Проект черты города выполняется в составе графических и текстовых материалов. Проектный план черты поселения (города), выполняется в масштабе 1:2000, 1:5000, 1:10000 или 1: 25000 в зависимости от площади территории поселения (города).
При этом на плане указывается:
-существующая, установленная граница (черта) поселения, а при ее отсутствии фактически сложившиеся границы поселения (города), современной использование земель поселения (города) включаемых в территорию поселения земель по их категориям, формам собственности и землевладениям, видам использования земель;
-проектные градостроительные решения утвержденного генерального плана поселения (города) или другой градостроительной документации, иные решения, влияющие на установление или изменения черты поселения (города);
-проектируемая черта городского и сельского поселений;
-экспликация земель поселения с указанием площадей территорий, включаемых (исключаемых) в состав поселения (города), по категориям земель, формам собственности, основным собственникам земельных участков, землевладельцам, землепользователям, арендаторам земельных участков, видам использования земель; полное наименование собственников, землевладельцев, землепользователей и арендаторов земель, смежно расположенных с поселением.
Пояснительная записка должна содержать:
-данные о существующей черте поселения (города) и современном использовании его земель, в том числе проектные решения утвержденных генеральных планов городского, сельского поселения, другой градостроительной документации; решения органов государственной власти субъектов РФ и органов местного самоуправления в части территории развития поселения (города);
-обоснования проектного решения о включении (исключении) в территорию поселения земель с приведенными в табличной форме данными по их категориям, собственникам, землепользователям, землевладельцам, арендаторам земель, видам использования и формам собственности; по поселениям, включаемым в городскую, поселковую черту, кроме того. Приводятся данные об их местоположении, численности населения, состоянии производственной, социальной и инженерно-транспортной инфраструктур;
-сводный баланс земель поселения по видам использования земель, собственникам, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земель, формам собственности (в табличной форме);
-описание проектной черты поселения;
-документы по рассмотрению и согласованию проекта черты поселения.
Обязательными положениями проектов черты поселения (города) являются:
-проектная черта поселения (города);
-экспликация земель поселения (города) с выделением территорий, включаемых (исключаемых) в состав поселения (города);
-иные положения, установленные заданием на разработку проекта черты поселения (города).
Утвержденный в установленном порядке проект черты поселения (города) является основанием для выноса черты в натуру (на местность).
В соответствии с ч.3 ст. 84 ЗК РФ: «Утверждение и изменение черты городских поселений осуществляются органами государственной власти субъектов РФ, исключением случаев, предусмотренных пунктами 4 и 5 настоящей статьи».[4]
Границы городов федерального значения Москвы и С.-Петербурга, утверждаются и изменяются федеральным законом по согласованному представлению законодательных (представительных) органов соответственно г. Москвы и г. С.Петербурга. Границы закрытых территориальных образований, утверждаются и изменяются Правительством РФ.
Б) Структура земель населенных пунктов.
Порядокиспользования земель населенных пунктов (городов) определяется в соответствии с зонированием их территорий. Земли города в пределах его административных границ подразделяются на соответствующие территориальные зоны, которые выделяются в результате территориального (градостроительного) зонирования.
Согласно ст. 85 ЗК РФ, в состав земель населенного пункта (города) могут включаться земельные участки, отнесенные к следующим территориальным зонам: жилым; общественно-деловым; производственным; инженерной и транспортной инфраструктур; рекреационным; сельскохозяйственного использования; специального назначения; военных объектов, иным территориальным зонам.
Согласно ст. 35 Градостроительного кодекса РФ, в результате градостроительного зонирования могут определяться жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур, зоны сельскохозяйственного использования, зоны рекреационного назначения, зоны особо охраняемых территорий, зоны специального назначения, зоны размещения военных объектов и иные виды территориальных зон.
Таким образом, видно, что градация территориальных зон и в ЗК РФ и в Градостроительном кодексе РФ аналогичны.
