В соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 27 октября 1993 г. "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" (п.2) граждане и юридические лица - собственники земельных участков имеют право продавать, передавать по наследству, дарить, сдавать в залог, аренду, обменивать, а также передавать земельный участок или его часть в качестве взноса в уставные фонды (капиталы) акционерных обществ, товариществ, кооперативов, в том числе с иностранными инвестициями. На основе Указа Президента Российской Федерации от 7 марта 1996 г. "О реализации конституционных прав граждан на землю" собственники земельной доли без согласия других участников долевой собственности вправе: передать земельную долю по наследству, продать земельную долю, подарить земельную долю, обменять земельную долю на имущественный пай или земельную долю, передать земельную долю на условиях договора ренты и пожизненного содержания с иждивением, передать земельную долю в аренду, внести земельную долю или право пользования этой долей в уставной капитал или паевой фонд сельскохозяйственной коммерческой организации.
Существенное значение для формирования рынка земли имеют также Указ Президента Российской Федерации от 25 марта 1992 г. "О продаже земельных участков гражданам и юридическим лицам при приватизации государственных и муниципальных предприятий", Указа Президента Российской Федерации от 26 ноября 1997 г. "О продаже гражданам и юридическим лицам земельных участков, расположенных на территориях городских и сельских поселений, или права их аренды" а также постановление Правительства Российской Федерации от 5 января 1998 г. "Об утверждении Порядка организации проведения торгов (аукционов, конкурсов) по продаже гражданам и юридическим лицам земельных участков, расположенных на территории городских и сельских поселений, или права их аренды".
Действующее федеральное законодательство устанавливает ряд особых правил земельного оборота. Так, Указ Президента РФ от 27 октября 1993 г. (п.8) предусматривает, что продажа земельных участков, используемых в сельскохозяйственном производстве, с изменением целевого назначения производится по решению органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации. В соответствии с Порядком купли-продажи гражданами Российской Федерации земельных участков, утвержденным постановлением Совета Министров-Правительства Российской Федерации от 30 мая 1993 г., при совершении сделки купли-продажи земельных участков или их частей для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства продавец и покупатель не могут изменить его целевое назначение и режим использования. Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (ст.63), регулирующий в том числе и ипотеку земельных участков, вводит определенные ограничения на залог земельных участков, не допуская ипотеки земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств. Не допускается также ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимальных размеров, установленных нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.
Нормой закона, свидетельствующей о формировании в России рынка земли является ст.25 Закона "О плате за землю" 11 октября 1991 г. об установлении нормативной цены земли, которая, в частности, вводится при определении стоимости земельного участка при получении банковского кредита.
Важную роль в формировании земельного оборота играют также ст.334 Гражданского кодекса РФ, предусматривающая залог земельных участков и принятый в соответствии с ней Федеральный закон "Об ипотеке (залоге) недвижимости", а также правовые акты, предусматривающие государственную регистрацию сделок с земельными участками. К последним относятся Указ Президента Российской Федерации от 11 декабря 1993 г. "О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость" и Федеральный закон от 21 июля 1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Важную роль в формировании земельного рынка принадлежит Федеральному закону от 29 июля 1998 г. "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", который является правовой основой, в частности, и для оценки земельных участков, поскольку в соответствии со ст. 5 ФЗ объектом оценки является и недвижимое имущество, а значит - земельные участки. Применительно к земельному обороту следует отметить, что оценка обязательна при выкупе земельных участков для государственных и муниципальных нужд [51, 247].
Рассмотренный перечень законодательных и иных правовых актов, принятых на уровне Российской Федерации, позволяет сделать вывод о наличии правовой базы для становления и развития гражданского земельного оборота, которая может быть использована для вовлечения земельных участков в Новосибирской области в гражданский оборот.
Земля всегда занимала главенствующее место среди национальных богатств любого государства.
В ходе современной земельной реформы в Российской Федерации изменилась структура земельного фонда страны. В этой работе прослеживаются изменения за четырнадцатилетний период - с 1990 по 2004 гг.
