Мир Знаний

Ипотечное кредитование и перспективы его развития в РФ (стр. 13 из 17)

Одна из наиболее серьезных проблем, с которой сталкивается сегодня российская ипотека – это малочисленность первичных кредиторов, которые не могут обслужить стремительно растущую очередь. Реально эту функцию сегодня выполняют Региональные ипотечные агентства, которые созданы субъектами Российской Федерации. С одной стороны, это неизбежно на начальном этапе, потому что данные агентства обладают необходимым опытом, и многие из них ранее это опыт накопили, выдавая ипотечные кредиты за счет средств региональных бюджетов. Но очень скоро такая практика станет препятствием в развитии ипотеки, поскольку при ожидаемом резком увеличении масштабов ипотечного кредитования они станут не в состоянии выдавать необходимое количество кредитов. Этого можно избежать, если первичными кредиторами активно начнут выступать банкиры и риэлтеры.

Благодаря ипотечному кредитованию банки получают уникальную возможность резко расширить объемы оказываемых населению розничных услуг, сформировать устойчивую клиентскую базу на срок кредитования (20 лет), получать единовременную комиссию за андеррайтинг, повысить ликвидность активов, возможность более эффективно работать с предприятиями строительного комплекса.

Сегодня количество банков и риэлторскких компаний, запускающих свои ипотечные программы, растет постоянно. Но это программы нестандартизованы, а их объемы ограничены отсутствием долгосрочных пассивов. Агентство, привлекая с рынка долгосрочные и относительно недорогие ресурсы, дает банкам и риэлторам возможность выйти на рынки с действительно масштабными программами на базе стандартных рублевых кредитов.

На рис. 2 показано, как работает двухуровневая система рефинансирования ипотечных кредитов в Российской Федерации.

Гарантии по ипотечным

ценным бумагам


Размещение

Ипотечных ценных

бумаг

Гарантии по обязательствам

регионального оператора


Рефинансирование

регионального Продажа

оператора закладных

Рефинансирование

первичного кредитора


Продажа закладных


Ипотечный Залог жилья

кредит

Купля-продажа

квартиры


Страхование

квартиры Проведение Оценка

и жизни сделки рыночной

заемщика купли-продажи стоимости

Риэлтерская

компания

Оценочная

компания


Схема взаимодействия Агентства по ипотечному жилищному кредитованию и участников ипотечного рынка.

Рис. 2

Двухуровневая система заключается в том, что есть розничный и оптовый рынок. Банки в этой схеме работают как обычный кредитор и выдают кредиты людям. Если у банка нет большого собственного капитала, то он начинает работать в роли перепродавца: выдал ипотечный кредит, а дальше его перепродал. Семья за получением кредита обращается в банк.[40] Банк, как первичный кредитор, выдает ипотечный кредит по единым стандартам, разработанным Агентством. Они едины по всей территории Российской Федерации. Далее специализированный ипотечный оператор, создаваемый в каждом регионе субъектом РФ, рефинансирует кредит путем покупки закладной и формирует пул на базе кредитов, выкупленных в регионе. Агентство, в свою очередь, выкупает пулы ипотечных кредитов у региональных операторов и на базе их формирует ипотечное покрытие для последующего выпуска ипотечных ценных бумаг. Средства, полученные от выпуска ипотечных ценных бумаг, направляются в регионы путем приобретения закладных.

Таким образом, двухуровневая система эффективно распределяет риски между участниками системы, что позволяет привлекать в значительных размерах долгосрочный капитал с финансового рынка, направляя его на развитие региональных рынков ипотечного кредитования.

Разработанные Агентством стандарты выдачи и рефинансирования ипотечных кредитов включают как типовые формы документов, так и описание процедур, что позволяет первичному кредитору значительно сократить свои первоначальные инвестиции и расходы при оформлении кредита. За формирование кредитного дела (андерайтинг) и выдачу ипотечного кредита в разных регионах первичные кредиторы взимают с заемщика единовременную комиссию от 5 до 10 тыс. руб. Агентства, в свою очередь, непрерывно поддерживают твердую оферту на покупку стандартных рублевых кредитов, начиная с апреля, с доходностью 15% в рублях.

Другими словами, если ипотечный кредит соответствует стандартам Агентства, то он абсолютно ликвиден, и первичный кредитор в любой момент может продать его Агентству.

Важно отметить, что для первичного кредитора данный актив является высоколиквидным. Срочность данного вложения определяется самим первичным кредитором, и пока этот кредит находится на балансе у первичного кредитора, он получает доходность, равную ставке ипотечного кредитования.

На сегодняшний день, еще раз упомяну, ставку которую рекомендует Агентство составляет 15% годовых в рублях, и данная доходность, которую получает первичный кредитор при фактически краткосрочном вложении, на 5 процентных пунктов выше текущей доходности ГКО ОФЗ. Поэтому данный бизнес является достаточно эффективным и диверсифицирует в целом бизнес финансовых институтов.

По мнению Александра Семяника: «валюта баланса и капитал не являются ограничением для первичного кредитора в данной схеме. То есть, небольшие по величине банки и риэлторы могут наравных конкурировать с большими компаниями. Если они будут проявлять активность, они будут завоевывать все большую долю на рынке».

Сегодня для активизации выдачи ипотечных кредитов Агентство в дополнение к предложенной схеме готово заключить договора с первичными кредиторами при выполнении двух условий: первое - первичный кредитор должен гарантировать ежемесячный минимальный объем поставки закладных; второе - сопровождение таких закладных будет осуществлять региональный оператор по месту выдачи закладных, но не сам первичный кредитор.

Такую схему Агентство в рамках пилотного проекта отработало и заключило договор с Всероссийским банком развития регионов. По словам Александра Семяника: «мы готовы обсуждать это с другими, прежде всего, крупными филиальными банками и специализированными банками также».