей, что составит 17,5% объёма инвестиций.
В результате реализации программы город получит дополнительно 15 млн м2 жилья, сэкономит 1,5 тыс. гектаров земельной площади. Кроме того, расходы на эксплуатацию жилого фонда снизятся на 40%, а энергопотери – на 50%. Ежегодная экономия составит 148 млн рублей.
В Новосибирске первый перечень жилых домов, рекомендуемых к реконструкции, был утверждён постановлением мэра № 801 от 29.08.96 «О реконструкции жилого фонда г. Новосибирска». Этот перечень также называют «первой очередью программы реконструкции жилого фонда г. Новосибирска».
Перечень включает 10 жилых домов, расположенных в Центральном и Железнодорожном районах города. Общее количество квартир в этих домах – 359, а их общая площадь – 25 802 м2. Десятым номером в этом перечне числится 4-х этажный жилой дом по улице Советская, 8 (Октябрьская, 40), с общей площадью 1500 м2., количеством квартир 21 и предполагаемой надстройкой в один этаж. Именно этот дом был выбран в качестве экспериментального для реализации первой в Новосибирске реконструкции жилого дома с надстройкой и без отселения жильцов.
Анализ имеющегося опыта проведения реконструкции домов с надстройкой мансардных этажей выявил четыре основных способа её реализации:
-реконструкция домов без отселения жителей и без перепланировки квартир (с частичной перепланировкой) существующего дома с надстройкой мансардного этажа, утеплением ограждающих конструкций и заменой внутреннего сантехнического оборудования;
-реконструкция домов без отселения жителей, с перепланировкой квартир существующего дома, с надстройкой этажей, в том числе мансардного, расширением корпуса основного здания, утеплением ограждающих конструкций и заменой внутреннего сантехнического оборудования;
-реконструкция домов с отселением жителей, с перепланировкой квартир существующего дома, с надстройкой этажей, в том числе мансардного, пристройками к торцу дома, утеплением ограждающих конструкций и заменой внутреннего сантехнического оборудования;
-снос существующих домов, переселение жителей, проживающих в них,
и строительство нового жилья на месте снесённого.
При многовариантности подходов к реконструкции домов с надстройкой мансардных этажей инвариантным является отказ от сноса домов первых массовых серий застройки и строительства на освободившейся площади новых зданий, так как это жильё в современных условиях острого дефицита жилищ доступно населению со средним уровнем достатка.
Опыт Москвы показал, что затраты на демонтаж и транспортировку конструкций, включая стоимость их переработки, утилизации и захоронения образующихся отходов, даже без учёта затрат на расселение и строительство компенсационного фонда, могут составить свыше 100 долларов США на один квадратный метр сносимого жилья.
Реальное использование в строительстве того или иного из перечисленных вариантов, а также применение других вариантов реконструкции домов первых массовых серий застройки, позволяет накопить определённый опыт внедрения конструктивных, технологических, финансовых и других решений данной проблемы.
Такой опыт приобретается при освоении пилотных проектов на специально выделенной демонстрационной зоне. Из общего количества этих домов определяется один-два дома, которым присваивается статус домов пилотного проекта, реконструкция которых осуществляется в первую очередь, и на них отрабатываются конструктивно-технические решения, организационный и финансовый механизмы.
Что касается решения рассматриваемой проблемы за рубежом, то здесь следует сказать следующее.
Особенностью развития строительства за рубежом является то, что наряду с новым строительством и ремонтно-восстановительными работами, расширяются объёмы реконструкции зданий и сооружений.
Так, в США объём средств, выделяемых на перестройку жилых домов, вырос за период с 1987 года по 1990 год на 20% и в 1992 году был равен расходам на новое строительство. Эта тенденция характерна и для Японии, где большое внимание уделяется обновлению зданий. Например, за период с 1986 года по 2005 год объём нового строительства в этой стране будет на 20% меньше, чем за предыдущие 15 лет.
За 23 года завершила реконструкцию жилых домов индустриального строительства Франция. В этой стране реконструкция жилья проводилась без отселения, при этом в финансировании участвовали как жильцы (50%), так и муниципалитеты (50%).
В Германии реконструкция и модернизация 5-этажных крупнопанельных жилых домов проводится на 100% за счёт средств федерального бюджета.
В 1993 году было принято постановление Правительства объединённой Германии «Об экономии тепловой энергии». В настоящее время проводится массовая реконструкция индустриальных домов на территории бывшей ГДР.
Значительные реконструктивные работы, включая утепление домов и надстройку мансардных этажей, проводятся в Дании, Финляндии, Словакии и других Европейских странах.
Процесс реабилитации четырёх- и пятиэтажных жилых домов в западноевропейских странах в основном завершён к середине 90-х годов прошлого столетия.
Основными направлениями реконструкции являлись: надстройка мансардного этажа, замена коммуникаций, стеклопакетов, оконных и балконных заполнений, увеличение размеров квартир, утепление наружных стен, улучшение звукоизоляции и отделка.
Для решения проблем жилищно-коммунального хозяйства требуется системный подход, основанный на тесном взаимодействии муниципальных органов власти и частного сектора экономики. В этом случае целью муниципальных органов власти должно стать создание условий для получения большей добавленной стоимости в сфере оказания социальных услуг. Она может быть достигнута при снижении себестоимости оказываемых услуг в случае передачи объектов социальной инфраструктуры, в т.ч. жилищно-коммунального хозяйства, частному бизнесу, обладающему более высокими навыками менеджмента, возможностью более быстро осуществлять инновации и повышать эффективность деятельности предприятий. При этом муниципальные образования дополнительно получают ряд косвенных эффектов:оживление конъюнктуры и рост инвестиций, повышение инвестиционной привлекательности территории;возможность реализации первоочередных инвестиционных проектов в области развития социальной инфраструктуры;повышение общей эффективности функционирования муниципальной экономики;улучшение механизма оказания услуг и рост их качества;снижение финансового бремени на местные бюджеты в части реализации инвестиционных программ и возможность использования «сэкономленных» средств для решения других социальных вопросов территории и др.