Досрочное расторжение договора аренды по требованию арендодателя
В общих положениях об аренде главы 34 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее - ГК) имеются две статьи, посвященные досрочному расторжению договора аренды: ст. 590 ГК содержит основания и условия досрочного расторжения договора по требованию арендодателя; ст. 591 ГК предусматривает решение аналогичных вопросов в случаях, если требование заявлено арендатором. В отличие от общих норм, содержащихся в ст. 420 и 421 ГК, определяющих основания изменения и расторжения договора, в ст. 590 и 591 ГК указаны конкретные основания для досрочного расторжения договора аренды по требованию одной из сторон. Применительно к арендным отношениям приведенные в этих статьях основания расшифровывают содержание понятия "существенное нарушение договора".
По требованию арендодателя согласно ч. 1 ст. 590 ГК договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, если иное не предусмотрено ГК, иными законами и актами Президента Республики Беларусь, в случаях, когда арендатор:
- пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
- существенно ухудшает имущество;
- более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
- не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законодательством или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Понятие существенного нарушения, как уже было отмечено, приведено в ст. 420 ГК, в силу п. 2 которой по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных ГК и иными актами законодательства или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, влекущее для другой стороны такой ущерб, в результате которого она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Одна из главных обязанностей арендатора состоит в пользовании арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены - в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 586 ГК). Назначение имущества должно быть определено в договоре, а если этого нет, имущество должно использоваться по своему обычному назначению, вытекающему из его существа. Под пользованием арендованным имуществом с нарушением назначения имущества следует понимать такое изменение назначения, которое влечет существенное нарушение условий договора в смысле п. 2 ст. 420 ГК. Под существенным ухудшением арендованного имущества как основанием досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя следует понимать такое изменение его качества, которое свидетельствует о существенном нарушении условий договора, касающихся пользования имуществом. Арендатор должен использовать имущество таким образом, чтобы возвратить его арендодателю с учетом нормального износа либо в состоянии, обусловленном договором. Арендатор обязан обеспечивать сохранность имущества и не совершать действий, влекущих ухудшение его состояния.
Требование досрочного расторжения договора аренды по такому основанию, как невнесение более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа арендной платы, является одним из возможных вариантов поведения арендодателя. Согласно п. 10 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 19.05.2005 № 20 "Об отдельных вопросах практики рассмотрения споров, возникающих из арендных правоотношений" (далее - постановление № 20) при рассмотрении спора о досрочном расторжении договора аренды по правилам п. 3 ч. 1 ст. 590 ГК необходимо иметь в виду, что досрочное расторжение договора по указанному основанию возможно как при невнесении арендной платы в полном размере, так и в части.
Наконец, если законодательством или договором аренды предусмотрено, что проведение капитального ремонта является обязанностью арендатора (п. 1 ст. 587 ГК), то неисполнение указанной обязанности является возможным основанием для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя. О просрочке арендатора в проведении капитального ремонта можно говорить, если такой ремонт не проведен в срок, установленный договором аренды, а если срок не определен договором аренды или вызван неотложной необходимостью - в разумный срок.
Безусловно, приведенные выше основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя не являются исчерпывающими, поскольку стороны в договоре аренды могут установить и другие основания исходя из п. 2 ст. 420 ГК. Вместе с тем следует отметить, что указанный в ст. 590 ГК перечень оснований не может быть сокращен по соглашению сторон (п. 9 постановления № 20). Следовательно, стороны в соответствии с ч. 2 ст. 590 вправе лишь установить дополнительные основания по отношению к уже предусмотренным законом.
Реализация арендодателем своего права требовать досрочного расторжения договора аренды при наличии приведенного в ст. 590 ГК или в договоре основания для такого расторжения возможна только при соблюдении установленной законом досудебной процедуры - направлении арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Следовательно, обращение в суд с соответствующим исковым заявлением и разрешение дела по существу возможно только при наличии основания, отвечающего установленным законом или договором требованиям, и факта письменного предупреждения ответчика, то есть арендатора.
В п. 9 постановления № 20 хозяйственным судам разъяснено, что при исполнении арендатором обязательства не в разумный срок, а также в момент рассмотрения спора хозяйственным судом имеются все основания для расторжения договора на основании ст. 590 ГК.
