В соответствии со ст.77 Земельного Кодекса РФ землями сельскохозяйственного назначения признаются земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.
В состав земель сельскохозяйственного назначения традиционно входят наиболее ценные, плодородные земли, которые, ввиду этого, подлежат особой охране со стороны государства.
В настоящее время правовой режим земель сельскохозяйственного назначения регулируется вступившим в силу 27 января 2003 года Федеральным Законом от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (в ред. от 08.05.2009) [21].
Данный федеральный закон регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения - сделкам, результатом совершения которых является возникновение или прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, определяет условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также изъятия их в государственную или муниципальную собственность.
Действие Закона об обороте не распространяется на земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями. Оборот указанных земельных участков регулируется Земельным кодексом Российской Федерации.
Правовое регулирование отношений в области оборота земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется Конституцией Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации, Гражданским кодексом Российской Федерации, Законом об обороте, другими федеральными законами, а также принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации.
Оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на следующих принципах:
1) сохранение целевого использования земельных участков;
Здесь стразу приведем следующий пример судебной практики:
"Правило о соблюдении целевого назначения земельного участка иногда весьма жестко исполняется на практике.
Суть дела такова.
Прокурор Московской области обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к крестьянскому (фермерскому) хозяйству и Ассоциации "Народное землепользование" о признании недействительной (ничтожной) сделки купли-продажи земельного участка и применении последствий недействительности ничтожной сделки.
Решением Арбитражного суда Московской области исковые требования удовлетворены. Применены последствия недействительной сделки. В иске к Московской областной регистрационной палате отказано; в отношении частного нотариуса производство по делу прекращено.
При рассмотрении кассационной жалобы Федеральным арбитражным судом Московского округа были сделаны следующие выводы. Удовлетворяя исковые требования о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, суд исходил из того, что данный договор заключен в нарушение Земельного кодекса РСФСР 1991 года и Указа Президента РФ от 27 октября 1993 года № 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России", согласно которым не допускается продажа земельных участков, используемых в сельскохозяйственном производстве, с изменением целевого назначения без решения органа исполнительной власти субъекта РФ.
Земельный участок был предоставлен для организации крестьянского (фермерского) хозяйства, однако был продан Ассоциации "Народное землепользование", которая разделила купленный участок и предоставила его гражданам для индивидуальной дачной застройки. Был признан несостоятельным приведенный в жалобе довод, что неуказание в договоре купли-продажи на изменение целевого назначения земельного участка означает, что изменения не произошло.
Материалами дела подтвержден факт раздела и использования земельного участка, выделенного для осуществления деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства, отдельными гражданами в личных целях, что и представляет собой изменение его целевого назначения, недопустимого, как установлено действующим законодательством, без разрешения органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации.
В итоге решение и постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Московской области оставлены без изменения, а кассационные жалобы Московской областной регистрационной палаты и Ассоциации "Народное землепользование" - без удовлетворения"[22].
2) установление максимального размера общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица;
3) преимущественное право субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципального образования на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже, за исключением случаев продажи с публичных торгов;
4) преимущественное право других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина - члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности;
5) установление особенностей предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения иностранным гражданам, иностранным юридическим лицам, лицам без гражданства, а также юридическим лицам, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов;
Приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, Земельным кодексом Российской Федерации и иными федеральными законами. Приватизация указанных земельных участков, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, осуществляется с момента, установленного законом субъекта Российской Федерации. Приватизации не подлежат находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, занятые оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера и отгонными пастбищами.
Принятие субъектами Российской Федерации законов и иных нормативных правовых актов, содержащих дополнительные правила и ограничения оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, не допускается.
К отношениям, возникающим при использовании земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в соответствии с их целевым назначением и требованиями охраны земель, в части, не урегулированной законом об обороте, применяются нормы иных федеральных законов.
Конституция РФ содержит следующие основополагающие нормы, которые должны быть соблюдены при регулировании оборота земель сельскохозяйственного назначения.
Статья 9 Конституции РФ включает правовые нормы, определяющие экологический, социальный и экономический аспект земельных и других природных ресурсов. Земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности.
Статья 35 Конституции РФ предусматривает, что право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения. Право наследования гарантируется.
Статья 36 Конституции РФ устанавливает, что граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц. Условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона.
По смыслу ст.18 Конституции РФ права и свободы человека и гражданина, в том числе закрепленные ст.35 и 36 Конституции РФ, являются непосредственно действующими. Они определяют смысл, содержание и применение законов, деятельность законодательной и исполнительной власти, местного самоуправления и обеспечиваются правосудием.