Технологические свойства сельскохозяйственных угодий объектов государственной кадастровой оценки рассчитываются с учетом:
- энергоемкости почв (измеряемой сопротивлением почвообрабатывающим орудиям);
- рельефа;
- каменистости;
- контурности;
- удаленности полей и фермерских участков от хозяйственного центра;
- высоты над уровнем моря (для горных и предгорных зон).
За эталонные условия приняты следующие базовые величины: балл контурности и энергоемкости - 100; оценка рельефа и каменистости - 1,00.
Индекс технологических свойств сельскохозяйственных угодий административного района (земельно-оценочного района, субъекта РФ ) определяется взвешиванием индексов технологических свойств объектов государственной кадастровой оценки (административных районов, земельно-оценочных районов) на их площади.
Для расчета интегрального показателя местоположения объекта оценки – эквивалентного расстояния (Эрi), определяются внехозяйственная грузоемкость 1 га сельскохозяйственных угодий (Гi) и расстояния перевозок до пунктов реализации сельскохозяйственной продукции и баз снабжения материально-техническими ресурсами по 3 группам дорог (Р1, Р2, Р3).
Местоположение объекта государственной кадастровой оценки характеризуется показателем эквивалентного расстояния по удаленности от пунктов реализации сельскохозяйственной продукции и баз снабжения материально-техническими ресурсами, объемов и классов грузов и качества (групп) дорог.
Объемы разнородных грузов переводятся в эквивалентные по коэффициентам: зерно, картофель, овощи – 1,00 (I класс груза - принимается за эквивалент); молоко, скот в живом весе – 1,25 (II класс); шерсть – 1,67 (III класс). Объемы перевозимых грузов (в тоннах) в расчете на 1 га с.х. угодий определяются по фактическим данным субъекта РФ (земельно-оценочного района) за последние 3 года.
Дороги различного качества переводятся в эквивалентные по коэффициентам: первая группа (эквивалент) – 1,0; вторая группа – 1,5; третья группа – 2,5.
Эквивалентное расстояние от объекта государственной кадастровой оценки до пунктов реализации продукции вычисляется как средневзвешенная величина из объемов грузов, их класса и расстояний перевозки по разным группам дорог по формуле:
m m
ЭРi = Σ ГjКj (Р1 + Р2Д2 + Р3Д3) : Σ ГjКj , (2)
j=1 j=1
где ЭРi – средневзвешенная эквивалентная удаленность i-го объекта государственной кадастровой оценки, км;
Гj– объем i-го вида реализованной продукции в общем объеме товарной продукции субъекта РФ (земельно-оценочного района), %;
Р1, Р2, Р3 – расстояние перевозки j-го вида продукции (груза) соответственно по 1-ой, 2-ой и 3-ей группам дорог, км;
Д2, Д3 – коэффициенты перевода соответственно 2-ой и 3-ей групп дорог в эквивалентные;
Кj – коэффициент пересчета j-го вида продукции в эквивалентные грузы первого класса.
2. Расчет кадастровой стоимости 1га сельскохозяйственных угодий объекта включает:
1)дифференциацию базовых по субъекту РФ нормативов продуктивности сельскохозяйственных угодий и затрат на их использование по объектам кадастровой оценки согласно их индивидуальным рентообразующим факторам – плодородию почв, технологическим свойствам и местоположению;
2) определение по объектам кадастровой оценки, на основе полученных индивидуальных нормативов продуктивности и затрат, расчетного рентного дохода и кадастровой стоимости 1 га сельскохозяйственных угодий;
3) расчет удельных показателей кадастровой стоимости
Удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка определяется методом капитализации расчетного рентного дохода.
Расчетный рентный доход складывается из дифференциального и абсолютного рентных доходов.
Дифференциальный рентный доход объектов государственной кадастровой оценки определяется по формуле:
Рi = ( Вi - Зi Но ) + Δ Ртi + Δ Рмi , (3)
где Рi – дифференциальный рентный доход i –го объекта государственной кадастровой оценки, руб/га;
Вi – валовая продукция, обусловленная плодородием почв i-го объекта государственной кадастровой оценки, руб/га;
Зi - затраты на использование i-го объекта государственной кадастровой оценки при индивидуальной оценочной продуктивности и при среднем в субъекте РФ (земельно-оценочном районе) индексе технологических свойств и местоположении земель , руб/га;
Но – минимально необходимый для воспроизводства нормативный коэффициент рентабельности по отношению к затратам (Но = 1,07);
(Вi - ЗiНо), ΔРтi и ΔРмi – рентный доход, обусловленный соответственно плодородием почв, технологическими свойствами и местоположением i-го объекта государственной кадастровой оценки, руб/га.
