Одним из наиболее распространенных в период рыночных преобразований оснований возникновения прав на землю следует признать приватизацию, как способ приобретения физическими и юридическими лицами прав частной собственности на землю. Действующее законодательство предусматривает различные виды приватизации: приобретение земельного участка в частную собственность на торгах; приватизация ЗУ при приватизации государственных и муниципальных предприятий; предоставление ЗУ в собственность отдельным категориям граждан для индивидуального жилищного строительства, садоводства, огородничества, дачного строительства); приватизация ЗУ, ранее предоставленных в пользование гражданам и юридическим лицам; приватизация земель сельскохозяйственного назначения для организации крестьянского (фермерского хозяйства (КФХ). Приобретение права собственности на ЗУ в порядке приватизации может осуществляться также двумя путями: на основании заключения договора купли-продажи, либо путем издания административного акта- решения органа власти о предоставлении ЗУ в собственность.
Поскольку ЗУ представляет собой объект гражданских прав, то следовательно в силу ст.129 ГК они могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства наследованием либо иным способом. Однако в отношении отдельных ЗУ невозможны гражданско-правовые сделки, так как они изъяты из оборота. Ст. 27 ЗК устанавливает перечень ЗУ, которые полностью изъяты из оборота. Их перечень является исчерпывающим и не может быть расширен по решению органов власти субъектов или органов местного самоуправления.
Из содержания п2.ст.27 ЗК вытекает, что из оборота изъяты прежде всего ЗУ, на которых расположены объекты недвижимости, находящиеся в Федеральной собственности, а именно: государственные природные заповедники, заказники, объекты ВС РФ, пограничной службы РФ, других войск и воинских формирований; воинские суды, ФСБ, объекты атомной энергетики, исправительно-трудовых учреждений, воинские и гражданские захоронения и др.
Иную категорию составляют земли, ограниченные в обороте. Их отличие от ЗУ, полностью изъятых из оборота состоит в том, что эти ЗУ могут предоставляться в частную собственность, но с ограничениями, которые установлены специальным законодательством. Ограниченными в обороте могут быть ЗУ, находящиеся в государственной и муниципальной собственности. Решение вопроса о возможности передачи в частную собственность ограниченных в обороте ЗУ Земельный кодекс отнес к компетенции Федерации.
Ограничения оборота ЗУ устанавливает п.5.Ст.27 ЗК. К ним относятся земли, занятые лесным и водным фондом, земли, предоставленные для нужд обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд, организаций федерального транспорта (морского, речного, воздушного) и др. Ограничение оборота ЗУ может устанавливаться Федеральными законами. Так ФЗ от 15.04.1998г. "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" определяет особенности оборота садовых, огородных и дачных ЗУ. Собственники и владельцы таких ЗУ могут совершать сделки с таким ЗУ без изменения их целевого назначения и разрешенного использования. ФЗ от 25 августа 1995г. "О федеральном железнодорожном транспорте" устанавливает ограничение включения в гражданский оборот земель, предназначенных для нужд ж/д транспорта (для с/х целей, складирования и т.д.)
ЗУ предоставляются как из свободных земель, так и из земель, занятых теми или иными объектами. Общие правила приобретения прав на ЗУ, находящихся в государственной и муниципальной собственности установлены ст.28 ЗК .Они включают в себя следующие положения: гражданам и юридическим лицам предоставляются ЗУ в собственность, аренду и в безвозмездное срочное пользование. На иных титулах (ПНВ, постоянное бессрочное пользование) земельные участки предоставляться с момента ведение в действие ЗК РФ не будут. Юридические лица обязаны до 1 января 2004 г. переоформить право постоянного (бессрочного пользования на право собственности или право аренды. Граждане могут как угодно долго не переоформлять иные вещные права на право собственности или право аренды. Однако, право распоряжения данными земельными участками без переоформления их в собственность не допускается. Решение о предоставлении в собственность ЗУ принимается в двух недельный срок со дня подачи заявления. В случае переоформления ЗУ на право собственности взимается только регистрационный сбор. Взимание иных сборов, кроме установленных законодательством не допускается. Предоставление ЗУ иностранцам производиться только за плату.
