Недостатня нормативна урегульованість питань передачі житлового фонду, відсутність заінтересованості сторін у такій передачі, а це стосується особливо того житлового фонду, який потребує ремонту, призводить до того, що під видом ремонту чи реконструкції житловий фонд фактично передається у власність інвесторам — приватним юридичним і фізичним особам. Щоб уникнути таких випадків необхідно врегулювати це питання законодавче, зокрема встановити норму, яка б забороняла продавати, передавати іншим способом (в заставу, оренду, міну) жилі будинки державного (комунального) житлового фонду та жилі будинки, що належать до відомчого житлового фонду, у тому числі й незавершене будівництво жилих будинків, приватним особам.
У зв'язку з цим розглянемо правові підстави та порядок передачі житлового фонду у комунальну власність.
Державний житловий фонд, що перебуває у повному господарському віданні чи оперативному управлінні державних підприємств, установ та організацій, за їх бажанням може передаватися у комунальну власність за місцем розташування будинків. Цей фонд надається у власність відповідних міст, селищ і сіл безоплатно. Основні засади передачі об'єктів права державної власності у комунальну власність територіальних громад міст, селищ, сіл або у їх спільну власність визначаються Законом України "Про передачу об'єктів права державної та комунальної власності". Цим же законом регулюються зворотні процеси, пов'язані з передачею об'єктів права комунальної власності у державну власність.
Передача об'єктів з державної у комунальну власність територіальних громад сіл, селищ, міст здійснюється за згодою сільських, селищних, міських рад, а у спільну власність територіальних громад сіл, селищ, міст — за наявності згоди районних і обласних рад.
Порядок передачі житлового фонду, що перебував у повному господарському віданні підприємств, установ, організацій, у комунальну власність визначається Кабінетом Міністрів України, який, окрім того, визначає і порядок подання та розгляду пропозицій щодо передачі об'єктів з комунальної власності у державну.
Передача об'єктів здійснюється комісією з питань передачі об'єктів, до складу якої входять представники виконавчих органів відповідних рад, місцевих органів виконавчої влади, органів, уповноважених управляти державним майном, фінансових органів, підприємств, трудових колективів підприємств, майно яких підлягає передачі. Порядок утворення і роботи комісії визначається Кабінетом Міністрів України — у разі передачі об'єктів у державну власність, і відповідними органами місцевого самоврядування — якщо об'єкти передаються у комунальну власність.
Комісія визначає технічний стан жилого будинку та у разі потреби приймає рішення щодо ремонту будинку, джерела його фінансування, термін виконання робіт.
Об'єкти житлового фонду передаються разом з майном підприємств, що обслуговували ці об'єкти, у тому числі — основними фондами, ремонтно-будівельними базами, майстернями, транспортними засобами, технікою для прибирання, — у частині, що визначається комісією з питань передачі об'єктів, яка здійснює передачу.
Разом з відомчим житловим фондом комунальним підприємствам передаються зовнішні мережі електро-, тепло-, водопостачання і водовідведення, а також будівлі, призначені для обслуговування цього фонду (бойлерні, котельні, каналізаційні та водопровідні споруди, вбудовані і прибудовані приміщення, обладнання тощо).
У разі банкрутства, зміни форми власності або ліквідації підприємств, установ чи організацій, у повному господарському віданні яких перебував державний житловий фонд, останній (крім гуртожитків) водночас передається у комунальну власність відповідних міських, селищних, сільських рад.
Якщо житловий фонд перебуває у віданні кількох державних підприємств, з яких принаймні одне зазнало банкрутства, зміни форми власності чи ліквідації, всі частини будинку можуть бути передані у комунальну власність одночасно при згоді інших підприємств. У разі відсутності такої згоди у комунальну власність передається тільки та частина будинку, яка перебувала у віданні, зазнала банкрутства, змінила форму власності або ліквідована.
Передача оформляється актом приймання-передачі, який підписується головою і членами комісії та затверджується виконавчим органом, який утворив цю комісію. З моменту підписання акта виникає право власності на об'єкт передачі. До акта приймання-передачі відомчого житлового фонду в комунальну власність додаються: акт передачі наявного службового житла, договори оренди нежилих приміщень, акт передачі договорів найму жилих приміщень. Зміна умов договорів найму або оренди здійснюється відповідно до чинного законодавства.
Передача об'єктів державної власності до сфери управління центральних і місцевих органів виконавчої влади у комунальну власність, а також передача об'єктів комунальної власності у державну власність має бути погоджена з Фондом державного майна України.
Органи, уповноважені управляти об'єктами державної власності, в межах повноважень, наданих Кабінетом Міністрів України стосовно об'єктів державної власності, що належать до сфери їх управління, погоджують передачу об'єктів державної власності до сфери управління інших органів, уповноважених управляти державним майном, у комунальну власність і передачу об'єктів комунальної власності у державну власність.
Оскільки житловий фонд у багатьох випадках перебуває у незадовільному стані і потребує ремонту, знайти джерела для фінансування ремонту будинку надзвичайно важко, оскільки підприємства, які передають житловий фонд у комунальну власність, коштів не мають, а тому здійснення передачі проходить у складних умовах.
Нежилі приміщення житлового фонду, які використовуються підприємствами торгівлі, громадського харчування, житлово-комунального та побутового обслуговування населення на умовах оренди, передаються у комунальну власність відповідних рад.
Стаття 7 Житлового кодексу України передбачає, що квартири і будинки державного та громадського житлового фонду, непридатні для проживання, можуть бути переобладнані для використання в інших цілях або знесені за рішенням виконавчого органу відповідної Ради або місцевої державної адміністрації. Обстежувати стан цих будинків слід періодично у строки, встановлені Кабінетом Міністрів України — не менше одного разу на п'ять років.
Закон "Про приватизацію державного житлового фонду" в редакції від 19 червня 1992 р. накладав заборону на приватизацію квартир, які в установленому порядку були віднесені до непридатних для проживання. Це призвело до того, що почали виникати випадки, коли органи державної виконавчої влади і місцевого самоврядування відмовляли мешканцям квартир у будинках державного житлового фонду в приватизації житла на підставі того, що будинки визнані непридатними для проживання або переведені у нежилий фонд. Ця норма закону припинила дію після внесення змін і доповнень до закону 22 лютого 1994 р. Вимогами цього пункту у новій редакції передбачається, що не підлягають приватизації квартири (будинки), які перебувають в аварійному стані (в яких неможливо забезпечити безпечне проживання людей).
Порядок обстеження стану жилих будинків з метою встановлення їх відповідності санітарним і технічним вимогам і визнання жилих будинків і жилих приміщень непридатними для проживання визначений Постановою Ради Міністрів Української РСР від 26 квітня 1984 р. за № 189.
Під час обстеження стану жилих будинків перевіряються: а) двір будинку та елементи його благоустрою; б) фундаменти, підвали; в) стіни та елементи фасадів (балкони, еркери, карнизи тощо); г) стикові з'єднання у великопанельних жилих будинках; ґ) дах будинку та обладнання на ньому (димові та вентиляційні канали та інше); е) ліфти та їх обладнання; є) поверхи жилого будинку, включаючи їх конструкції; ж) інженерне обладнання.
Обстеження стану жилих будинків провадиться інженерно-технічними працівниками житлово-експлуатаційних організацій за участю представників громадськості. У разі необхідності до обстеження стану жилих будинків залучаються фахівці проектних і науково-дослідних організацій та органів і закладів санітарно-епідеміологічної служби.
Якщо експлуатація будинків відомчого або громадського житлового фонду здійснюється безпосередньо відповідним підприємством, установою, організацією, то обстеження цих будинків за клопотанням такої організації здійснюється житлово-експлуатаційною організацією, визначеною виконавчим органом місцевої ради.
Щоб визнати будинок непридатним для проживання, необхідно дотримання відповідної процедури. Якщо під час планових або позапланових обстежень цих будинків виявиться їхня невідповідність санітарним і технічним вимогам, які можна й доцільно ліквідувати шляхом проведення капітального ремонту, житлово-експлуатаційна організація, у віданні якої перебуває житловий фонд, повинна позитивно вирішити питання про проведення такого ремонту.
У разі неможливості й недоцільності проведення капітального ремонту житлово-експлуатаційна організація вносить до уповноваженого органу пропозицію про визнання жилого будинку таким, що не відповідає санітарним і технічним вимогам і є непридатним для проживання. При цьому додаються такі документи:
1) акт обстеження стану жилого будинку з відповідним висновком;
2) технічний паспорт жилого будинку з даними про його фізичну зношеність;
3) висновок проектної або науково-дослідної організації (у разі необхідності) щодо технічного стану жилого будинку та про неможливість або недоцільність проведення капітального ремонту будинку;
4) висновок органу або закладу санітарно-епідеміологічної служби щодо відповідності жилого будинку санітарним нормам.