Мир Знаний

Ипотечные банки и их операции (стр. 4 из 4)

Ипотечные банки России.

История банковского дела в России неразрывно связана с развитием ипотечного кредитования населения. Первые банки, выдававшие долгосрочные кредиты под залог недвижимости» появились в России в 50-х годах XVIII столетия. Ими стали го­сударственные дворянские банки, которые функционировали следующим образом. Помещик, нуждавшийся в деньгах, обращался в банк с просьбой предоставить ему кредит под залог имения. Стоимость недвижимости вместе с крепостными душа­ми оценивалась специальными комиссиями, и банк выдавал ссу­ды на 15, 28 или 33 года. Чаще всего кредит составлял 60—70% стоимости имущества.

Первый такой банк был учрежден в 1754 г. с отделениями в Петербурге и Москве (капитал 750 тыс. руб.). Банк выдавал ссу­ды в размере от 500 до 1000 руб. сроком до трех лет (с 1761 г. — до 8 лет) из 6% годовых под залог помещичьих имений и камен­ных строений. К началу 60-х гг. XVIII в. средства банка оказа­лись замороженными, так как помещики не погашали в срок ссуды и отказывались от уплаты процентов. С 1762 по 1786 гг. в пополнение к первоначальному капиталу банк получил от прави­тельства ассигнования в сумме около 6 млн. руб. В 1786 г. Банк для дворянства был реорганизован в Государственный заемный банк, который принимал вклады и выдавал долгосрочные ссуды под залог помещичьих земель и горнозаводских имений, фаб­ричных строений и каменных домов в Петербурге. В 1802 г. к нему был присоединен Вспомогательный для дворянства банк (создан в 1797 г.). Часть средств банка направлялась на финан­сирование правительства.

Роль дворянских банков играли также сохранные казны, соз­данные в 1772 г. при опекунских советах в Петербурге и Москве, и Приказы общественного призрения. В 1859 г. система казен­ных кредитных учреждений, а вместе с ней и дореформенные государственные дворянские банки были ликвидированы.

После реформы 1861 г. были созданы новые дворянские банки, выдававшие долгосрочные кредиты под залог поме­щичьих имений исходя из цены земельного участка. К таким банкам относился Государственный дворянский земельный банк (основан в 1885 г.), который выдавал дворянам ипотечные ссуды на льготных условиях в размере 60% стоимости их име­ний сроком до 66 лет из низкого процента (5,75%, а с 1897 г. — 3,5%) и предоставлял помещикам отсрочки платежей без взи­мания процентов. Кроме государственных, в России действова­ли и местные дворянские банки. Система дворянских банков просуществовала до середины XIX в., когда Александр II за­претил выдачу государственных кредитов и ликвидировал разо­рившиеся дворянские банки.

Однако ипотечный кредит в России продолжал развиваться. Вскоре появились новые кредитные учреждения — городские кредитные общества и земельные банки. Они выдавали кредиты под залог недвижимости не деньгами, а ценными бумагами, обеспеченными закладываемой недвижимостью. Собственники недвижимости объединялись в товарищество, внося в виде пая собственные доходные дома. Затем выпускались ценные бумаги общества, подтвержденные имеющейся недвижимостью. По ним гарантировался фиксированный доход (около 5%). Кредитные товарищества добились права конвертировать свои ценные бу­маги в государственные обязательства (облигации).

В начале XX в. Россия имела широкую сеть ипотечных бан­ков. Сформировался прогрессивный вторичный рынок ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимое имущество. Многое из опыта российских ипотечных банков позднее было использовано а других странах.

Развитие системы ипотечного кредитования под залог не­движимого имущества и прежде всего земли было приостановле­но в октябре 1917 г. Советская власть, ликвидировав частную собственность, в том числе и на землю, практически устранила основу для ипотечного кредитования.

В настоящее время, спустя семьдесят с лишним лет, с развити­ем частных форм собственности началось возрождение ипотеки. В Москве и других крупных городах России (Санкт-Петербурге, Но­восибирске, Самаре) созданы первые ипотечные банки. Процесс их становления сложен и противоречив. Это связано со слож­ной экономической ситуацией в стране — дефицит кредитных ресурсов долгосрочного характера, высокие темпы инфляции и процентные ставки, делающие долгосрочные кредиты практи­чески недоступными для подавляющей части населения. Отсут­ствие законодательства по ипотеке, несовершенство системы регистрации закладных и изъятия недвижимости у недобросо­вестных плательщиков также сдерживают развитие операций по предоставлению ипотечных кредитов в России.