В соответствии со ст. 34 Градостроительного кодекса РФ, при подготовке правил землепользования и застройки границы территориальных зон устанавливаются с учетом следующих условий:
-возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков;
-функциональных зон и параметров их планируемого развития, определенных генеральным планом поселения, генеральным планом городского округа, схемой территориального планирования муниципального района;
-определенных Градостроительным кодексом РФ территориальных зон;
-сложившейся планировки территории и существующего землепользования;
-планируемых изменений границ земель различных категорий;
-предотвращения возможности причинения вреда объектам капитального строительства, расположенным на смежных земельных участках.
2. Правовой режим территориальных зон земель городов
Состав земель населенных пунктов и зонирование территорий (градостроительное зонирование), предусмотрено ст. 85 ЗК РФ. Кроме того нормы о градостроительном зонировании содержаться в гл. 4 (ст. 30-40) Градостроительного кодекса РФ.
При этом положения ст. 85 ЗК РФ, можно условно разделить на общие и особенные. К общим относятся п.1-4, пункты 1-5 касаются отдельных территориальных зон в составе земель населенных пунктов, при этом положения статьи могут применяться, если они не противоречат Градостроительному кодексу РФ.
В отличие от ЗК РФ, градостроительное зонирование Градостроительным кодексом РФ регламентировано детально, включая даже порядок подготовки проекта правил землепользования и застройки.
В соответствии с Градостроительным кодексом РФ, правила землепользования и застройки включают в себя положения об изменении видов разрешенного использования земельных участков, карту градостроительного зонирования и градостроительные регламенты. На карте градостроительного зонирования устанавливаются границы территориальных зон, которые должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне.
В градостроительном регламенте указываются виды разрешенного использования, предельные размеры и ограничения использования земельных участков. Градостроительный регламент определяет правовой режим земельных участков. Его действие распространяется на все земельные участки поселения, за исключением земельных участков в границах объектов культурного наследия, территорий общего пользования и занятых линейными объектами.
Земельные участки в составе жилых зон предназначены для застройки жилыми зданиями, а так же объектами культурно-бытового и иного назначения. Жилые зоны могут предназначаться для индивидуальной жилой застройки, малоэтажной смешанной жилой застройки, среднеэтажной смешанной жилой застройки и многоэтажной жилой застройки, а так же иных видов застройки согласно градостроительным регламентам (п.5 ст.85 ЗК РФ).
При этом согласно ст. 35 Градостроительного кодекса РФ в состав жилых зон могут включаться зоны застройки индивидуальными жилыми домами; малоэтажными жилыми домами; среднеэтажными жилыми домами; многоэтажными жилыми домами; застройки иных видов.
Четкого определения или единого значения по количеству этажей застройки индивидуальных жилых домов; малоэтажных жилых домов; среднеэтажных жилых домов; многоэтажных жилых домов на территории Российской Федерации нет. Для каждого субъекта федерации или для каждой местности устанавливается свое значение этих наименований, в зависимости от различных показаний, в том числе сейсмической опасности, климатических условий. Например в г.Санкт-Петербург малоэтажными домами считаются дома этажность которых не превышает 3х. В соответствии со Сводом правил планировки и застройки территорий малоэтажного жилищного строительства (СП 30-102-99 введ. От 01.01.2000 г., а т.же СП 11-111-99), малоэтажными зданиями являются здания от 1 до 3х этажей. Однако на территории г. Екатеринбурга, предусмотрены другие стандарты. В соответствии со ст. 53.3. Правил землепользования и застройки городского округа – муниципального образования «город Екатеринбург» от 2007 года, зона малоэтажной смешанной жилой застройки предполагает размещение (строительство) жилых домов этажностью от2-4х этажей, а зона многоэтажной жилой застройки предполагает формирование жилых районов с размещением домов повышенной этажности в 5 и более этажей.
В жилых зонах допускается размещение отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов социального и коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, объектов дошкольного, начального общего и среднего (полного) общего образования, культурных зданий, стоянок автомобильного транспорта, гаражей, объектов связанных с проживанием граждан и не оказывающих негативного воздействия на окружающую среду. В состав жилых зон могут включаться так же территории, предназначенные для ведения садоводства и дачного хозяйства.