Поскольку в рыночной экономике конъюнктура с реализацией товаров может оперативно изменяться, это положение определяет понятие «достаточности» объекта залога. При выдаче ломбардных ссуд под товарно-материальные ценности, максимальная сумма ссуды не превышает, как правило, 85% стоимости предметов залога. Такая разница создает банку дополнительную гарантию возврата кредита на случай возникновения непредвиденных обстоятельств.
Однако в каждом конкретном случае определяется индивидуальная маржа, учитывая риск кредитной сделки.
Кроме залога товарно-материальных ценностей, в зарубежной и отечественной практике банки практикуют выдачу ломбардных ссуд под залог ценных бумаг.
Критерием качества ценных бумаг, с точки зрения приемлемости их для залога, служат: возможность быстрой реализации и финансовое состояние выпускающей стороны. В этой связи в зарубежной и отечественной практике наиболее высокий рейтинг качества имеют государственные ценные бумаги с быстрой оборачиваемостью. При выдаче ссуд под их залог максимальная сумма ссуды может достигать 95% стоимости ценных бумаг. При использовании в качестве залога других ценных бумаг, (например, акций, выпущенных фирмами) величина ссуды составляет 80—85% их рыночной цены. [4]
К предметам залога относятся также векселя. Главное требование к торговому векселю, как предмету залога, состоит в обязательности отражения реальной товарной сделки. Максимальная сумма кредита под залог векселя по опыту ряда стран составляет 75—90% стоимости обеспечения. [4]
Залоговое право может распространяться и на депозитные вклады, находящиеся в том же банке, который выдает кредит. Такие вклады, как правило, имеют целевой характер использования. При получении в банке кредита на текущие производственные нужды предприятие может использовать в качестве залога созданные депозиты в соответствующей сумме. При задержке в погашении ссуды за счет поступающей выручки банк обеспечит возвратность кредита за счет депозитного вклада.
Кредитование совокупного или укрупненного объекта может потребовать использование смешанного залога, включающего товары на складе, ценные бумаги, векселя. В этом случае требования к составным элементам смешанного залога остаются теми же, что и описанные выше. Максимальная сумма кредита не должна была превышать 75% общей стоимости принятого в залог совокупного обеспечения.
Некоторые особенности в использовании залога имеются при выдаче ипотечных ссуд, которые получили широкое развитие в мировой банковской практике. В этом случае появляется такой вид залога как ипотека. Если недвижимое имущество находится в общей собственности, ипотека может быть установлена лишь при наличии письменного соглашения всех собственников.
Для ипотеки характерны следующие черты: пребывание имущества в руках должника; возможность должника самостоятельно распоряжаться доходом, полученным от использования предметов ипотеки; возможность получения залогодателем под залог одного и того же имущества добавочных ипотечных ссуд; обязательная регистрация залога в поземельных книгах, которые ведутся по месту нахождения предмета ипотеки; простота контроля залогодержателем за сохранностью предмета залога.
В современной банковской практике предметом залога при выдаче ссуд выступает не только имущество, принадлежащее клиенту, но и его имущественные права. В результате существует самостоятельный вид залога – залог прав. Объектом залога в этом случае выступают: права арендатора на здания, сооружения, землю; права автора на вознаграждение; права заказчика по договору подряда; права комиссионера по договору комиссии и др.
Другим элементом залогового механизма является оценка предмета залога. Международная практика выработала по этому поводу следующие принципиальные положения:
1. Большинство предметов залога оцениваются по рыночной стоимости.
2. Принятое обеспечение должно регулярно переоцениваться с тем, чтобы покрыть кредитный риск в любое время.
3. Оценку стоимости предметов залога должны производить специалисты соответствующей квалификации.
4. Подлинность и ценность произведений искусства, антиквариата и т.д. должны быть подтверждены.
5. В случае использования в качестве залога товарно-материальных ценностей стоимость его должна включать расходы на проведение периодических оценок залогового обеспечения, особенно если к ним привлечены независимые эксперты.
6. При оценке залога следует обратить особое внимание на правильное определение ликвидационной стоимости и затрат на реализацию имущества.
Реальный уровень покрытия ссуды в ситуации вынужденной продажи имущества можно определить, если из цены открытого рынка вычесть следующее:
· затраты на реализацию;
· маржу вынужденной продажи;
· величину любых приоритетных претензий на имущество;
· оплату судебных издержек.
