Политика менеджмента для вновь создаваемого предприятия

Содержание: Введение ..2 1. Общая характеристика ООО «Крепость» .3 1.1. Организационно-правовая форма 3

Содержание:

Введение…………………………………………………………………………..2

1. Общая характеристика ООО «Крепость»…………………………………….3

1.1. Организационно-правовая форма…………………………………………3

1.2. Миссия и цели организации. 5

1.3. Организационная структура. 8

1.4. Степень централизации (децентрализации) 11

2. Процесс управления организации ООО «Крепость»……………………….13

2.1. Особенности контроля. 13

2.2. Методы управления. 13

2.3. Стиль руководства и роль руководителя. .15

2.4. Мотивация. .17

3. Управление рисками………………………………………………………….20

3.1. Анализ факторов внутренней и внешней среды организации. 20

3.2. Риски на рынке купли – продажи недвижимости. 26

Заключение……………………………………………………………………….30

Список литературы:……………………………………………………………..32

Введение

Предмет науки менеджмент состоит из совокупности принципов, методов, средств и форм управления организациями, объединенных общей целью повышения организационной эффективности. Предметом изучения дисциплины «Менеджмент» являются теоретические и практические вопросы функционирования и развития системы управления в различных типах организаций и условия ее эффективной деятельности.

Менеджмент — это динамичный элемент, поддерживающий жизнеспособность каждого предприятия. Без этого элемента "производственные ресурсы" остаются всего лишь ресурсами и никогда не становятся производством. В условиях конкуренции жизнеспособность любого предприятия и, тем более, его успех особенно зависят от опыта и эффективности менеджмента. Опыт и умение правильно действовать являются единственными преимуществами, которые имеет предприятие в конкурентной экономике.

Менеджмент – это вид профессиональной деятельности, направленной на достижение намеченных целей в рыночных условиях путем рационального использования материальных и трудовых ресурсов с применением принципов, функций и методов экономического механизма.

Целью данного проекта является анализ и разработка политики менеджмента для вновь создаваемого предприятия, а именно агентства недвижимости.

Задачи:

- собрать необходимую информацию для анализа деятельности организации;

- разработать стратегию организации;

- проанализировать специфику управления в ООО «Крепость»;

- дать характеристику внутренней и внешней среды, определить перспективы развития организации.

1. Общая характеристика ООО «Крепость»

1.1. Организационно-правовая форма

Общество с ограниченной ответственностью «Крепость»

Учредителями организации будут являться два физических лица имеющих российское гражданство. Общество будет считаться созданным как юридическое лицо с момента его государственной регистрации, и являться хозяйственным обществом, уставной капитал которого разделен на доли и составляет 10 000 рублей.

Полное фирменное наименование Общества на русском языке: Общество с ограниченной ответственностью «Крепость». Сокращенное фирменное наименование Общества на русском языке: ООО «Крепость».

Общество учреждено на неограниченный срок и является коммерческой организацией, преследующей в качестве основной цели своей предпринимательской деятельности извлечение прибыли.

Для обеспечения своей деятельности Общество будет иметь круглую печать со своим наименованием, бланки, может иметь товарный знак, знак обслуживания, зарегистрированные в установленном порядке, другие реквизиты с фирменной символикой.

Высшим органом управления Общества будет являться Общее собрание участников общества, которое может быть очередным и внеочередным.

Единоличным исполнительным органом будет являться директор Общества, выбираемый Общим собранием участников Общества в целях осуществления текущего руководства деятельностью. Директор Общества подотчетен Общему собранию участников общества. Порядок деятельности директора Общества будет определяться на основе Устава.

Директор Общества осуществляет следующие полномочия:

- без доверенности действует от имени Общества, в том числе представляет его интересы и совершает сделки;

- подписывает финансовые и иные документы Сообщества;

- открывает в банках расчетный и другие счета, распоряжается имуществом и финансовыми средствами общества с учетом положений об одобрении крупных сделок и сделок с заинтересованностью;

- обеспечивает подготовку и представляет Общему собранию участников годовой отчет, годовой бухгалтерский баланс, предложения о распределении чистой прибыли между участниками, информирует указанные органы о текущей финансовой и хозяйственной деятельности;

- организует выполнение решений Общего собрания, руководит исполнительным персоналом Общества, утверждает организационную структуру и штатное расписание;

- организует учет и обеспечивает составление и своевременное представление бухгалтерской и статистической отчетности о деятельности Общества в налоговые органы, социальные фонды и органы государственной статистики;

- выдает доверенности на право представительства от имени Общества, в том числе доверенности с правом передоверия;

- издает приказы (распоряжения), обязательные для персонала общества, в том числе приказы о назначении на должности работников Общества, об их переводе и увольнении, применяет меры поощрения и налагает дисциплинарные взыскания;

Предметом деятельности ООО «Крепость» будут являться:

- продажа, покупка, обмен недвижимого имущества;

- приватизация жилых, нежилых объектов недвижимости, в том числе объектов культурного наследия, земельных участков;

- юридическое сопровождение сделок, консультации, составление договоров;

- согласование перепланировки жилой и коммерческой недвижимости;

- ипотека, федеральные программы по улучшению жилищных условий;

- расселение коммунальных квартир;

- помощь в оформлении наследства.

Всего в фирме планируется 10 сотрудников.

- генеральный директор (1 человек);

- юрист (1 человек);

- риэлторы (5 человек);

- маркетолог (1 человек);

- бухгалтер (1 человек);

- секретарь (1 человек).

