Арендные отношения имеют двух субъектов, это:
Арендодатель (наймодатель) – лицо (в нашем случае государство), предоставляющее в аренду имущество, находящееся в его собственности за арендную плату на определённый срок. Арендодателем также может быть лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду[4].
Арендатор (наниматель) – лицо, получающее имущество во временное владение и пользование или во временное пользование (различные организации)[5].
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом, которая, и будет являться доходом государства от предоставления его собственности в аренду. Такая плата называется арендной.
Арендная плата – плата арендодателю за передачу его собственности на срок во владение другому лицу[6]. Эта сторона аренды составляет главный смысл, и мотив для арендодателя в самом акте договора о передаче его собственности в наём. Порядок, условия сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей.
Также рассматривая аренду как направление использования государственной собственности нельзя не упомянуть о следующих понятиях:
Арендное предприятие – предприятие, трудовой коллектив которого взял все составляющие его средства производства в аренду[7].
Арендный подряд – форма организации и оплаты труда работников подразделений предприятия, взявших у администрации последнего подряд на выполнение определённой работы в условиях аренды необходимого имущества[8].
Аренда – это специфическая форма использования собственности. По сравнению с остальными отношениями собственности (куплей-продажей, поручительством, контрактами на управление, различными формами подрядных отношений) в настоящий момент среди всех специфических форм собственности, наиболее приспособленным к динамическому характеру развития рыночной системы оказывается именно институт аренды.
Объективные предпосылки арендных отношений заложены в самой природе собственности. Обусловленное экономическим, прежде всего, личным интересом, стремление к умножению своего имущества, приводит к концентрации его в руках собственников (государства) до размеров, которые вызывают необходимость сдачи части его во временное пользование физическим или юридическим лицам на возмездных условиях. При этом собственник передаёт вместе с имуществом и часть своих правомочий арендатору.
Можно выделить несколько специфических видовых черт арендных отношений по сравнению с другими отношениями собственности:
- наличие собственности, но невозможность по объективным и субъективным причинам производительно использовать её у одних экономических субъектов и отсутствие собственности, но наличие возможностей и условий для осуществления предпринимательской деятельности – у других способствуют развитию аренды. Средством согласования экономических интересов таких субъектов (собственника и хозяйствующего субъекта) и является аренда: собственник уступает предпринимательский подход арендатору, получая лишь гарантированный доход на собственность, то есть установленную договором сумму денег. Таким образом, по своему общеэкономическому содержанию арендные отношения представляют собой отношения между собственником средств производства и непосредственно применяющим их предпринимателем по поводу распределения и присвоения в определённой договором аренды пропорции дохода.
- арендные отношения являются очень притягательными для собственников, так как не меняют права собственника распоряжаться имуществом, а лишь позволяют арендатору временно владеть и пользоваться или только пользоваться этим имуществом.
- аренда предполагает сохранение существующих форм собственности и их воспроизводство. Из такой особенности аренды следует, что она может обслуживать различные формы собственности и развиваться на базе не только государственной и кооперативной собственности, но и частной или частно-коллективной собственности. Тем самым аренда выступает гибкой формой хозяйствования в условиях различных форм собственности, обеспечивая сохранение существующих форм собственности, в частности, государственной.
Особая роль аренды в том, что, с одной стороны, она способствует становлению новых форм собственности, в том числе и частной, а с другой, - ведёт к преодолению их, к подлинной демократизации экономических отношений. В процессе аренды происходит саморазвитие государственной собственности, а при определенных условиях – и превращение её в общую совместную или долевую. Вкладывая свои средства и труд в улучшение, и количественное умножение основных средств производства, арендаторы становятся уже не только владельцами, но и собственниками таких приращений. В результате в аренде достигается разрешение существующего противоречия, двойственности коллективной собственности, которая принадлежит всем работникам вместе и одновременно каждому в отдельности.
- аренда основана на добровольном соглашении сторон. Арендатор берет на себя обязательство выполнять условия договора аренды, в том числе и касающиеся материальной ответственности. Именно в силу этого арендные отношения могут развиваться лишь в том случае, когда аренда сможет доказать на деле свою выгодность для арендатора и высокую эффективность.
Из всего выше сказанного можно сделать вывод о том, что понятие аренды не получило однозначного и исчерпывающего толкования в экономической науке. Оно является обширным, многозначным и постоянно развивающимся понятием.
Кроме того, аренда отличается от других отношений собственности. Прежде всего, тем, что представляет собой отношения между собственником средств производства и непосредственно применяющим их предпринимателем по поводу распределения и присвоения в определённой договором аренды пропорции дохода. Во-вторых, аренда подразумевает разделение прав собственности, т. е. арендатору передается только часть прав (право владеть и право пользоваться). Она является гибкой формой хозяйствования и наиболее приспособленной к динамическому характеру развития рыночной системы
1.2 История аренды. Концепции арендных отношений.
Раскрытие сущности арендных отношений восходит к временам Аристотеля. Сначала арендные отношения возникали лишь по поводу земли, они изучались различными направлениями и школами политической экономии.
Большое внимание их изучению уделяли: Г. Гильфердинг, Э. Давид, К. Каутский, П. Маслов, Д. Риккардо, К. Родбертус, А. Смит[9] и многие другие экономисты. Сущность земельной аренды была сформулирована более ста лет тому назад Г. Дрейхаром.
Преобразование форм и отношений собственности в процессе перехода к рыночной экономике в России проявились вначале в основном в виде приватизации объектов государственной и муниципальной собственности, тогда как аренда имущественных комплексов, недвижимости находилась в течение длительного времени на втором плане. Однако постепенно акценты значимости, важности, объемные показатели стали смещаться в пользу разных способов, видов аренды объектов государственной и муниципальной собственности, недвижимого, а затем и движимого имущества.
Опыт осуществления экономических реформ убедительно подтверждает, что аренда имущественных комплексов, земельных участков становится ведущей формой управления государственной и муниципальной собственностью. После того, как поспешная и во многом неумелая приватизация объектов государственной собственности не привела ни к поступлению ожидаемых средств в бюджеты Российской Федерации и ее субъектов, ни к повышению эффективности использования приватизируемых ресурсов, стало ясно, что процесс формирования частной собственности на средства производства должен пройти промежуточную фазу. В этой фазе еще не происходит полной смены собственника, но создаются необходимые условия для возмездного использования государственной и муниципальной собственности частными лицами, предпринимателями. А это и есть в своей основе аренда.
Обширные возможности продолжительного целевого применения арендованного имущества, выгодного как арендатору, так и арендодателю, дополненные правом его выкупа у собственника на взаимоприемлемой основе, прокладывают естественный мост для постепенного плавного перехода объектов государственной и муниципальной собственности в частную, корпоративную, акционерную собственность. При этом в течение переходного периода государственные и муниципальные органы, представляющие интересы собственника, наряду с обеспечением постоянного поступления доходов в казну способны оказывать регулирующие воздействия на характер использования арендуемого имущества, не допуская господства чисто корыстных интересов его нового обладателя.
В настоящее время авторов, занимающихся рассмотрением арендных отношений, можно разделить на несколько групп.
К первой группе следует отнести авторов, которые рассматривают экономическую природу арендных отношений в сфере недвижимости. Это Агафонова М. Н.[10], Амелина Л. Л., Антюганов С. В., Арбаева Н. Е., Курноскина О. Г., и другие. В работах этих авторов анализируются теоретические основы и нормативно-правовое обеспечение арендной деятельности, проблемы научно-методического обеспечения использования аренды практически не затрагиваются.