Все сделки юридических лиц между собой и с гражданами должны совершаться в письменной форме (ст.161 ГК). Исключение составляют
сделки, требующие нотариальной формы, а также сделки, которые могут совершаться устно. Так, купля-продажа товара в магазине требует письменной формы, поскольку магазин является юридическим лицом и договор заключается с гражданином или другим юридическим лицом. Однако исполнение сделки при самом ее совершении, т.е. обмен товара на деньги, допускает возможность совершения сделки купли-продажи в устной форме. Не следует считать, что кассовый или товарный чек являются письменной формой договора купли-продажи. Чек содержит информацию не обо всей сделке, а лишь о сумме, уплаченной покупателем. Кроме того, на чеке нет подписи сторон, совершающих сделку. Кассовый чек может быть использован только в качестве одного из доказательств совершения сделки.
Сделки граждан между собой на сумму, превышающую не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, составляют вторую группу сделок, требующих простой письменной формы (ст.161 ГК). Законодатель отказался от установления жестко фиксированной суммы, свыше которой сделки должны совершаться в письменной форме. В условиях инфляционной экономики вполне оправдано законодательное решение, устанавливающее зависимость формы сделки от минимального размера оплаты труда. Минимальный размер устанавливается Государственной Думой и зависит от уровня инфляции, наполнения государственного бюджета и ряда иных факторов. Цель введения простой письменной формы для сделок, превышающих определенную законом сумму, вполне очевидна - необходимо обеспечить устойчивость гражданских отношений с одной стороны, и не усложнять гражданский оборот введением дополнительных требований, с другой. Поскольку закон связывает форму сделки с минимальным размером оплаты труда, а этот размер изменяется достаточно часто, то следует помнить, что форма сделки определяется законом, действующим на момент ее совершения.
Третью группу составляют сделки между гражданами, письменная форма совершения которых предусмотрена законом. Требование письменной формы обусловлено особой значимостью этих сделок по сумме, срокам сделки, либо возможностью злоупотребления при отсутствии письменной формы. Соглашение о неустойке, залоге, поручительстве, других способах обеспечения исполнения обязательств, предварительный договор должны совершаться в письменной форме независимо от суммы сделки (ст.331, 339, 380, 329 ГК) при условии, что их участниками являются граждане. В отношении юридических лиц действует общее правило о письменной форме сделок. Главным последствием нарушения требования об обязательной письменной форме станет то, что при возникновении спора о том, была ли сделка вопреки требованиям закона совершена устно, сторона, утверждающая, что этот факт имел место, в подтверждение его имеет право использовать ограниченный круг доказательств. Это могут быть любые предусмотренные законом средства доказывания (объяснения сторон, письменные и вещественные доказательства), кроме свидетельских показаний. Нотариальная форма требуется для совершения сделок, прямо предусмотренных законом, а также соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма и не требовалась (ст.163 ГК).
Нотариальная форма отличается от простой письменной формы только тем, что специально уполномоченное должностное лицо - нотариус совершает на письменном документе удостоверительную надпись. В случаях, предусмотренных законодательными актами России, удостоверительные надписи вправе совершать и иные должностные лица: командиры воинских частей, консулы и т.д.
Нотариальная форма обычно предусматривается для сделок, в которых волеизъявление сторон необходимо зафиксировать достаточно определенно, таких, например, как завещание, дарение, купля-продажа в жилищной сфере. Некоторые сделки требуют государственной регистрации. Обязательность государственной регистрации предусмотрена для сделок с землей и другим недвижимым имуществом.
Порядок государственной регистрации предусмотрен законом " О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. "Федеральный Закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 года затронул интересы ряда влиятельных государственных структур и практически всех субъектов гражданского оборота. В чем же суть проблемы? До последнего времени государство являлось исключительным собственником подавляющего большинства объектов недвижимости - земли, ее недр, жилых и нежилых строений. Сделки с недвижимостью представляли по существу перекладывание этих объектов из кармана в карман того же собственника.