Судебная практика выработала единообразные подходы по применению ст. 590 ГК при разрешении конкретных споров. Так, применяя указанную статью, хозяйственные суды оценивают характер допущенных арендатором нарушений условий договора с позиции того, носят ли они существенный характер. Если заявленное арендодателем требование не подкреплено соответствующими доказательствами, оно не подлежит удовлетворению. В качестве иллюстрации приведем решение хозяйственного суда по иску о расторжении договора аренды.
Пример 1
ОАО "А" предъявило иск к индивидуальному предпринимателю И. о досрочном расторжении договора аренды нежилого помещения. В качестве оснований истец указал на грубое нарушение ответчиком условий договора, выразившееся в сдаче арендуемого помещения в субаренду без согласования с наблюдательным советом ОАО "А", а также отказ ответчика от приведения условий договора в соответствие с требованиями Указа Президента Республики Беларусь от 24.03.2005 № 148 "О неотложных мерах по поддержке предпринимательства" (далее - Указ № 148), которым установлены размеры ставок арендной платы за торговые места на торговых объектах частной формы собственности.
Ответчик в письменном отзыве иск не признал и просил отказать в его удовлетворении, считая необоснованным довод истца о необходимости согласования с наблюдательным советом ОАО "А" вопросов сдачи арендуемого помещения в субаренду. Ссылаясь на нормы устава ОАО "А", ответчик обратил внимание суда на то, что в компетенцию наблюдательного совета включено решение вопросов сдачи в аренду зданий и помещений общества на срок свыше 1 года. Вопросы, не отнесенные к компетенции наблюдательного совета, решает директор общества. Ответчик утверждал, что 17 февраля 2003 г. имело место согласование с директором истца вопроса сдачи арендуемого помещения в субаренду УЧТП "Б", поэтому, по его мнению, у истца отсутствуют основания для досрочного расторжения договора аренды, предусмотренные ст. 420, 590 ГК.
Суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.
В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 590 ГК договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случаях, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Существенное нарушение договора как основание для расторжения договора в судебном порядке предусмотрено и п. 2 ст. 420 ГК. Этой же нормой законодательства определено, что существенным признается нарушение договора одной из сторон, влекущее для другой стороны такой ущерб, в результате которого она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Проанализировав условия договора аренды, фактические обстоятельства и материалы дела, суд пришел к выводу, что при исполнении договора аренды нарушение его условий ответчиком не допускалось. В соответствии с условиями договора арендуемое помещение может сдаваться арендатором в субаренду только с письменного согласия арендодателя. Из буквального толкования данного условия договора и преамбулы к нему следует, что согласовывать вопросы сдачи арендуемого помещения в субаренду ответчик обязан с директором ОАО "А", в лице которого выступает арендодатель. Факт надлежащего согласования сдачи помещения в субаренду подтверждается имеющейся в материалах дела копией письма от 17 февраля 2003 г. Довод истца о необходимости согласования вопроса сдачи помещения в субаренду с наблюдательным советом ОАО "А" суд признает несостоятельным в связи с тем, что такой порядок согласования не предусмотрен условиями договора.
Что касается отказа ответчика от приведения условий договора аренды в соответствие с требованиями Указа № 148, то данный отказ также не может рассматриваться в качестве основания для досрочного расторжения договора в судебном порядке в связи с отсутствием совокупности условий, при наличии которых в силу требований п. 2 ст. 421 ГК договор может быть расторгнут. Кроме того, как следует из преамбулы Указа № 148, целью его издания являлось создание условий для дальнейшего развития предпринимательства в Республике Беларусь, обеспечения гарантий соблюдения прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность, пресечения злоупотреблений в этой сфере, расширения рынка товаров и услуг, формирования в стране благоприятного экономического климата. Исходя из этих целей установленные им базовые ставки арендной платы должны рассматриваться как предельные, превышение которых недопустимо. Учитывая размер арендной платы, который стороны предусмотрели в договоре аренды и который не превышает установленных пределов, основания для приведения договора аренды в соответствие с требованиями Указа № 148 отсутствуют.