Каждый из работников будет выполнять свои должностные обязанности:

Генеральный директор - руководство в соответствии с действующим законодательством производственно-хозяйственной и финансово-экономической деятельностью предприятия, неся всю полноту ответственности за последствия принимаемых решений, сохранность и эффективное использование имущества предприятия, а также финансово-хозяйственные результаты его деятельности;

Юрист - правовое сопровождение деятельности предприятия (услуги населению по сделкам с недвижимостью);

Риэлторы - поиск покупателей, подбор и предложения варианта продажи, помощь в сборе и оформлении документов, организация подписания договоров купли-продажи – весь процесс ведения сделки;

Маркетолог - поддержка связи с рынком с помощью рекламы, службы информации для информирования потребителей и продвижения товаров; организация разработки стратегии рекламных мероприятий;

Бухгалтер – финансовое сопровождение деятельности компании;

Секретарь – документооборот в организации.

1.2. Миссия и цели организации

Миссия - это причина существования предприятия. Миссия определяется в процессе стратегического планирования, она и является основной стратегией предприятия, в соответствии с которой строится вся остальная деятельность.


Ее принятие позволяет четко определить назначение деятельности данного предприятия и не дает руководителям возможности ориентироваться на личные интересы.

Выбор миссии придает деятельности предприятия стабильность, так как определяются основные принципы его работы. Миссия позволяет организации быть гибкой и в случае необходимости изменить ее профиль. Для выбора миссии предприятию необходимо четко определить, кто будет являться его клиентами, и какие потребности покупателей оно будет удовлетворять.

Миссия , которую ООО «Крепость» хочет донести до своих клиентов: « Мы создаем для наших клиентов условия по воплощению в жизнь их замыслов и желаний, касающихся услуг на рынке недвижимости и инвестиций. Мы предоставляем высококлассные риэлтерские услуги таким образом, чтобы клиент, воспользовавшись ими, хотел обратиться еще раз, и рекомендовал нас значимым себе людям. Мы приумножаем Ваши финансы путем инвестирования в недвижимость, тем самым, развивая районы и регионы России. С Вами, нашими клиентами и партнерами, мы нацелены на долгосрочное сотрудничество на принципах делового партнерства, доверия и этики. Мы отвечаем за результат своей работы, создавая тем самым у наших клиентов уверенность и безопасность в своем будущем».

На основе миссии определяются цели деятельности организации, их можно представить графически в виде дерева целей на рисунке 1.

Цели – это конкретное состояние отдельных характеристик риэлтерской компании, достижение которых является для нее желательным и на достижение которых направлена ее деятельность. Цели являются исходной точкой планирования деятельности, цели лежат в основе построения организационных отношений в компании, на целях базируется система мотивирования, а также цели являются точкой отсчета в процессе контроля и оценки результатов труда отдельных сотрудников.

Главная цель: Обеспечение лидирующего положения на рынке недвижимости за счет увеличения доходности организации и завоевание новых рынков.

Рис. 1 дерево целей

В зависимости от периода времени, требуемого для их достижения, цели делятся на: долгосрочные, среднесрочные и краткосрочные.

Долгосрочными целями для создаваемого агентства недвижимости можно рассматривать:

· предоставление широкого спектра услуг на рынке;

· создание устойчивого положения на рынке недвижимости;

· расширение географии покрытия рынка (дополнительные офисы).

· увеличение прибыли организации;

среднесрочные цели:

· увеличение количества сделок;

· обеспечение социальных потребностей;

· гибкая система скидок.

краткосрочными целями являются:

· повышение квалификации кадров организации;

· создание положительного имиджа компании;

· доработка и упорядочение базы данных клиентов;

· получение прибыли.

1.3. Организационная структура

Структура организации - это основной элемент любой организации, не только характеризующий её, но и представляющий собой сам механизм построения и функционирования организации. Правильный выбор организационной структуры - необходимый фактор успешного функционирования предприятия, фирмы или организации. Организационная структура связывает в единый процесс управленческие и предпринимательские функции, реализуемые персоналом предприятия.

В данном случае выбрана линейная структура управления, но без начальников отделов, подчиненные напрямую связаны с генеральным директором. В этой структуре отличают, прежде всего, естественность и прозрачность отношений между членами организации, в первую очередь четкость отношений власти и подчинения.

Это означает, что для каждого из подчиненных определены и формально зафиксированы полномочия и цели.

Любая организация стремится к формализации своей структуры. Формальная структура представляет собой организационное построение, основанное на жесткой стандартизации организационных норм и отношений между отдельными структурными единицами. Условия жесткой стандартизации норм и отношений состоят в существовании следующих моментов:

обязательного для выполнения всеми участниками формального кодекса организации, в котором декларируются рамки организационных норм и тщательно разработанная система санкций, применяемых в случае их нарушения;

тщательно разработанной системы поощрений за выполненные задания;

учет и контроль буквально всех действий подчиненных;

системы вертикальных коммуникаций, горизонтальные коммуникации слабо разработаны или отсутствуют.

Такая структура будет применяется в основном для решения проблем управления. В этой структуре запрещены горизонтальные коммуникации, т.е. попытки обсуждать свои проблемы с коллегами, обмениваться информацией между подразделениями без ведома вышестоящего руководства. Но возможны и неформальные связи между работниками, они применимы во время корпоративных мероприятий.

Рис. 2 Линейная организационная структура управления предприятия

Преимущества линейной структуры управления:

  • четкая система взаимных связей функций и подразделений;
  • четкая система единоначалия - один руководитель сосредотачивает в своих руках руководство всей совокупностью процессов, имеющих общую цель;
  • ясно выраженная ответственность;
  • быстрая реакция исполнительных подразделений на прямые указания руководителя;
  • согласованность действий, оперативность в принятии решений;

· простота организационных форм и четкость взаимосвязей;

Недостатки линейной структуры управления:

Отмечаемые недостатки

Причины недостатков

Пути устранения недостатков

Отсутствие звеньев, занимающихся вопросами стратегического планирования

Вопрос стратегического планирования – в первую очередь вопрос руководителя

Подготовка или замена руководителя.

