Досрочное расторжение договора аренды по требованию арендодателя (стр. 2 из 3)

С учетом изложенного требования истца суд признал необоснованными и отказал в иске.

Вторым необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды является установление факта направления письменного предупреждения арендатору о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Как разъяснено в п. 11 постановления № 20, если требование о досрочном расторжении договора аренды заявлено на основании ст. 590 ГК, применяется специальная норма о порядке расторжения договора, содержащаяся в ч. 3 указанной статьи, которая не противоречит общей норме п. 2 ст. 422 ГК. Это означает, что требование о досрочном расторжении договора аренды может быть предъявлено арендодателем в хозяйственный суд после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения обязательства в разумный срок. Если такая попытка урегулировать отношения с арендатором не предпринята, имеет место несоблюдение досудебного порядка урегулирования спора со всеми вытекающими отсюда последствиями в виде возврата искового заявления по основанию, предусмотренному абзацем 2 ч. 1 ст. 163 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь (далее - ХПК), либо, если производство по делу возбуждено, оставления иска без рассмотрения на основании абзаца 5 ст. 151 ХПК.

В этой связи не теряет своей актуальности проблема соотношения положений ГК об общих основаниях расторжения гражданскоправового договора (ст. 420 ГК) и об основаниях досрочного расторжения договора аренды (ст. 590 и 591 ГК), что подтверждается и примерами из судебной практики.

Пример 2

Рассмотрению в открытом судебном заседании подлежало дело по иску ОАО "А" к ООО "Б" о расторжении договора на аренду помещений. В соответствии с требованиями ч. 2 ст. 422 ГК требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законодательством либо договором, а при его отсутствии - в 30-дневный срок.

Договором аренды было предусмотрено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательств в 2-месячный срок.

Как установлено в судебном заседании, истцом не были соблюдены требования ч. 2 ст. 422 ГК и условие договора аренды об урегулировании с ответчиком спора - предложение о расторжении договора аренды арендатору не направлялось. Приложенное к исковому заявлению письмо истца в адрес ООО "Б" нельзя расценить как предложение о расторжении договора, поскольку истец не представил доказательств в подтверждение направления этого письма ответчику.

С учетом вышеизложенного хозяйственный суд оставил иск без рассмотрения, так как истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора о расторжении договора аренды.

Как следует из предыдущего примера, несмотря на условие договора аренды о том, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательств в 2-месячный срок, что по большому счету свидетельствует об обосновании требований ссылкой на ч. 3 ст. 590 ГК, суд вынес постановление в соответствии с п. 2 ст. 422 ГК, который определяет общий порядок изменения и расторжения договора.

Как уже отмечалось, в абзаце 1 п. 11 постановления № 20 разъяснено, что, если требование о досрочном расторжении договора аренды заявлено на основании ст. 590 ГК, применяется специальная норма о порядке расторжения договора, содержащаяся в ч. 3 указанной статьи, которая не противоречит общей норме п. 2 ст. 422 ГК. Действительно, содержащиеся в ст. 590 ГК нормы есть не что иное, как специальные правила по отношению к правилам, установленным п. 2 ст. 420 ГК. Если исходить из приоритета действия специальных правил, то можно сделать вывод, что решение об удовлетворении заявленного арендодателем требования о досрочном расторжении договора аренды должно основываться на положениях ст. 590 ГК, если исковое требование основывается на приведенных в указанной статье конкретных основаниях.

В то же время, если арендодателем заявляется требование о досрочном расторжении договора в связи с иными нарушениями, не предусмотренными ни ст. 590 ГК, ни договором аренды, не исключается применение ст. 420 ГК. При этом, однако, арендодатель должен будет доказать, как того требует п. 2 ст. 420 ГК, что арендатор допустил существенное нарушение договора аренды либо иное нарушение, определенное договором в качестве основания для его досрочного расторжения. Отсутствие оснований, предусмотренных законом или договором, либо иных оснований, которые могут быть признаны как существенное нарушение договора, является достаточным для отказа в удовлетворении заявленного требования о досрочном расторжении договора. Примером может служить следующее дело.

Пример

ОАО "А" подало в хозяйственный суд иск к индивидуальному предпринимателю К. о расторжении договора аренды. Из материалов дела следует, что между истцом и ответчиком был заключен и в установленном порядке зарегистрирован договор аренды помещения (бара) сроком на 5 лет.

Как указал истец в своем исковом заявлении, на протяжении всего срока действия договора аренды ответчиком исправно исполнялись все его условия. Истец направил ответчику письмо с предупреждением о досрочном расторжении договора аренды и предложил в определенный им срок подписать соответствующее соглашение. Ответчик отказался от данного предложения. При таких обстоятельствах истец обратился в суд с требованием о расторжении договора аренды в судебном порядке. Обосновывая свое требование, истец ссылался на условия договора аренды, исходя из которого досрочное расторжение возможно по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон с письменным предупреждением другой стороны за один месяц до расторжения.

Ответчик с требованием истца не согласился, ссылаясь на то, что предусмотренные законом или договором аренды условия для его расторжения отсутствуют. По мнению ответчика, условия договора аренды, на который ссылается истец, сами по себе не могут служить основанием для досрочного расторжения, поскольку определяют лишь порядок такого расторжения.

Суд, принимая решение, признал исковые требования не подлежащими удовлетворению исходя из следующего. По общему правилу, установленному п. 1 ст. 420 ГК, изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не определено ГК и иными актами законодательства или договором. Пункт 2 ст. 420 ГК предусматривает, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, установленных ГК (ст. 421, 590, 591 ГК) и иными актами законодательства или договором.

В рассматриваемом случае, поскольку ответчик исправно исполнял условия договора аренды, суду не было представлено доказательств того, что произошло существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, в связи с чем предусмотренные законодательством основания для предъявления требований о досрочном расторжении договора аренды отсутствуют.

Что же касается ссылки истца на условия договора как на основание для его досрочного расторжения, то в таком качестве данное условие рассматриваться не может. Проанализировав содержание положений договора, суд считает обоснованными доводы ответчика о том, что данное условие договора аренды определяет лишь порядок досрочного расторжения договора аренды, дублируя общее правило, установленное п. 2 ст. 422 ГК.

В соответствии с условиями договора его расторжение допускается по соглашению сторон. Предусмотренные же договором основания для его досрочного расторжения перечислены в отдельном пункте договора. К ним относятся: нецелевое использование арендуемого помещения, разрушение или ухудшение его состояния; невнесение арендной платы в течение двух месяцев со дня истечения срока платежа, а также неоднократное нарушение арендатором (ответчиком) условий договора; прекращение деятельности арендатора. Доказательств того, что данные основания имеют место, суду не представлено, напротив, истец указывает, что ответчиком каких­либо нарушений условий договора аренды не допускалось.

При таких обстоятельствах суд пришел к выводу об отсутствии оснований для предъявления требования о досрочном расторжении договора в судебном порядке.

Еще два взаимосвязанных вопроса представляют интерес для правоприменителей, а именно:

- допустимо ли досрочное расторжение договора аренды по требованию арендодателя по основаниям, не связанным с какимилибо нарушениями со стороны арендатора?