Причем совершались они с удивительной легкостью путем распоряжения правительства, министра, начальника управления. В связи с этим главным было не учет прав на эти объекты, а учет объектов в физическом смысле, описание их параметров. Сложилась достаточно эффективно работающая система учета недвижимости в физическом аспекте - это органы БТИ, Госкомзема, Госстроя. Возрождение рыночной экономики поставило новую задачу - учитывать недвижимость не только как физический объект, но и права на нее.
Закон четко определяет, что государственная регистрация является единственным доказательством существований зарегистрированного права. Закон вступил в силу, и его надо выполнять.
Нотариальное удостоверение сделки с недвижимостью стало отныне необязательным, а значит, не существует более "первичного фильтра", через который ранее проходили все правоустанавливающие документы. Технический учет объектов ведется сразу несколькими ведомствами, а его правила нередко разнятся даже в пределах одного субъекта Федерации. Не определена форма свидетельства о государственной регистрации и максимальный размер платы, взимаемый за его выдачу. Вот далеко не полный перечень проблем, с которыми столкнулись на местах.
Очевидно, что число вопросов, возникающих в ходе регистрации, несоразмерно мизерному сроку действия закона. Остается лишь надеяться на то, что ситуация изменится.
Последствия несоблюдения нотариальной формы, а также требования о государственной регистрации отличаются более жесткими мерами, чем при несоблюдении простой письменной формы. Несоблюдение нотариальной формы сделки, либо требования государственной регистрации влечет недействительность сделки. На практике нередко возникают случаи, когда стороны исполнили сделку, но не оформили ее нотариально.
Аналогичное правило установлено и для уклонения от государственной регистрации. В этом случае суд выносит решение о регистрации сделки. Двойная санация такой сделки не предусматривается. В случае установления судом недобросовестного уклонения одной их сторон в сделке от ее надлежащего оформления или государственной регистрации, на нее возлагается обязанность возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой (п.4 ст.165). Следует иметь в виду, что сам факт вынесения решения судом о признании сделки совершенной либо о ее регистрации еще не доказывает необоснованность уклонения другой стороны. Уклонение может быть вызвано и объективными причинами, препятствующими одной из сторон оформлять сделку надлежащим образом, например, болезнью, отсутствием по служебным делам.
Законность содержания сделки означает соответствие ее требованиям закона. В отечественной цивилистике требования закона понимают весьма широко. Такими требованиями являются не только предписания закона в узком смысле слова, но и правила подзаконных нормативных актов. А в случае коллизий между законом и подзаконным актом содержание сделки должно определяться требованиями закона.
Глава 3. Недействительность сделок
Закон не дает понятия недействительной сделки. Такое понятие выработано в теории права и звучит следующим образом. Недействительными сделками являются действия физических и юридических лиц, хотя и направленные на установление, изменение или прекращение гражданского правоотношения, но не создающие этих последствий вследствие несоответствия совершенных действий требованиям закона.
Недействительная сделка не способна породить желаемые сторонами последствия, но при соответствующих условиях порождает нежелаемые последствия. Последние представляют собой определенные санкции, вызванные противоправным характером совершаемой сделки.
Само понятие "недействительной сделки" не является общепризнанным. Некоторые авторы высказываются, относительно того, можно ли вообще говорить о недействительной сделке: "если сделка недействительна, значит сделки нет, если же сделка существует, она не может быть недействительной."
Недействительность сделки означает, что действие, совершенное в форме сделки, не обладает качествами юридического факта, способного породить те последствия, наступления которых желали субъекты.
Признание сделок недействительными направлено на охрану правопорядка и влечет за собой аннулирование прав и обязанностей, реализация которых привела бы к нарушению закона.
Статья 166 ГК РФ воспроизводит традиционное деление недействительных сделок на оспоримые и ничтожные.
А теперь рассмотрим особенности данных сделок.
Абсолютно - недействительные (ничтожные) - сделка, которая недействительна в силу самого ее несоответствия требованиям закона, т.е. для признания такой сделки недействительной достаточно констатации судом (арбитражным судом) лишь одного факта совершения такого действия. При обнаружении факта совершения абсолютно недействительных (ничтожных) сделок юрисдикционный орган по своей инициативе применяет нормы, влекущие те негативные последствия, которые предусмотрены на случай их совершения.