Введение дополнительной штатной единицы, переход к линейно-штабной структуре

Перегрузка руководителя

Недостаточное делегирование полномочий подразделений

Вопросы в пределах их компетенции они должны решать самостоятельно

Определение зоны компетенции и делегирование соответствующих полномочий подразделений

Введение штатной единицы помощника, на которого возложить рутинные работы

Тенденция к волоките и перекладыванию ответственности при решении проблем, требующих участия нескольких подразделений

Отсутствие горизонтальных связей

Введение процессного подхода, налаживание горизонтальных связей

Малая гибкость и приспособляемость к изменению ситуации

Недостаточное делегирование полномочий подразделениям. Они должны приспосабливаться к изменениям, не дожидаясь команды сверху

Определение зоны компетенции подразделений и делегирование им соответствующих полномочий

Критерии эффективности и качества работы подразделений и организации в целом - разные

Это не недостаток, это само собой разумеющееся

Разработать критерии эффективности и качества подразделений и системы мотивации ориентированной не только на результаты конкретного подразделения, но и предприятия в целом

Повышенная зависимость результатов работы организации от квалификации, личных и деловых качеств высших управленцев.

Это не недостаток, это аксиома

Правильный подбор кадров, в первую очередь первого лица предприятия и топ менеджеров.

Таким образом, отмечаемые недостатки лежат не в плоскости конкретной линейной организационной структуры управления, а в плоскости организации работ предприятия, и могут быть устранены заменой части бюрократических элементов на экономические.

Вывод: может широко использоваться и в современных условиях, но требует применения современных методов организации работы предприятия в целом. Линейная структура управления проста, ее легко понять. Ясно очерченные права и обязанности всех ее участников создают условия для оперативного принятия решений. По мере роста фирмы, возникает необходимость в создании в структуре предприятия дополнительных функциональных подразделений, решающих общие и функциональные задачи.

1.4. Степень централизации (децентрализации)

Организации, в которых руководство высшего звена оставляет за собой большую часть полномочий, необходимых для принятия важнейших решений, называются централизованными. Децентрализованные организации — это такие организации, в которых полномочия распределены по нижестоящим уровням управления. В сильно децентрализованных организациях управляющие среднего звена имеют очень большие полномочия в конкретных областях деятельности.

Степень централизации

На практике, однако, не встречается полностью централизованных или децентрализованных организаций. Такие организации представляют собой лишь предельные точки некоего континуума, между которыми лежат все встречающиеся на практике типы структур. Степень централизации варьируется от организации, где большая часть (если не все) полномочия, необходимые для принятия важнейших решений, остаются на высшем уровне управления, до организации, где большая часть таких прав и полномочий делегируется нижестоящим уровням управления.

Разница состоит лишь в относительной степени делегирования прав и полномочий. Поэтому любая организация может быть названа централизованной или децентрализованной лишь в сравнении с другими организациями или в сравнении с собой же, но в другие периоды. Понять, насколько данная организация централизованна в сравнении с другими, можно определив следующие ее характеристики. Говоря о той или иной степени централизации или децентрализации организации, мы фактически определяем степень делегирования высшим руководством нижестоящим, своих полномочий по принятию важнейших решений в таких областях, как определение цен, маркетинг и вопросы, связанные с эффективностью работы отдельных структурных единиц. Даже в большой степени децентрализованных организациях высшее руководство оставляет за собой право выносить решения по таким вопросам, как определение общих целей и задач организации, стратегическое планирование, формулирование политики фирмы в различных областях, разработка финансовой и бухгалтерской системы фирмы. Ясно, что было бы глупо позволить высшему руководству диктовать, как должна работать организация в целом. По аналогичным причинам руководство высшего звена должно оставлять за собой контроль над расходами и стратегическими планами своих важнейших отделений.

Данная организация является централизованной, т.к. все важные решения и вопросы будут приниматься директором организации.

2. Процесс управления организации ООО «Крепость»

2.1. Особенности контроля

В данной организации процесс контроля будет происходить в форме еженедельной планерки, для постановки задач на следующую неделю и подведения итогов прошедшей. Директором будут даваться рекомендации по улучшению качества обслуживания, консультации по тем или иным вопросам касающимся ипотеки, жилищным сертификатам, федеральным программам по улучшению жилищных условий для граждан, будут обсуждаться нововведения в законодательстве. В конце каждой недели будут проводиться риэлтерские поединки и круглые столы. В первом случае будут обсуждаться ситуации, где решаются разного рода проблемные вопросы, и предлагаются двум сотрудникам их решить, на поединке могут присутствовать все желающие сотрудники. Круглый стол – это выявление потенциала сотрудников при обсуждении наиболее рентабельных зон на рынке или демонстрация каких-то новых технологий, проектов. Раз в месяц будут проводиться тренинги, целью которых будет вооружить риэлторов рынка недвижимости, универсальным оружием достижения цели, ибо следование цели и достижение результата, являются наиболее важными показателями работы риэлтора.

Все сделки в агентстве будут проводиться риэлторами только в присутствии директора агентства, что позволит оказывать клиентам услуги на более безопасном и более профессиональном уровне.

Присутствие руководителя, покажет клиенту, как он важен для агентства, а специалист (допустим, если еще мало опыта) будет чувствовать себя уверенней и не покажет своей неопытности.

2.2. Методы управления

Методы управления - совокупность способов и средств воздействия управляющего субъекта на объект управления для достижения определенных целей.

Организационно-распорядительные методы управления - способы воздействия на организационные отношения для достижения конкретных целей. Воздействие носит директивный, обязательный характер. Оно основано на дисциплине, ответственности, власти.

К числу организационных методов относят:

- организационное проектирование;

- регламентирование,

- нормирование.

При этом не указываются конкретные лица и конкретные даты исполнения.

При распорядительных методах (приказ, распоряжение, инструктаж, постановления, команды, рекомендации), указываются конкретные исполнители, сроки выполнения.

Организационные методы основаны на типовых ситуациях, а распорядительные относятся большей частью к конкретным ситуациям. Обычно распорядительные методы основываются на организационных.

Сущность организационного регламентирования состоит в установлении правил, обязательных для выполнения и определяющих содержание и порядок организационной деятельности (положение о предприятии, устав фирмы, внутрифирменные стандарты, положения, инструкции, правила планирования, учета и т.д.).

Организационное нормирование включает нормы и нормативы расходов ресурсов в процессе деятельности фирмы.

Регламентирование и нормирование являются базой организационного проектирования новых и действующих фирм.

Управление производством осуществляется на основе правовых норм, которые касаются организационных, имущественных, трудовых и иных отношений в процессе производства.

2.3. Стиль руководства и роль руководителя

Стиль руководства – способ делового общения руководителя с подчиненными, характер отношений между ними в процессе исполнения служебных обязанностей, определяемый форматом распорядительного воздействия и мерой жесткости проявления единоличной воли руководителя. Стили руководства подразделяются на авторитарный, демократичный и попустительский.

Авторитарный - вся производственная деятельность организуется руководителем без участия подчиненных, может применяться при решении текущих задач и предполагает бо льшую дистанцию в образовании между руководителем и подчиненным, а также материальную мотивацию сотрудников.

Руководитель в силу своей законной власти управляет подчиненными и ожидает от них послушания. Он принимает решения без обоснования их перед подчиненными, при этом исходит из того, что он в отличие от подчиненных обладает бо льшим пониманием и знанием дела, чего, разумеется, быть не должно. Решения руководителя имеют характер распоряжений, которые должны безоговорочно выполняться подчиненными, в противном случае они могут ожидать санкций по отношению к себе;

Преимущества - возможно бо льшая скорость принятия решений, успешность при повседневных, обычных работах.

Недостатки - лежат в слабой мотивации самостоятельности и развития подчиненных, а также в опасности ошибочных решений посредством чрезмерных требований руководители в отношении количества и (или) качества работы.

Демократичный - производственная деятельность организуется во взаимодействии руководителя и подчиненного, управление может применяться при превалировании творческого содержания работы и предполагает примерно равный уровень образования руководителя и подчиненных, а также нематериальное поощрение сотрудника.

Руководитель управляет подчиненными, включая их в процесс принятия решений, за которые он несет ответственность. Он ожидает от своих подчиненных конкретной помощи, принимает решения с учетом их предложений и возражений. Он делегирует свои полномочия, насколько это возможно, и распоряжается только при необходимости. При этом он признает способности подчиненных и сознает то, что не может все знать и все предвидеть. Контролируется только результат работ, допускается самоконтроль.

Руководитель не только подробно информирует о фактическом положении дел, которое должно быть известно для выполнения задач, но и сообщает другую информацию о предприятии. Информация служит средством управления. Руководитель не нуждается в знаках, подчеркивающих его положение в глазах окружающих его людей.

Активная позиция подчиненных повышает их мотивацию, что влечет улучшение результатов труда.

Преимущество - принятие целесообразных решений, высокая мотивация сотрудников и разгрузка руководителя. Кроме того, поддерживается развитие сотрудников.

Недостаток - корпоративный стиль управления может замедлить принятие решений.

Либеральный - его суть состоит в том, что руководитель ставит перед исполнителями проблему, создает необходимые организационные условия для их работы, задает границы решения, а сам отходит на второй план. За собой он сохраняет функции консультанта, арбитра, сохраняет функции эксперта, оценивающего полученные результаты.
При этом поощрение и наказание отступают на второй план.

Конкретная ситуация, вид деятельности, личностные особенности подчиненных и другие факторы обуславливают оптимальное соотношение каждого стиля и преобладающий стиль руководства.

В нашем случае, руководитель будет уделять достаточно времени и внимания, как производственному процессу, так и коллективу, будет ответственным за мотивацию и активацию подчиненных, будет изыскивать возможности для внешних контактов организации относительно планов, политики, действий, результатов работы организации.

2.4. Мотивация

Мотивация как основная функция менеджмента связана с процессом побуждения себя и других людей к деятельности через формирование мотивов поведения для достижения личных целей и целей организации. В процессе мотивации предполагается использование определенной последовательности взаимозависимых категорий: потребности людей - интересы людей - мотивы деятельности - действия людей.

В качестве мотивов могут выступать причастность к решению значимых проблем, заинтересованность в интересных коммуникациях, потребность в формировании карьеры. Мотивы, побуждающие человека к активной, производительной, творческой работе, многогранны, как многогранен сам человек и общественные отношения, которые оказывают на него воздействие.

Мотивационный подход к поведенческой деятельности является центральной функцией менеджмента. Менеджер воздействует на другого человека через его реальные цели, жизненные установки и ожидания, создавая эффективную мотивацию производственной деятельности работника. В качестве примера можно указать особенности мотивации разных категорий самих управленцев. Мотивация специалистов - ориентация на профессиональный рост, накопление знаний; они предпочитают, чтобы их оценивали профессионалы.

