Поскольку ипотечный банк не меняет процента выплат по закладным листам в течении всего срока их действия, он может и своим заемщикам на этот срок установить твердый процент погашения кредита.
Ипотечные банки предоставляют должникам право досрочно выплатить кредит (полностью или частично) после истечения договорного срока выплаты процентов. В общем срок выплаты процентов устанавливается не менее чем 10 лет, т. е. время действия закладных листов.
В ряде случаев ипотечные банки предоставляют кредиты совместно со сберегательными банками. Это сотрудничество выражается в программах совместного финансирования строительства либо при предоставлении ипотечных кредитов с погашением через сбербанки. В первом случае предоставляются ипотечный кредит и кредит Сбербанка. Погашение ипотечного кредита отодвигается на 14 лет, за это время погашается кредит Сбербанка.
Во втором случае погашение ипотечного кредита отодвигается за счет передачи прав договора со Сбербанком в течение максимум 10 лет полностью или частично. Если суммы недостаточно для полного погашения, ипотечный кредит может быть продлен.2 (с. 528-532)
2. Особенности функционирования инвестиционных и ипотечных банков.
2.1. Создание и развитие, инвестиционных и ипотечных банков в России.
Финансирование и кредитование капитальных вложений на
территории России долгое время осуществляли банки долгосрочных вложений. Впервые такие банки были созданы в 1922 г.: Электрокредит и Промышленный банк, преобразованные в 1924 г. соответственно в Электробанк и Торгово-промышленный банк СССР, В это время был создан Центральный сельскохозяйственный банк, параллельно с которым функционировали кооперативные банки — Всекобанк и Украинбанк.
В 1922—1923 гг. долгосрочным кредитованием местного хозяйства занимались местные коммунальные банки, а с 1926 г, — Центральный коммунальный банк. В 1927 г. в Торгово-промышленном банке был создан отдел долгосрочного кредитования, на базе которого, объединенного впоследствии с Электробанком, был образован Банк долгосрочного кредитования промышленности и электрохозяйства.
После кредитной реформы 1930—1932 гг. были созданы четыре специальных всесоюзных банка долгосрочных вложений: Банк финансирования капитального строительства, промышленности и электрохозяйства (Промбанк), Банк финансирования социалистического земледелия (Сельхозбанк), Банк финансирования капитального строительства кооперации (Всекобанк) и Банк финансирования коммунального и жилищного строительства (Цекомбанк). В 1936 г. Всекобанк был реорганизован в Торгбанк (Банк финансирования капитального строительства, торговли и кооперации).
С 1 января 1957 г, Торгбанк был упразднен, а его функции возложены на Сельхозбанк и Цекомбанк. В апреле 1959 г. были упразднены также Сельхозбанк, Цекомбанк и коммунальные банки, а выполняемые ими операции переданы Промбанку СССР, переименованному во Всесоюзный банк финансирования капитальных вложений (Стройбанк СССР), и Госбанку
СССР, Такая структура банков долгосрочных вложений просуществовала до 1987 г.
В 1987 г. была вновь проведена реорганизация банков долгосрочных вложений. Кредитными учреждениями, финансирующими капитальные вложения, стали: Промстройбанк СССР, Агропромбанк СССР, Жилсоцбанк СССР, Сберегательный банк СССР. Они финансировали капитальные вложения в следующие отрасли:
Промстройбанк СССР — в промышленность, строительство, транспорт и связь, в системы Госснаба СССР и Академии наук СССР;
Агропромбанк СССР — в агропромышленный комплекс страны и потребительскую кооперацию;
Жилсоцбанк СССР — в отрасли непроизводственной сферы, жилищно-коммунальное хозяйство, государственную торговлю, бытовое обслуживание, легкую и местную промышленность, в хозяйство, подведомственное местным Советам народных депутатов, а также в сферу кооперативной и индивидуальной трудовой деятельности.
На Сбербанк СССР было возложено кредитование потребительских нужд граждан.
В дальнейшем, в связи с образованием Содружества Независимых Государств, в структуру банков долгосрочных вложений были внесены новые коррективы, и прежде всего на территории России. Так, Промстройбанк СССР был преобразован в Акционерный коммерческо-инвестиционный промышленно-строительный банк (Промстройбанк). В мае 1993 г. он был переименован в Российский Акционерный инвестиционно-коммерческий промышленно-строительный банк — Промстройбанк России. Агропромбанк СССР сначала был преобразован в коммерческий Агропромбанк, а с 1991 г стал коммерческим Россельхозбанком. Жилсоцбанк СССР некоторое время функционировал как коммерческий банк, а затем был упразднен в связи с переходом его клиентуры на обслуживание в другие коммерческие банки. Сберегательным банк СССР был превращен в Сберегательный банк РСФСР. Финансирование инвестиций стали осуществлять многие коммерческие банки, в том числе в наиболее крупных размерах — Электробанк, Инкомбанк и др.3 (с.260-261). На 1 сентября 1995 г. в стране было зарегистрировано 2600 коммерческих банков.7 (с.924)
История создания земельных банков России, где они играли большую роль в развитии кредитной системы, тесно связана с социально-экономической жизнью страны второй половины XIX – начала XX вв. В начале 70-х гг. прошлого века были созданы 11 акционерных ипотечных (земельных) банков. Значительную роль в проведении аграрной политики в дореволюционной России играли государственные земельные банки: Государственный крестьянский поземельный банк (1882) и Государственный дворянский земельный банк (1885).