Российские ипотечные банки, тщательно изучая дореволю­ционный опыт, практику других государств, стараются разрабо­тать банковские продукты, способные реально действовать в сложной экономической обстановке. Однако очень немногие вновь созданные ипотечные банки, в большинстве своем представляющие собой обычные универсальные коммерческие банки, могут констатировать действительное проведение операций по ипотечному кредитованию граждан.

Следующим шагом развития ипотеки на российском рынке стало создание в 1993 г. Ассоциации ипотечных банков, учреди­телями которой выступили 16 фирм, девять из них — ипотечные банки. Цель Ассоциации — лоббирование, поддержка законов об ипотеке, преференции банков, которые занимаются ипотечным кредитованием.

Ипотечные банки являются важной структурой в области решения жилищной проблемы. Отношение Центробанка и Пра­вительства России к этой проблеме очень много значит для дальнейшего развития ипотечного бизнеса у нас в стране. По­этому задача Ассоциации — помочь на государственном уровне сформировать "поле", на котором могли бы работать ипотечные банки, развивая ипотечное долгосрочное кредитование.

Возрождение ипотеки в России вызвало ряд новых проблем, в частности одну из основополагающих в ипотеке — оценку не­движимости.

Постепенно ипотечный кредит завоевывает российский ры­нок и становится одним из видов банковской деятельности.

Теоретическая возможность ипотечного кредитования в Рос­сии стала обсуждаться сразу после принятия закона СССР "О собственности". Вступивший в силу весной 1992 г. закон "О за­логе" сделал подобное кредитование еще чуть более реальным. К этому же времени относятся и первые попытки создания зако­нопроекта об ипотеке. 19 июля 1995 г. Государственная Дума приняла в первом чтении закон "Об ипотеке", однако больше Парламент к этой проблеме не возвращался.

26 февраля 1996 г. вышел указ Президента Российской Феде­рации "О дополнительных мерах по развитию ипотечного креди­тования".

По оценкам специалистов, объем ипотечных кредитов, вы­данных всеми банками России, не превышает 100 млн. долл., что составляет доли процента от общей стоимости недвижимости России. В настоящее время ипотечное кредитование, например, жилья в России осуществляют несколько ипотечных и коммер­ческих банков, а также некоторые муниципальные органы.

В 1994 г. целый ряд банков приступил к практическому кре­дитованию приобретения жилья населением. Сегодня только в Москве несколько десятков банков предлагают услуги по креди­тованию покупки жилья. В настоящее время Фонд имущества г. Москвы совместно с Центром ипотечного бизнеса (г. Москва) разработал и осуществляет ряд схем ипотечного кредитования выкупа недвижимого имущества приватизированными предпри­ятиями. В частности, сюда включаются разработка и реализация инвестиционных проектов, представляющих собой программы реконструкции города. Инвестиционные проекты направлены в основном на рациональное использование недвижимого имуще­ства. Это позволит многим предприятиям столицы повысить свою эффективность и не только вернуть кредит, но и в конеч­ном итоге выкупить недвижимость у государства.

В целях реализации схем ипотечного кредитования в столице решением правительства г. Москвы №356 создается залоговый фонд недвижимости. Располагая частью этого фонда, Фонд имущества г. Москвы выступает гарантом (поручителем) и в других схемах ипотечного кредитования выкупа предприятиями арендованного имущества, а также при вторичных сделках с этим имуществом.

При развитии ипотечного кредита в России, т.е. чтобы физи­ческие лица могли приобрести в кредит дома и квартиры, а предприятия — произвести обновление основных фондов, боль­шое значение имеют источники кредитных ресурсов ипотечных банков и других кредитно-финансовых учреждений. Такими ис­точниками по существу могут быть сбережения населения, сво­бодные денежные средства юридических лиц, а также вторичный рынок ценных бумаг. В настоящее время в России в правитель­ственных и законодательных органах рассматривается вопрос о создании Федерального агентства по ипотечному кредитованию (по образцу Федеральной национальной ассоциации по ипотеч­ному кредитованию США), которое должно организовать вто­ричный рынок закладных в России, а также выкупать у банков ипотечные кредиты, соответствующие установленным стандар­там, и выпускать ценные бумаги, которые обеспечены этими кредитами и имеют соответствующие правительственные гаран­тии. Формирование рынка ипотек и механизма ипотечного кре­дитования, связанного с землей, недвижимостью, жильем, потре­бует достаточно длительного периода — в несколько лет. В настоя­щее время перед банками России стоит задача создания вторичного рынка ипотек путем образования региональных рынков и посте­пенной их интеграции. Наиболее подготовленными регионами к развитию всего механизма ипотечного кредита в России являются Москва, Санкт-Петербург, Нижний Новгород и Иркутск.