Мир Знаний

Возвратность кредита и меры по обеспечению возврата банковских ссуд (стр. 3 из 9)

Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в хозяйствен­ное товарищество или общество либо паевого взноса в производственный кооператив, а также иным способом лишь с согласия кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, залогодатель обязан:

— поддерживать имущество, заложенное по договору об ипотеке, в исправном состоянии и нести расходы по содержанию этого имущества до момента прекращения ипотеки;

— производить текущий и капитальный ремонт имущества, заложенного по договору об ипотеке, в сроки, установленные федеральным законом или иными нормативными правовыми актами РФ.

Кредитор по обеспеченному ипотекой обязательству вправе проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия содержания имущества, заложенного по договору об ипотеке. Это право принадлежит кредитору по обеспеченному ипотекой обязательству и в том случае, если заложенное имущество передано залогодателю во владение третьих лиц.

Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Государственная регистрация осуществляется по месту нахождения недвижимости в пределах района (города).

Отказ в государственной регистрации договора об ипотеке либо уклонение соответствующего органа от регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суде.

Государственной регистрации в соответствии с ГК РФ подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество, обременения (ограничения) прав на него, в том числе сервитуты, ипотека (залог недвижимости), арест имущества, аренда, доверительное управление, установленные в отношении использования объекта запрещения и ограничения, а также заявления о праве требования.

В соответствии с Указом была образована Федеральная комиссия по недвижимому имуществу и оценке недвижимости (ФКНИОН). Эта комиссия была учреждена как федеральный орган исполнительной власти, подчиненный непосредственно Президенту РФ, при решении вопросов, закрепленных за ним Конституцией РФ. Эта федеральная комиссия обеспечивает ведение Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Появление Единого реестра должно существенно облегчить получение информации о правовом статусе объектов недвижимости. Многим юридическим и физическим лицам, участвующим в ипотечном кредитовании, приходится на собственном опыте убеждаться, как сложно получить такую информацию. В ситуации, когда в регистрации сделок по недвижимости задействовано несколько органов, сведение информации о них в Едином реестре (как это предусмотрено Указом) имеет большое практическое значение.

Начиная с 1994 года на территории российской столицы московским правительством введена Единая система регистрации земель и единого реестра договоров залога. Регистрация договора о залоге, договора об ипотеке означает включение в названный реестр всех сведений относительно обеспечиваемого залогового обязательства, срока залога, реквизитов сторон упомянутых договоров.

Опыт, накопленный в Москве по созданию единой системы регистрации залога, поможет становлению этой службы во всероссийском масштабе.

Одним из видов залога с оставлением имущества у залогодателя является залог на товары в обороте и переработке. Этот вид залога хорошо известен в хозяйственной практике и широко применяется для обеспечения кредитов, выдаваемых банками по обороту материальных ценностей, под сезонные накопления товаров и др. Особенность такого залога заключается в том, что его предметом является не конкретное имущество, а товары определенного вида (зерно, хлопок, уголь, мебель, сигареты, напитки, обувь и др.). Уменьшение стоимости заложенных товаров в обороте допускается соразмерно исполненной части обеспеченного залогом обязательства, если иное не предусмотрено договором.

При нарушении залогодателем условий этого вида залога залогодержатель вправе приостановить операции с ним до устранения нарушений путем наложения на заложенные товары своих знаков и печатей.

Залог товаров в обороте и переработке — одна из перспективных форм обеспечения обязательств. С одной стороны, она не связывает руки залогодателю, предоставляя ему возможность свободно владеть, пользоваться и распоряжаться заложенным товаром, осуществляя его замену другим. С другой стороны, и интересы кредитора обеспечиваются достаточно надежно, поскольку любой товар, поступивший залогодателю, становится предметом залога. Поэтому даже гибель предмета залога не означает прекращения последнего, так как таким предметом становится вновь поступивший товар.