Общая площадь РСФСР в 1990 году составляла 1707577 тысяч га, или 1 млрд., 707 млн. га. Столько же (1 млрд., 709 млн. га) - и в 2004 году, что естественно.
Таблица 1.1 - Общероссийские изменения в структуре земельного фонда с 1990 по 2004 гг. (млн. га) [63]
| Категории земель | Площадь, млн.га 1990г. | Площадь млн.га 2004г. | Изменение площади 2004 к 1990 г., млн.га | Изменение площади 2004 к 1990 г., % |
| РФ в целом | 1707,0 | 1709,0 | +2,0 | 100,1 |
| Земли сельскохозяйственного назначения | 637,7 | 440,1 | -196,6 | 69,0 |
| В т.ч. с/х угодья | 210,0 | 220,1 | +10,1 | 104,8 |
| В т.ч. пашни | 131,1 | 125,0 | -6,1 | 95,3 |
| Земли населённых пунктов | 7,5 | 18,6 | +11,1 | 248 |
| Земли промышленности и иного несельскохозяйcтвенного назначения | 15,5 | 17,4 | +1,9 | 112,0 |
| Земли лесного фонда | 895,0 | 1059,8 | +164,8 | 118,3 |
| Земли особо охраняемых природных территорий | 17,4 | 31,6 | +14,2 | 181,6 |
| Земли водного фонда | 4,0 | 27,7 | +23,7 | 692,5 |
| Земли запаса | 130,3 | 114,4 | -15,9 | 87,8 |
Земли сельскохозяйственного назначения в 1990 году составляли 37,7% от общей площади. Большую площадь насчитывали лишь земли лесного фонда - более половины (52,4%). 7,6% - показатель земель запаса. Остальные земли (населённых пунктов, промышленности, особо охраняемых природных территорий, водного фонда) не набирали и одного процента.
На 31% уменьшились за четырнадцать лет земли сельскохозяйственного назначения (табл.1.1) и составили на 1 января 2004 года 440,1 млн. га. Произошло, правда, увеличение площади сельскохозяйственных угодий в числе земель сельскохозяйственного назначения почти на 5% и уменьшение в числе сельскохозяйственных угодий площади пашни тоже на 5%. Глобальные относительные изменения претерпели также земли водного фонда (выросли почти в 6 раз). В абсолютных показателях более всего прибавилось земель лесного фонда - в 2004 году площадь земель этой категории перевалила за 1 млрд. га. В два с половиной раза увеличилась площадь земель населённых пунктов, а также на 80% увеличилась площадь особо охраняемых природных территорий. Незначительно увеличилась площадь земель промышленности и иного несельскохозяйственного назначения. Произошло сокращение площади земель запаса. Итак, чем же были вызваны такие изменения?
За четверть века, предшествовавшую проведению земельной реформы, в использовании земельного фонда Российской Федерации произошли значительные изменения. Неуклонно уменьшалась площадь земель сельскохозяйственных предприятий: с 1965 года по 1990 год она сократилась на 47,3 млн. га. Площадь, закреплённая за лесохозяйственными предприятиями, за этот период уменьшилась на 12,0 млн. га. Произошёл рост земель под населёнными пунктами на 2,5 млн. га. Земли промышленности увеличились за указанный период на 13,4 млн. га, земли водного фонда - соответственно на 4,0 млн. га [62].
Проведение земельной реформы в России непосредственно связано с изменением всей системы сложившихся земельных отношений на основе введения многообразия и равенства форм собственности и форм хозяйствования на земле, что отразилось на структуре земельного фонда.
Рассмотрим изменение площади земель сельскохозяйственного назначения.
Земли сельскохозяйственного назначения - это земли, предназначенные и предоставленные для нужд сельского хозяйства, за чертой населённых пунктов. Земли данной категории, выступающие как основное средство производства продуктов питания, кормов для скота, сырья, имеют особый правовой режим и подлежат особой охране, направленной на сохранение их количества, предотвращение негативных воздействий на них и на повышение плодородия почв.
Земли сельскохозяйственного назначения предоставляются сельскохозяйственным предприятиям, организациям для сельскохозяйственного производства, научно-исследовательских и учебных целей, а также гражданам для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, сенокошения и выпаса скота.