Валовая продукция объекта государственной кадастровой оценки (Вi) определяется путем дифференциации базовой оценочной продуктивности сельскохозяйственных угодий по субъекту РФ (земельно-оценочному району) пропорционально баллам бонитета почв объектов государственной кадастровой оценки по формуле:
Вi = (Во : Бо) х Бi , (4)
где Во – базовая оценочная продуктивность сельскохозяйственных угодий, руб/га;
Бо и Бi – балл бонитета групп почв или разновидностей почв соответственно сельскохозяйственных угодий субъекта РФ (земельно-оценочного района) и i –го объекта государственной кадастровой оценки.
Затраты на использование i-го объекта государственной кадастровой оценки (Зi) определяется дифференциацией части базовых затрат пропорционально баллу бонитета почв по формуле:
Зi = Зо (1 – Дзу) + Зо х Дзу х (Бi : Бо), (5)
где Зо – базовые оценочные затраты на использование сельскохозяйственных угодий, руб/га;
Дзу – доля затрат, обусловленных урожайностью (за счет различий объема уборочных работ, затрат на транспортировку, доработку и хранение продукции).
Рентный доход, обусловленный технологическими свойствами объекта государственной кадастровой оценки (Δ Ртi) определяется путем дифференциации части базовых затрат на использование 1 га сельскохозяйственных угодий в субъекте РФ (земельно-оценочном районе) (Зо) пропорционально индексу технологических свойств i-го объекта государственной кадастровой оценки:
Δ Ртi = Зо х Но х Дзт х (1 – Итi : Ито) (6)
где Итi и Ито – индексы технологических свойств i-го объекта государственной кадастровой оценки и сельскохозяйственных угодий по субъекту РФ (земельно-оценочному району);
Дзт – доля затрат, обусловленная технологическими свойствами сельскохозяйственных угодий.
Рентный доход, обусловленный местоположением объекта государственной кадастровой оценки (D Рмi) определяется как разность между стоимостью грузоперевозок при средних по субъекту РФ (земельно-оценочному району) значениях грузоемкости и удаленности земель (Со, руб/га) и их стоимостью на оцениваемых объектах (Сi, руб/га):
D Рмi = (Со - Сi) х Но; (7)
Со = Эро х Т х Го ; (8)
Сi = Эрi х Т х Гi , (9)
где Эро и Эрi – средневзвешенное эквивалентное расстояние соответственно по субъекту РФ (земельно-оценочному району) и i-му объекту государственной кадастровой оценки, км;
Го и Гi - внехозяйственная нормативная грузоемкость 1 га сельскохозяйственных угодий в среднем по субъекту РФ (земельно-оценочному району) и i-му объекту государственной кадастровой оценки;
Т – затраты на перевозку одной тонны груза на 1 км, руб.
Нормативная грузоемкость 1 га сельскохозяйственных угодий по субъекту РФ (земельно-оценочному району) определяется делением общего веса в тоннах реализованной сельскохозяйственной продукции, веса приобретенных материально-технических и строительных грузов в среднем за последние 3 года на общую площадь сельскохозяйственных угодий.
Нормативная грузоемкость i-го объекта государственной кадастровой оценки рассчитывается путем дифференциации нормативной грузоемкости 1 га сельскохозяйственных угодий по субъекту РФ (земельно-оценочному району) пропорционально соотношению балла бонитета i-го объекта государственной кадастровой оценки к баллу бонитета сельскохозяйственных угодий в среднем по субъекту РФ (земельно-оценочному району).
Для получения стоимостной оценки объектов, включая те, на которых дифференциальный рентный доход не образуется, установлен (на I-ом этапе кадастровой оценки) абсолютный рентный доход. Его величина определена в целом по Российской Федерации в размере 1 % стоимости валовой продукции растениеводства и принята единой для всех объектов государственной кадастровой оценки в расчете на 1 га сельскохозяйственных угодий – 12 руб/га.
Расчетный рентный доход с 1 га сельскохозяйственных угодий определяется сложением дифференциального и абсолютного рентных доходов. В случае, если дифференциальный рентный доход отрицателен, он принимается за 0. В этом случае расчетный рентный доход принимается равным абсолютной ренте – 12 руб/га.
3. Определение кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий
Кадастровая стоимость единицы площади (1 га) объекта кадастровой оценки определяется умножением расчетного рентного дохода с 1 га оцениваемого объекта на срок его капитализации, рваный 33 годам.
Заключение
Земельный кадастр в нашей стране введён в последние десятилетия. Поэтому в проблеме земельного кадастра много дискуссионных и неразрешённых вопросов, но время уже подтвердило необходимость его существования. В будущем кроме земельного кадастра будет производится экологическая паспортизация сельскохозяйственных земель, которая необходима в связи с тем, что в последнее время ухудшилась экологическая обстановка.
Экологическая паспортизация сельскохозяйственных земель необходима для учёта загрязнённых территорий и ограничения загрязнения окружающей среды. Но пока ещё проект экологической паспортизации сельскохозяйственных земель находится в стадии разработки.