А также если из чистой реальной стоимости вычесть:
· требуемую маржу безопасности (в зависимости от степени риска);
· действительную стоимость имущества, являющуюся обеспечением возврата ссуды.
7. Наиболее ответственным, сложным и трудоемким является оценка недвижимости в качестве предмета залога.
Важнейшим элементом залогового механизма является составление и исполнение договора о залоге, в котором отражается весь комплекс разовых взаимоотношений сторон по залогу имущества или имущественных прав.
К форме договора о залоге предъявляются следующие требования.
• Договор о залоге должен совершаться в письменной форме.
• Договор об ипотеке подлежит обязательному нотариальному удостоверению.
• Договор об ипотеке подлежит регистрации в местных органах управления имуществом России.
• Договор об ипотеке государственной собственности считается действительным, если на нее дано разрешение местных органов Госкомимущества.
К содержанию договора о залоге законодательством России предъявляются следующие требования:
1. Отражение существа обеспеченного залогом требования, его размера и срока исполнения. Если залогом обеспечивается обязательство, возникшее из кредитного договора, то в договоре о залоге указывается, кто является кредитором и кто заемщиком: размер ссуды и причитающихся процентов; срок погашения ссуды и уплаты процентов.
2. Состав и стоимость заложенного имущества.
3. Вид залога, отражающий способ владения и распоряжения заложенным имуществом.
4. Права и обязанности сторон применительно к видам залога.
5. Формы организации контроля за соблюдением условий договора.
Банк в случае выдачи кредита под залог ценностей для обеспечения его возвратности должен систематически осуществлять проверку соответствия суммы предоставленного кредита стоимости заложенных ценностей с учетом степени потерь, которые могут иметь место при реализации этих ценностей.
Примерная схема проверки обеспечения ссуды может быть следующая, млн. руб. [1]:
1. Задолженность по выданной ссуде на 1 мая 1996 г. 520
2. Стоимость заложенных ценностей на эту же дату
по сведениям заемщика 700
3. Маржа, установленная банком с учетом
возможного риска потерь при реализации 30% (от стоимости
заложенных ценностей)
4. Реальная стоимость заложенных ценностей 700–(30% от 700) = 490
5. Излишек (+), недостаток (—) обеспечения 520–490 = 30
Завершающим этапом реализации залогового права и залогового механизма является порядок обращения взыскания на залог. Основанием для обращения взыскания на заложенное имущество или имущественные права является неисполнение ссудополучателем своего обязательства, обеспеченного залогом.
Сроком возникновения у кредитора права обратить взыскание на заложенное имущество может быть: а) момент окончания срока исполнения обязательства; б) срок погашения ссуды плюс льготный срок.
По законодательству России требования кредитора удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда. Удовлетворение требования залогодержателя за счет заложенного недвижимого имущества без обращения в суд допускается в случае, когда между залогодержателем и залогодателем заключено нотариально удостоверенное соглашение уже после возникновения основания для обращения взыскания на предмет залога. Однако, если при этом будут нарушены права какого-то лица, то суд по иску этого лица может признать такое соглашение недействительным.
По решению суда наступает реализация заложенного имущества с публичных торгов. Начальная продажная цена заложенного имущества определяется решением суда. Если сумма, вырученная от реализации заложенного имущества, больше удовлетворения требований кредитора, остальные средства передаются залогодателю, а если недостаточна для покрытия требований залогодержателя, недостающая сумма средств удовлетворяется в общем порядке.
В целом, рассматривая залог как одну из форм обеспечения возвратности кредита, следует подчеркнуть, что такую гарантию порождает юридически закрепленная имущественная ответственность заемщика перед кредитором. Тем самым создается правовая защищенность интереса кредитора.
Экономически гарантию возврата кредита при залоге обеспечивают, во-первых, конкретные ценности и права, являющиеся предметом залога; во-вторых, общее имущество клиента, а иногда и нескольких лиц.
Таким образом, эффективность залогового права определяется не только правовой защищенностью интереса кредитора, качеством предметов залога, но и общим финансовым состоянием заемщика.
Учитывая эти факторы, в зарубежной практике осуществляется оценка качества залога как формы обеспечения возвратности кредита.
При этом критериями качества залога являются:
а) соотношение стоимости заложенного имущества и суммы кредита;
б) ликвидность заложенного имущества;