Закон особо выделяет и охраняет право граждан и юридических лиц на получение ЗУ для строительства. В этих случаях отказ ЗУ по мотивам нецелесообразности запрещается, за исключением отказа в предоставление по причинам принадлежности ЗУ к категории абсолютно изъятых из оборота земель.
2. Проблемные вопросы земельных отношений
2.1. Российский землеоборот
В самом общем виде под землеоборотом донимается совокупность различных экономических операций с землей, в результате которых происходит перераспределение прав собственности на земельные ресурсы. Иными словами, рыночный землеоборот - это периодическая смена землевладельцев и землепользователей либо перераспределение их прав и функций на основе осуществления сделок купли-продажи земельных участков, передачи их в аренду, дарения, отчуждения в качестве паевого взноса в уставный фонд совместных предприятий, залога, принудительного изъятия и т. п.[1]
Землеоборот в рыночной экономике служит своего рода индикатором состояния соответствующей экономической системы и степени зрелости, устойчивости и эффективности механизмов ее функционирования. "Лихорадочные", "скачущие" из года в год объемы спроса и предложения на земельном рынке указывают на неблагополучие в экономике в целом и в конкретных отраслях производства в частности. Лишенные экономического смысла ценовые параметры земельного рынка, когда одни категории земель вообще не имеют цены, а цена других выходит за все разумные пределы, свидетельствуют о глубоком системном экономическом кризисе, острых проблемах в бюджетной и финансово кредитной сферах, просчетах в системе налогообложения и т.п.
В странах с исторически сложившейся устойчивой рыночной экономической системой в период стабильности рыночный землеоборот осуществляется на естественной конкурентной основе, без активного вмешательства государства в процессы движения земельных ресурсов и перераспределения прав и функций землевладельцев и землепользователей.
В странах же, которые после многолетнего искусственного перерыва восстанавливают нормальные рыночные экономические отношения, ситуация иная. Болезненная ломка старых и медленное, зачастую непоследовательное становление новых механизмов функционирования экономической системы создают специфическую обстановку, при которой форсированный отход государства от управления экономическими процессами сопровождается крупными экономическими и социальными потерями, объективно препятствует проведению самих реформ, снижает эффективность всего процесса преобразований.
Сказанное в полной мере относится и к организации в условиях переходной экономики эффективного землеоборота как действенного инструмента осуществления земельной реформы и наиболее эффективного землевладения и землепользования. Необходимо дифференцированное государственное регулирование масштаба и структуры землеоборота по числу, площади и категориям вовлеченных в различные рыночные операции земельных участков, состава этих операций, их пропорций, приоритетов и границ.
Даже в самых сложных, кризисных экономических ситуациях вмешательство государства в процесс становления эффективного рыночного землеоборота должно основываться не на административно-командных, приказных, а на рыночных механизмах и методах стимулирования поведения его участников. Другими словами, важнейшими инструментами воздействия государства на масштаб, структуру и приоритеты рыночного землеоборота выступают налоговая, финансово-кредитная, инвестиционная политика, гарантии предпринимательского риска при выполнении конкретных рыночных операций с земельными участками, поддержка страховой, консалтинговой и иных видов инфраструктурной деятельности на земельном рынке.
В результате земельной реформы существенно изменилось распределение земельного фонда России по категориям землепользователей и формам собственности. Эти изменения в первую очередь затронули земли сельскохозяйственного назначения. Созданы крестьянские хозяйства на площади в 34,3 млн. га, а также их объединения и ассоциации (9,0 млн. га). В районах Крайнего Севера организованы общинно-родовые хозяйства, их площадь достигла 68,9 млн. га. Интенсивно идет процесс образования акционерных обществ и товариществ, занимающихся товарным сельскохозяйственным производством. На их долю приходится 190,9 млн. га. Получили широкое развитие сельскохозяйственные кооперативы, расположенные на площади 36,6 млн. га.[2]
Отмечая существенные изменения в распределении земель по формам собственности, подчеркнем, что значительная часть территории Российской Федерации - более 76% (1306,2 млн. га) ее земель - все еще остается в государственной форме собственности, причем 803 млн. га -земли субъектов Федерации. В муниципальной собственности находится 56 млн. га, или 3,3%, в собственности юридических лиц - 335,8 млн. га (20%) и в собственности граждан - чуть более 10 млн. га (0,6%).[3]