Охарактеризуем этапы мотивационного процесса: Первый этап - возникновение потребностей . Потребность - лежит в основе возникновения мотива к осуществлению действия. Однаждывозникнув, она требует от человека определенной реакции для своегоустранения, и может возобновляться после устранения многократно. Второй этап - поиск путей устранения потребностей . Посколькупотребность возникла и создает для человека состояние неудовлетворенности, он начинает искать возможности устранить ее: это может быть удовлетворение (действием), сознательно-волевое подавление и др. Третий этап - определение набора и направления необходимых действий. Определяется, что и какими средствами необходимо сделать, чтобы в конечном итоге иметь возможность нейтрализовать возникшую потребность. На данной стадии у человека возникают мотивы к конкретному набору действий, и происходит сопоставление четырех вопросов: а) что необходимо получить, чтобы устранить потребность, б) что необходимо сделать, чтобы получить это, в) насколько это реально сделать, каковы средства, в какой мере можнодостичь результата, г) в какой мере возможный результат способен устранить потребность. Четвертый этап - осуществление действий . На этом этапе человекзатрачивает усилия для того, чтобы осуществить те выбранные им действия, которые в конечном итоге дадут ему в качестве результата нечто, при помощи чего возможна нейтрализация потребности. Поскольку процесс работы сам по себе тоже оказывает влияние на мотивацию, на данном этапе может происходить корректировка набора и направления необходимых действий. Пятый этап - получение вознаграждения за осуществление действий . Это может быть как вознаграждение в прямом смысле, то есть материальное поощрение, которое в дальнейшем возможно обменять на необходимый для устранения потребности объект, либо другой желаемый результат, то есть сам этот объект. На данном этапе выясняется, насколько выполнение выбранных действий привело к желаемым результатам. Шестой этап - устранение потребностей. В зависимости от того,насколько ликвидировано состояние неудовлетворенности, вызывавшееся потребностью, а так же от того, вызывает или нет устранение данной потребности появление новых потребностей, не является ли данная потребность возрастающей по мере удовлетворения, человек либо прекращает деятельность до возникновения новой потребности, либо продолжает поиск новых возможностей и осуществление новых действий по устранению оставшихся потребностей.

Мотивация через потребности отражает процесс их возвышения от простых (пища, жилище, безопасность) до сложных (самоутверждение, самосовершенствование, самоуправление). Если мотивация основана на удовлетворении высших потребностей, то такой человек склонен к самоуправлению. Для удовлетворения высших потребностей предварительно должны быть удовлетворены первичные потребности, и необходима высокая производственная и управленческая культура.

Мотивирование работников и стимулирование их деятельности в ООО «Крепость»:

- дружный коллектив;

- официальное устройство на работу;

- свободный график работы;

- обучение навыкам работы с недвижимостью;

- юридическая, информационная, рекламная поддержка;

- высокий % от сделки + ежеквартальная премия + своевременная оплата труда;

- индивидуальное рабочее место;

- аттестация в УПН;

- карьерный и профессиональный рост;

- возможность предоставления отпуска по договоренности;

- у нас нет скрытых комиссий, вам не придется краснеть


3. Управление рисками

3.1. Анализ факторов внутренней и внешней среды организации

Внешняя среда организации является источником, питающим организацию ресурсами, необходимыми для поддержания ее внутреннего потенциала на должном уровне, Организация находится в состоянии постоянного обмена с внешней средой, обеспечивая тем самым себе возможность выживания. Но ресурсы внешней среды не безграничны, на них претендуют многие организации, находящиеся в этой, же среде. Поэтому всегда существует возможность того, что организация не сможет получить нужные ресурсы из внешней среды. Это может ослабить ее потенциал и привести ко многим негативным для организации последствиям. Задача управления состоит в обеспечении такого взаимодействия организации со средой, которое позволило бы ей поддерживать ее потенциал на уровне, необходимом для достижения целей, и тем самым давало бы ей возможность выживать в долгосрочной перспективе.

На внешнюю среду организации влияют многие факторы.

Среда прямого воздействия включает в себя следующие факторы:

Поставщики. Агентства недвижимости нужны для того, чтобы облегчить участь клиентов при проведении сделок с недвижимостью.

Поставщики являются определяющим фактором для данной организации, так как она осуществляет свою деятельность на рынке недвижимости. Поставщиками являются клиенты, выставляющие на продажу свои квартиры, инвесторы, выставляющие квартиры в долевом строительстве и так далее.

Потребители. Любая коммерческая организация существует за счет удовлетворения запросов потребителей. Ими являются физические лица, желающие приобрести квартиру, гараж, земельные участки. Лица, желающие получить услуги по приватизации, переводу под нежилое, или желающие улучшить свои жилищные условия так же являются потребителями услуг.

Как правило, это физические, индивидуальные лица. Процент юридических лиц, прибегающих к услугам агентства, очень мал.

Специфика потребительского спроса заключается в том, что постоянных клиентов у данной организации нет. Это обусловлено тем, что удовлетворив свои потребности в жилище или же наоборот, продав квартиру, дальнейшая необходимость в услугах пропадает. Однако, профессионально совершив сделку, оформив юридическое сопровождение сделки, можно заработать хорошую репутацию, таким образом, непосредственные клиенты рекомендуют агентство своим близким и знакомым. Чаще всего такая схема работает и дает неплохие результаты.

Конкуренты. Рынок недвижимости стал формироваться в 1991 году, с этого года и ведут свою историю первые агентства недвижимости. За прошедшее время некоторые из первых компаний на практике доказали свой высокий профессиональный статус, отдельные агентства недвижимости, не выдержав конкуренции, развалились. Как стало ясно, уровень конкуренции в данной сфере деятельности очень высокий, в связи с этим очень сложно будет молодой фирме держаться на плаву, когда свои услуги в данной отрасли предлагают уже зарекомендовавшие себя за 10-15 лет крупные организации. В таких условиях придется отлаживать корпоративную работу в коллективе, профессионально работать с клиентами, делать грамотную рекламу, владеть максимальной информацией о конкурентах, создавать активную политику выхода на рынок.

Законы и государственные власти. Трудовое законодательство отразилось и на управлении. Многие другие законы и государственные учреждения также влияют на организации. В преимущественно частной экономике, взаимодействие между покупателями и продавцами каждого вводимого ресурса подпадает под действие многочисленных правовых ограничений.


Каждая организация имеет определённый правовой статус, являясь единоличным владельцем, компанией, корпорацией или некоммерческой корпорацией, и именно это определяет, как организация может вести свои дела и какие налоги должна платить.

В рассматриваемой фирме имеется юрист, т.к. консультации профессионала в этой области необходимы. Можно сказать, что фирма ведет свои дела в соответствии с законодательством, знает какие налоги платить. В связи с этим данный аспект не представляет собой угрозы.

Трудовые ресурсы. Немаловажным фактором является профессионализм сотрудников. И здесь некоторое преимущество на стороне крупных компаний. Однако нельзя недооценивать молодые фирмы, кадры которой, может быть и не знают каких-то нюансов, но наверняка окружат своего клиента вниманием и заботой, ответственно подойдут к делу, чтобы потом о них рассказали своим друзьям.

Среда косвенного воздействия включает в себя следующие факторы:

Состояние экономики. Состояние экономики и ценовая политика на жилую площадь, непосредственным образом оказывают влияние на работу в данной структуре.

В Екатеринбурге дома растут не по дням, а по часам, вместе с ними и цены на жилье. Например, наблюдался ажиотаж, связанный с введением ипотечного кредитования и различных кредитов, которые сейчас выдают практически все банки. Жилье стало более доступным, но не совсем дешевым. Летний скачок цен связан с тем, что многие квартиры снимают с продаж до осени (люди боятся продать дешево), таким образом, уменьшается предложение. Спрос же остался на прежнем уровне. Дефицит влечет за собой повышение цен на жилье.

Политические факторы. Политические законы, издаваемые Госдумой РФ относительно рынка жилья, непосредственно затрагивают риэлторскую деятельность и вносят свои коррективы в работу агентств.

Рассмотрим на конкретном примере: «Закон о долевом строительстве», принятый 01.04.2005г.

Новый закон дал дольщикам такие беспрецедентные права, что теперь за свой бизнес испугались уже застройщики, пугая переделом рынка и резким подорожанием недвижимости. Раньше застройщики начинали рекламную компанию и открывали продажи, порой, не располагая ни единой разрешительной бумажкой, когда даже забора вокруг будущей стройплощадки не стояло. Теперь они должны собрать полный комплект документов, оформить права на землю, получить разрешение на строительство и только после этого брать взаймы у дольщиков. Нарушение сроков, самовольное отклонение от проекта, "недобор" в разрешительной документации, неудовлетворительное качество строительства - неполный список поводов, которыми может воспользоваться дольщик, чтобы в одностороннем порядке расторгнуть договор.

В частности, застройщики были недовольны появлением реальной возможности уплаты штрафов в случае нарушений обязательств по договору в размере 2 ставок Центробанка. Лоббирующие интересы строителей, юристы просили исключить из закона возможность расторжения договора о долевом строительстве во внесудебном порядке одной из сторон. А НДС, который стал взиматься по договору долевого участия с 01.04.2005г., автоматически поднял стоимость жилья процентов на десять.

Итог: во-первых, строители, опасаясь штрафов за задержки, повсеместно стали увеличивать сроки сдачи новых объектов. Во-вторых, началось массовое сворачивание проектов, которые невозможно привести в соответствие с новым законодательством. Уменьшение предложения, таким образом, сказалось и на работе риэлторов, т.к. долевое строительство является непосредственным ресурсом их деятельности. Это один из наиболее ярких примеров влияния политических факторов на деятельность агентств.

Имидж. Имидж риэлтерской фирмы формирует все: от внешнего и внутреннего вида офиса, времени существования компании на рынке недвижимости, формы преподнесения информации об услугах агентства в рекламе до уровня компетентности риэлторами его этичного поведения с клиентом. Естественно, оказав объем услуг, который необходим для того, чтобы сделка совершилась, а клиент остался довольным результатом, агентство зарабатывает свою репутацию.

Расположение. Выгодное и доступное месторасположение фирмы в городе позволяет привлекать клиентов. Любой клиент обращается в агентство недвижимости с целью облегчить свою участь при проведении сделок, соответственно, трудности в доступе к офису фирмы тоже нежелательны. Кроме того, данный фактор непосредственно влияет и на имидж фирмы. Клиент, живущий в центре города, вряд ли поедет в офис, расположенный на окраине. ООО «Крепость» планирует занять очень выгодное расположение в центре города.

Разные факторы оказывают разное влияние. Некоторые из них могут представлять собой угрозу для фирмы, и последствия могут быть здесь разными: от легкого ущерба, до критической ситуации. В данном случае серьезный ущерб фирме могут принести лишь форс-мажорные обстоятельства. Глупо предполагать, что люди перестанут продавать и покупать недвижимость, этот рынок всегда подвижен. Поправки и изменения в правовой системе так же не имеют существенного влияния на деятельность в данной сфере - необходимость в приобретении имущества будет всегда.

Внутренняя среда организации

Менеджер формирует и изменяет, когда это необходимо, внутреннюю среду организации, представляющую собой органичное сочетание ее внутренних переменных. Но для этого он должен уметь выделять и знать их.

Цели - есть конкретные конечные состояния или желаемый результат, которого стремится добиться группа, работая вместе.

