Арендодатель может быть освобожден судом от обязанности возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений предприятия, если докажет, что издержки арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и (или ) эксплуатационных свойств или что при осуществлении таких улучшений нарушены принципы добросовестности и разумности (ч.2 ст»662 ГК). Под несоразмерностью увеличения стоимости предприятия повышению его качества Г эксплуатационных свойств ] следует понимать такой рост качества, который мог бы быть достигнут существенно меньшими затратами, чем те, которые предлагается компенсировать. Нарушение принци а добросовестности означает, ято улучшения производятся с целью возмещения стоимости понесенных не них затрат, а не роста качества (эксплуатационных свойств)предприятия. Нарушение же принципа разумности будет налицо,а если арендатор при осуществлении улучшений не проявил ту степень заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота Уп.! ст.401 Гк).
Обязанности арендаорра конкретизированны следующим образом.
1. Арендатор обязан в течении всего срока действия договора поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, в том числе осуществлять его текущий и капитальный ремонт /п.1 ст.661 Гк).
Что же касается расходов, связанных с эксплуатацией арендованного предприятия, то арендатор несет и их, однако договором может быть предусмотрено иное. В то же время обязанность арендатора уплачивать платежи по страхованию арендованного имущества является императивной. Однако она может быть реализована только в отношении обязательного страхования. Обязанность производить добровольное страхование имущества в любом случае может быть возложена на арендатора только путем прямого указания на это в договоре аренды предприятия.
2. При прекращении договора аренды предприятия арендованный имущественный комплекс должен быть возвращен арендодателю с соблюдением правил» предусмотренных ст,656 657 и 659 ГК для передачи этого же кмплекса арендодателем арендатору (ст.664 ГКА Иными словами, в данном случае установлен принцип - как предприятие было передано, так оно должно быть и возвращено.
Подготовка предприятия к возврату арендодателю» включая составление и представление на подписание передаточного акта. является обязавноятью арендатора и осуществляется за его счет» если иное не предусмотрено договором аренды. Возложение этой обязанности на арендатора объясняется тем, что именно он знает все особенности арендованного предприятия на момент возврата и легко может их учесть.
Предприятие представляет собой сложный имущественный комплекс, его трудно и передавать» и возвращать обратно. Многие компоненты предприятия при его возврате, в том числе досрочном, могут оказаться безвозвратно утраченными, либо стоимость предприятия существенно уменьшится. На этот случай в ст.663 ГК установлена специальноая/арегра^норма, согласно которой правила ГК о последствиях недействительности сделок, об изменении и расторжении договора, предусматривающие возврат или взыскание в натуре полученного по договору с одной стороны или с обеих сто-
рон, применяются к договору аренды предприятия, если такие последствия не нарушают существенно права и охраняемые законом интересы кредиторов арендодателя и арендатора, других лиц и не противоречат общественным интересам. Таким образом, налицо ситуация, когда последствия недействительности или нарушения условий договора не применяются исходя из общественных интересов.
договор Финансовой аренды (лизинга). По договору финансовой аренды (лизинга) арендодатель (лизингодатель) обязуется
\ ' \ ' / обязуется приобрести в собственность указанное арендатором (лизингополучателем) имущество у определенного им же продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей /ст.665 ГК<.
В этом определении закреплены следующие признаки договора лизинга:
I]наличие у арендодателя цели финансирования, т.е. заключение договора лизинга с целью вложения денежных средств в имущество» которое затем будет сдано в аренду, а арендная плата, по сути, выступит превращенной формой дохода на вложенный капитал. Очевидно, что арендованное имущество не нужно лизингодателю и приобретается последним исключительно с целью извлечения из не-во дохода. Прд этом интересы арендодателя как кредитора обеспечиваются наличием у нвго в собственности имущества, на которое при неисполнении арендатором обязательства не нужно даже обращать взыскание. Достаточно потребовать возврата имущества;
2)прио0ретение арендодателем имущества, передаваемого в лизинг, после заключения договора аренды, причем по выбору арендатора и, как правило, у указанного последним продавца. В этом случае арендодатель не несет ответственности за выбор предмета аренды и продавца. Правда, договором лизинга может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуще-свляется арендодателем. Однако даже если это положение и будет внесено в договор, останется такой признак лизинга, как приобретение арендодателем имущества после заключения договора;
3)использование арендатором переданного в лизинг имущества для предпринимательских целей. Это не означает, что арендатором по договору лизинга всегда должна быть коммерческая организация
или индивидуальный предприниматель. В той мере. в какой некоммерческим организациям разрешено заниматься предпринимательской деятельностью, они также могут быть арендаторами по договору лизинга;
4{предоставление имущества по договору лизинга во владение и пользование арендатора. Предоставление имущества просто в пользование арендатора недостаточно.
Вое это позволяет трактовать договор лизинга как двустороннюю (а не многостороннюю сделку], неразрывно связанную с договором купли-продажи арендованного имущества. Арендодатель по договору лизинга возлагает исполнение части своих обязанностей на продавца по договору купли-продажи (п.1 ст.313 ГК^, причем имеет место особый случай перещ»ручения исполнения, при котором перед кредитором (арендатором )в силу прямого указания закона становится ответственным тольуо исполнитель (продавец), В свою очередь, договор купли-продажи предстает перед нами как договор в пользу третьего лица - арендатора (от.430 ГК^
Однако такой подход к договору лизинга не является единственно возможным,- Широко распространена трактовка лизинга как много-сторонненй сделки ^"трехстороннего договора), в которой участвуют продавец, лизингодатель и лизингополучатель, причем каждый из нихимеет свои права и несет свои обязанности. Этот подход нашел отражение в Оттавской конвенции о международном финансовом лизинге 1998 г., к которой РФ пока не присоединилась. Есть у него сторонники и в научной литературе. При всей простоте данной концепции у нее есть и слабые моменты. Отношения между арендодателем и арендатором, с одной стороны, и арендодателем и продавцом арендованного имущества, с другой, урегулированы так, как в классических двусторонних ('оиааллагматических) договорах. Участники этих договоров не имеют ни одного права или обязанности, которые бы принадлежали одновременно каждому из них. что как раз и характеризует многостороннюю сделку.
^ Гражданское, торговое и семейное право капиталистических стран. Сбяэательотвеяное право. Сборник нормативных актов. М.,1989. С.187-192.
2 Гражданское право В 2-х т„/Под ред, Е.А,Оуханова.М..1993? Т.2.С.142 и след.
В роли лизингодателя может выступать лизинговая компания У созданная прежде всего в форме акционерного общества!, имеющая лицензию на сдачу имущества в лизинг.п2 Указа Президента РФ "С развитии лизинга в инвестиционной деятельности" от 17 сентя-бря1994 г. Правда, в п.З Временного положения о лизинге, утвержденного постановлением Правительства РФ от 29 июня 1995 г.№$33 сказано, что в роли лизингодателя может выступать и индивидуальный предприниматель. