Залоговая стоимость позволяет оценить соответствие реальной стоимости заложенного имущества кредитным обязательствам как: в процессе предварительной экспертизы залогового имущества, так и при мониторинге залога.
Смысл определения залоговой стоимости: объем обязательств, исполнение которых полностью обеспечивается залогом имущества, не может превышать определенной банком залоговой стоимости данного имущества. Соответственно, кредит считается полностью обеспеченным данным залогом только в случае, если залоговая стоимость больше или равна сумме следующих трех величин:
основная сумма кредита;
проценты, начисленные на момент обращения взыскания на предмет залога;
штрафы (неустойки), начисленные на момент обращения взыскания на предмет залога.
Таким образом:
Ц-И = ЗС>К +% + Ш, где ЗС - залоговая стоимость имущества;
Ц - цена вынужденной продажи, т.е. денежная сумма, за которую можно реализовать объект залога при обращении на него взыскания;
И - издержки при реализации объекта залога; К - сумма кредита;
% - проценты по кредиту, рассчитанные на момент возможного обращения взыскания на предмет залога; Ш - штрафы (неустойки), рассчитанные на момент возможного обращения взыскания на предмет залога, а именно не менее чем за 30 календарных дней, считая с даты окончания срока действия кредитного договора.
Залоговая стоимость оцениваемого имущества определяется в три этапа.
Этап 1. Оценка рыночной стоимости имущества. В МСО
"отмечается, что при оценке имущества, результаты которой будут использованы для получения ссуд, закладных и долговых обязательств, оценщик, как правило, должен установить рыночную стоимость этого имущества [23. С.149].
Этап 2. Корректировка значения рыночной стоимости объекта залога. Корректировка проводится на основании экспертной оценки прогнозной стоимости имущества на дату возможной вынужденной реализации имущества. Оценка прогнозной стоимости производится с учетом следующих параметров: очевидных тенденций изменения рыночной стоимости имущества, ликвидности имущества, колебаний рыночных цен, норм амортизации и т.п.
Этап 3. Расчет рисковой составляющей. Залоговая стоимость меньше рыночной стоимости на величину рисковой составляющей, а также дохода кредитного учреждения от данной операции. Риски, обусловленные ипотекой, размер которых необходимо учесть при оценке предмета залога и определения величины кредита, разделяются на две части:
риски, связанные с кредитной задолженностью, - сумма основного долга, проценты, штрафы, пени на момент удовлетворения требований кредитора, т.е. с учетом инфляционных процессов;
риски, связанные с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией:
скидка на вынужденный характер продажи заложенного имущества,
расходы по реализации имущества (хранение, погрузочно-разгрузочные работы, транспортные расходы),
уплата соответствующих налогов в случае продажи имущества, оплата посреднических услуг, возможные судебные издержки.
В статье 340 ГК РФ законодательно закреплена особая роль земли как объекта залога. Земля является одним из самых надежных объектов залога в странах с развитым земельным рынком, поскольку со временем она не изнашивается (в сельском и лесном хозяйстве при рациональном использовании), как другие виды недвижимости, более того, стоимость ее постоянно возрастает.
Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в редакции от 5 февраля 2004 г. определяет сферу залоговых отношений. В статье 62 указываются земельные участки, которые могут быть предметом ипотеки:
по договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки постольку, поскольку соответствующие земли на основании Федерального закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.
Если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка;
при общей долевой или совместной собственности на земельные участки, указанные в п.1 настоящей статьи, ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности.
В статье 63 перечисляются земельные участки, не подлежащие ипотеке:
ипотека земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в соответствии с настоящим Федеральным законом не допускается;
не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов РФ и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.
Наконец, в ст.67 раскрывается процедура оценки земельного участка при его ипотеке:
оценка земельного участка осуществляется в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации;
залоговая стоимость земельного участка, передаваемого в залог по договору об ипотеке, устанавливается по соглашению залогодателя с залогодержателем;
3) к договору об ипотеке земельного участка должна быть приложена в качестве обязательного приложения копия плана (чертежа границ) этого участка, выданная соответствующим комитетом по земельным ресурсам и землеустройству.
Залоговая стоимость устанавливается на договорной основе и на практике в среднем составляет около 60-75% от рыночной стоимости земельного участка.
В Германии и Бельгии закон об ипотеке разрешает банкам разрабатывать свои собственные инструкции для оценки ипотечного залога, но стоимость залога не должна превышать 60% от долгосрочной рыночной стоимости недвижимости. В Германии федеральный закон об оценке от 1988 г. требует, чтобы все оценки проводились путем объединения стоимости земли и зданий. Все сделки регистрируются и публикуются в форме объединенной стоимости, в результате чего ежегодно составляются карты стоимости земли. Органы оценщиков-экспертов устанавливают цену за 1 кв. м незастроенной земли для городских районов, в которых продажа участков происходит редко, и эта цена устанавливается путем вычитания стоимости здания из цены, которую платят за единый объект недвижимости.
Страховая стоимость - денежная сумма, на которую могут быть застрахованы разрушаемые элементы имущества, рассчитанная в соответствии с методиками, используемыми в сфере государственного, и частного страхования.
Страховая стоимость базируется на принципе замещения или воспроизводства объектов недвижимости, подверженных риску уничтожения. В Российской Федерации все виды страхования объединяются в две группы: имущественное и личное страхование. Личное страхование охватывает риски причинения ущерба жизни и здоровью людей.
Определение содержания имущественного страхования дано в ст.929 ГК РФ: "По договору имущественного страхования одна сторона (страховщик) обязуется за обусловленную договором плату (страховую премию) при наступлении предусмотренного в договоре события (страхового случая) возместить другой стороне (страхователю) или иному лицу, в пользу которого заключен договор (выгодоприобретателю), причиненные вследствие этого события убытки в застрахованном имуществе либо убытки в связи с иными имущественными интересами страхователя (выплатить страховое возмещение) в пределах определенной договором суммы (страховой суммы)".
По договору имущественного страхования могут быть застрахованы следующие имущественные интересы:
риск утраты (гибели), недостачи или повреждения имущества: недвижимости, машин и оборудования, товарно-материальных запасов и др. (ст.930 ГК РФ);
риск ответственности по обязательствам, возникающим вследствие причинения вреда жизни, здоровью или имуществу других лиц, а в случаях, предусмотренных законом, также ответственности по договорам - риск гражданской ответственности (ст.931-932);
риск убытков от предпринимательской деятельности из-за нарушения своих обязательств контрагентами предпринимателя или изменения условий этой деятельности по не зависящим от предпринимателя обстоятельствам, в том числе риск неполучения ожидаемых доходов - предпринимательский риск (ст.933).
Базовый принцип определения страхового возмещения (выплаты) гласит: "Страховая выплата должна вернуть страхователя в то же финансовое состояние, в каком он находился на момент страхового случая". Однако на практике фактически всегда какую-то часть убытков страхователь все равно оплачивает из своего кармана. К примеру, восстановив за счет страховой выплаты уничтоженное огнем имущество, страхователь, тем не менее, несет убытки, связанные с простоем производства, потерей арендной платы и другие. Возможно дополнительное страхование этих рисков, но такой комплексный полис от всех возможных рисков дорогостоящий, и поэтому в большинстве своем российские предприятия ограничиваются лишь полисом от огня.
Заказчиками оценки могут выступать как страховщики, так и страхователи. Страховщик может обратиться к оценщику на основании п.1 ст.945 ГК РФ: "При заключении договора страхования имущества страховщик вправе произвести осмотр страхуемого имущества, а при необходимости - назначить экспертизу в целях установления его действительной стоимости".