Основной целью работы большинства организаций является получение прибыли, это ключевой показатель организации. Фирма может существовать только в условиях ее прибыльности, но иногда вместо максимизации дохода рост нормы прибыли выражен в других пока­зателях:

- удовлетворение потребителя или пользователя услуг;

- позиция на рынке, часто связанная с желанием рыночного лидерства;

- условия благосостояния работающих и развитие хороших отношений среди персонала;

- публичная ответственность и имидж организации;

Структура организации – это логические взаимоотношения уровней управления и функциональных областей, построенные в такой форме, которая позволяет наиболее эффективно достигать целей организации.

Характерной особенностью является специализированное разделение труда – закрепление данной работы за специалистами, т.е. теми, кто способен выполнить ее лучше всех с точки зрения организации как единого целого. Не менее важно и то, как осуществляется вертикальное разделение труда, которое необходимо для успешной групповой работы.

Задачи – это предписанная работа, которая должна быть выполнена заранее установленным способом в заранее оговоренные сроки. С технической точки зрения задачи предписываются не работнику, а его должности. На основе решения руководства о структуре, каждая должность включает ряд задач, которые рассматриваются как необходимый вклад в достижение целей организации. Считается, что, если задача выполнится таким способом и в такие сроки, как это предписано, организация будет действовать успешно.

Люди - являются основой любой организации. Они создают ее продукт, они формируют культуру организации, ее внутренний климат, от них зависит то, чем является организация. В силу такого положения люди для менеджера являются «предметом номер один».

Менеджер формирует кадры, устанавливает систему отношений между ними, включает их в созидательный процесс совместной работы, способствует их развитию, обучению и продвижению по работе. Люди, работающие в организации, очень сильно отличаются друг от друга по многим параметрам: пол, возраст, образование, национальность, семейное положение, его способности и т.п.

Все эти отличия могут оказывать серьезное влияние как на характеристики работы и поведение отдельного работника, так и на действия и поведение других членов организации. В связи с этим менеджмент должен строить свою работу с кадрами таким образом, чтобы способствовать развитию положительных результатов поведения и деятельности каждого отдельного человека и стараться устранять отрицательные последствия его действий. В отличие от машины человек имеет желания, и для него характерно наличие отношения к своим действиям и действиям окружающих. А это может серьезно влиять на результаты его труда.

3.2. Риски на рынке купли – продажи недвижимости

Покупка квартиры — сложный и длительный процесс, требующий особенно внимательного и осторожного отношения, ведь на кону стоят огромные суммы и просто крыша над головой. На рынке недвижимости действует много мошенников, но даже если вы имеете дело с добросовестным продавцом, есть большая вероятность столкнуться с непредвиденными проблемами. Итак, на что следует обратить особое внимание при покупке квартиры?

Перепланировка. Вы посмотрели квартиру, она вам понравилась, продажей этой квартиры занимается частное лицо. Вы проверили документы на квартиру, вроде все в порядке, но продавец умолчал вам о наличии кадастрового паспорта, т.к. с 2008 года, при регистрации договора купли-продажи наличие его не обязательно. А в квартире не узаконенная перепланировка, но вы этого не знали.

Способ защиты: обязательно проверьте кадастровый паспорт. Если присутствует не узаконенная перепланировка, в нем будет текст следующего содержания: «Изменение площади за счет внутренней перепланировки помещения. Информация о наличии документов на изменение планировки в ЕМУП БТИ отсутствует».

Дарение или наследство? Вам предлагают купить квартиру, а документы на нее оформлены по договору дарения, удостоверенного у нотариуса. Вы можете и не знать, что даритель умер.

Способ защиты: следует обратить внимание на недопустимость договора дарения, предусматривающего передачу дара после смерти дарителя (п.3 ст.572 ГК). Невозможна так же государственная регистрация договора дарения и права собственности одаряемого после смерти дарителя, даже в случае нотариального удостоверении договора, если при жизни дарителя переход права на недвижимость не был зарегистрирован. Это имущество не принадлежит одаряемому и должно быть включено в общую массу скончавшегося дарителя. Заявление о регистрации должны быть поданы обеими сторонами, дарителем и одаряемым. Одним словом, попросите продавца зарегистрировать договор дарения в Федеральной Регистрационной Палате и только потом приобретайте квартиру.

Квартира с жильцом . Вы так же не защищены от покупки жилья, у которого уже есть владелец, пусть и временно выписанный. Он может отбывать наказание в тюрьме, состоять на воинской службе или проходить лечение в психоневрологическом диспансере. Тем не менее, согласно законодательству, за ним сохраняется право обратной регистрации, даже при условии, что квартира была продана.

Способы защиты : в паспортном столе стоит заказать справку формы №40, в которой будет вся информация о прописанных, временно снятых с регистрационного учета и выбивших граждан. Отсутствие зарегистрированных жильцов в таком случае – первый повод для беспокойства, квартиру лучше не покупать.

Приватизация. Вы хотите приобрести квартиру, правоустанавливающие документы - договор приватизации. При приватизации квартиры продавец не учел потребностей своих детей или родственника, который выписался, но был вписан в договор социального найма или ордер.

Допустим, формально они сейчас без жилья. И вот тогда они делают заявление в судебный орган, тот признает сделку недействительной и аннулирует ее. А сам покупатель остается без денег и без квартиры.

Способы защиты: в паспортном столе стоит заказать справку формы №40, в которой будет вся информация о прописанных, временно снятых с регистрационного учета и выбивших граждан. Если те, кто были вписаны в ордер, не участвовали в приватизации, должны были дать нотариальный отказ, дубликат можно проверить у нотариуса. Если это ребенок, нужно в органах опеки запросить приказ, об исключении ребенка из приватизации, в котором будут прописаны основания.