2.2. Залог с передачей заложенного имущества залогодержателю (заклад)

В качестве заклада, оставляемого в распоряжении залогодержателя, могут быть различные виды имущества (автотранспорт, золото и другие драгоценные металлы, валюта, фондовые ценности). Под фондовыми ценностями понимаются свободно обращающиеся на биржевом рынке ценные бумаги (акции и облигации предприятий, государственные ценные бумаги), должным образом зарегистрированные в уполномоченном депозитарии или реестре. О передаче ценных бумаг в залог должна быть сделана соответствующая запись в депозитарии или реестре. До аннулирования этой записи залогодатель не может реализовать эти ценные бумаги.

При залоге имущественного права, удостоверенного ценной бумагой, она может быть передана залогодержателю, чем банки-кредиторы практически всегда и пользуются.

В качестве заклада может использоваться залог валютных ценностей (иностранная валюта, ценные бумаги в иностранной валюте), золото и другие драгоценные металлы в изделиях. Здесь особенно важно, что подобные операции разрешены лишь уполномоченным банкам, имеющим соответствующие лицензии.

Интересно, что Центральный банк при кредитовании принимает в качестве заклада золото и драгоценные металлы в изделиях и государственные ценные бумаги.

Обеспечением по ссудам успешно служат залоговые счета заемщика в банке-кредиторе с оговоренным неснижаемым остатком, размер которого покрывает 1-2 годовых платежа по основной сумме долга плюс проценты.

Кроме того, предпочтение также отдается депозитам заемщика, размеры которых колеблются, достигая иногда 100% суммы кредита плюс проценты по ним (ставку по этому залогу-депозиту банк исправно выплачивает). Подобные способы обеспечения практикуют Внешторгбанк, Уникомбанк и другие солидные банки России.

В условиях обострения проблемы неплатежей весьма перспективно выглядит схема, предложенная ОНЭКСИМБАНКом (контролирующим нефтяную компанию «СИДАНКО»), по финансированию снабжения нефтепродуктами в Якутии под залог (заклад) драгоценных металлов и камней, добываемых на территории республики.

Российским законодательством предусматривается два режима обращения взыскания на заложенное имущество: в судебном или внесудебном порядке. Судебный порядок был предусмотрен еще в Законе РФ «О залоге». Внесудебный порядок впервые появился в связи с вступлением в силу ГК РФ.

Удовлетворение требования залогодержателя за счет заложенного недвижимого имущества без обращения в суд допускается только на основании нотариально удостоверенного соглашения залогодержателя с залогодателем, заключенного после возникновения причин для обращения взыскания на предмет залога. Условие о праве залогодержателя обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество без предъявления иска в суд, содержащееся непосредствен но в договоре о залоге, должно признаваться недействительным.

В ряде случаев взыскание на заложенное имущество может быть обращено только по решению суда, когда:— для заключения договора о залоге требуется согласие или разрешение другого лица или органа;

— предметом залога является имущество, имеющее историческую, художественную или иную культурную ценность для общества;

— залогодатель отсутствует и установить место его нахождения невозможно.

Законом предусмотрена обязательная регистрация движимого имущества (транспортных средств) в Госавтоинспекции в том районе, где транспортное средство стоит на учете. Залогодержатель (владелец автомобильного транспорта) представляет в автоинспекцию соответствующее заявление и предъявляет договор о залоге. Автоинспекция выдает залогодателю и залогодержателю свидетельство о регистрации автомобиля. За эти услуги автоинспекция взимает плату в размере пятикратной установленной законом суммы минимальной месячной оплаты труда.

Когда предметом залога являются права требования (например, депозит в банке), права аренды и другие имущественные права, взыскание на них может быть наложено (если не выполнено кредитное обязательство), как правило, в судебном порядке.

Если предметом залога являются имущественные права, ограниченные сроком действия, то они переходят к банку-залогодержателю лишь до окончания этого срока.