На Государственный крестьянский поземельный банк была возложена задача ссужать крестьян деньгами для покупки помещичьей земли. Банк выдавал крестьянам долгосрочные ссуды сроком до 34,5 лет. За 1883-1895 гг. банк выдал 15 тыс. ссуд на общую сумму 82 млн. руб. При его участии было продано и куплено 2,4 млн. десятин земли, в основном помещичьей.
За 1886-1905 гг. Государственный банк купил около миллиона десятин земли на сумму 67 млн.руб. и выдал на 410 млн. руб. ссуд, за счет которых крестьянами было куплено 5,9 млн. десятин земли.
Задачей государственного дворянского земельного банка являлось поддержание помещичьего землевладения путем выдачи дворянам ипотечных ссуд сроком до 66 лет в размере 60% стоимости дворянских имений. Банк оказал помещикам большую финансовую поддержку, выдав ссуды в 1887 г. на 69 млн. руб., а в 1890 г. – уже свыше 600млн. руб.
Некоторый застой земельного кредита был связан со спадом экономики в 1905 г. – 1907гг. Возродил и ускорил развитие этого кредита экономический подъем 1909-1913 гг. Однако первая мировая война вызвала сокращение деятельности ипотечных банков, а затем и прекращение ее.
После 1917 г. ипотечные банки в России были ликвидированы.3
(с. 264-266)
Кредитование при советской системе.
Для послереволюционного периода характерно предоставление кредита на жилье, но без ипотеки, поскольку не было объективных условий для развития ипотеки: земля - неизменный атрибут ипотеки – была национализирована.
Тем не менее в советский период в нашей стране сформировался опыт жилищного кредитования, который и составляет основу ипотечного кредитования.
В 1964 г. был принят Гражданский кодекс РСФСР, в котором содержатся несколько статей о залоге в главе «Обеспечение исполнения обязательств».
2 декабря 1990 г. был принят Федеральный закон «О банках и банковской деятельности», в соответствии с которым было установлено, что кредиты, предоставляемые банком могут обеспечиваться залогом недвижимого и движимого имущества.
До начала экономической реформы конца 80-х – начала 90-х г.г. в России не существовало системы ипотечного кредитования, как она понимается во всем мире. Кредиты на жилье не были напрямую обеспечены залогом недвижимого имущества вплоть до принятия Закона «О залоге» в 1992 г., объем кредитования определялся государством, крайне проблематично было выселение заемщика из заложенного жилого помещения в случае его неплатежеспособности.
Кредитование в переходный период.
Ситуация, сложившаяся в сфере жилищного кредитования к 1993 г., отличалась следующими чертами: узкий круг субъектов ипотечного кредитования; небольшие объемы выданных ипотечных кредитов;весьма ограниченные размеры бюджетных ресурсов, которые могли бы быть использованы на поддержку жилищного сектора, и крайне неэффективное их использование; высокие и нестабильные темпы инфляции, которые предполагают высокий риск процентной ставки при долгосрочном кредитовании, поскольку обязательства банковской системы в основном сконцентрированы в краткосрочных пассивах; высокий кредитный риск, связанный с неясностью вопроса обращения взыскания на имущество; исключительно низкая доступность жилья, а также резко отрицательные реальные (относительно инфляции) ставки процентов по депозитам.
Формирование рыночной системы ипотечного жилищного кредитования.
Новая концепция политики жилищного финансирования была сформулирована в Государственной программе «Жилище» (лето 1993 г.) и нашла отражение в ряде законодательных и нормативных документов 1993-1994 г.г.
Одновременно в 1994-1995 г.г. был принят ГК РФ, являющийся одним из основных законодательных актов, регулирующих залоговые отношения.
В феврале-марте 1996 г. Президент РФ подписал ряд указов, обеспечивающих разработку и применение на практике новых подходов к повышению доступности приобретения жилья широкими слоями населения.
21 июля 1997 г. был принят Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а 16 июля 1998 г. – Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)».