«Кризисное мошенничество» . После коллапса ипотеки в России, многие компании предлагают собственные рассрочку, чтобы дать возможность покупателям осуществить сделку. Однако среди добросовестных продавцов есть и хитрые мошенники, которые используют максимально сложные схемы рассрочек и отсрочек, чтобы оставить для себя лазейку, с помощью которой они смогут вернуть себе и квартиру, и задаток, а иногда и уже полученные платежи.

Способы защиты : в этом случае можно посоветовать только одно - внимательно изучайте договор купли-продажи, советуйтесь со специалистами, привлекайте его к участию в заключение сделки. Лучше потратить часть денег на вознаграждение для риелтора или юриста, чем потерять и деньги, и уже купленное жилье.

Цена за риск здесь очень высока. В процессе мошеннической операции, покупатели оставались абсолютно без финансов и без квартиры.

Достаточно большое количество юридических нюансов, большие суммы продаж, неопытность покупателей или продавцов из-за редкости выполнения подобных сделок создают достаточно напряженную ситуацию.

Ввиду этого лучше довериться надежной риэлтерской компании.

Заключение

В данном курсовом проекте был подробно рассмотрен процесс планирования деятельности организации, выявлены его направления и значение для функционирования и развития.

Проанализировав вышеизложенный материал, можно сделать вывод о том, что менеджмент как система управления является составной частью любой организации, и основой для эффективной ее деятельности, в частности и сферы недвижимости.

Менеджмент – это совокупность скоординированных мероприятий, направленных на достижение значимых целей организации.

Целью управления является разработка путей повышения эффективности и качества жизнедеятельности организационных систем.

Реализация нормативных требований к отдельным сферам управления определяет структурную политику фирмы и конкретные политики в отдельных сферах деятельности. С нормативными требованиями к управлению и политикой управления жестко связано представление о морали деловых взаимоотношений - этика предприятия. Эти нормы должны обязательно вводиться в обеспечение стабильности предприятия и с целью ограничения принципа максимизации прибыли, что порождает конфликты при управлении конкретными сферами деятельности фирмы.

В свою очередь, деятельность организации зависит от изменения условий внешней и внутренней среды.

Организационная структура управления должна адекватно реагировать на эти изменения и быть оптимальной с точки зрения выбора соответствующих возможностей и ресурсов.

Важнейшей составляющей в деятельности менеджера являются коммуникации, поскольку они представляют собой обмен информацией между людьми. Другим определяющим моментом организационного процесса является выбор стиля руководства.

Все это в совокупности поможет вновь открываемой организации занять свою нишу на рынке недвижимости и быть конкурентно способной.

Список литературы:

1. Армстронг М. Стратегическое управление человеческими ресурсами: пер. с англ. – М.: ИНФРА-М, 2002. – 328с.

2. Аникин В.А. Высший менеджмент для руководителя: Учеб. пособие. – 2-е изд., перераб. И доп. – М.: ИНФРА-М, 2001. – 144с.

3. Балашов А.П. Основы менеджмента: Учеб. пособие. – М.: Вузовский учебник, 2009.-288с.

4. Минцберг Г. Структура в кулаке: Создание эффективной организации: пер. с англ. СПб.: Питер, 2001.-281с.

5. Терминология менеджмента: Словарь/Сост. А.К. Семенов, В.И. Набоков. – М.: Маркетинг, 2002. – 224с.

6. Друкер П.Ф. Задачи менеджмента в XXI веке: пер. с англ.: Учеб. пособие. - Издательский дом Вильямс, 200.-272с.

7. Классики менеджмента/ Под ред. М. Уорнера: пер. с англ. СПб.: Питер, 2001-1168с.

8. Ципкин Ю.А., Люкшинов А.Н., Эриашвили Н.Д. Менеджмент:

9. Учеб. пособие для вузов / Под ред. Ю.А. Ципкина. – М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2001.-439с.

10. Мескон М.Х., Альберт М., Хедоури Ф. Основы менеджмента: пер. с англ. – М.: Дело, 2000. – 704с.

11. Басовский Л.Е. Менеджмент: Учеб. пособие. – М.: ИНФРА-М, 2003.-216с.

12. Виханский О.С., Наумов А.И. Менеджмент: Учебник. – 4-е изд. – М.: Экономистъ, 2005. – 670с.

13. Карлоф Б. Деловая стратегия. Концепция, содержание, символы: пер. с англ. М.: Экономика, 2000. – 240с.

14. Попов С.А. Стратегическое управление: 17-модульная программа для менеджеров «Управление развитием организации». Модуль 4. – М.: ИНФРА-М, 2000. – 304с.

15. Балашов А.П. Теоретические основы реструктуризации: Учеб. пособие. – Новосибирск: СибУПК, 2006. – 280с.

16. Веснин В.Р. Менеджмент: Учебник для вузов. 2-е изд., перераб. И доп. – М.: Проспект, 2004. – 504с.

17. Смирнов Э.А. Разработка управленческих решений: Учебник для вузов. – М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2000. – 271с.

18. Переверзев М.П., Шайденко Н.А., Басовский Л.Е. Менеджмент: Учебник / Под общ. Ред. Проф. М.П. Переверзева. – М.: ИНФРА-М, 2002. – 288с.

19. Стремякова И.Р., Лебедко М.П. Менеджмент: Кпаткий курс в 500 информативных и структуро-логических схемах: Учеб.пособие. – Новосибирск: СибУПК, 2001. – 156с.

20. Маслоу А. Мотивация и личность: пер. с англ. 3-е изд. СПб.: Питер, 2003. – 352с.

21. Якокка Л., Новак У. Карьера менеджера: пер. с англ. 3-е изд. – Минск: ООО «Попури», 2004. – 416с.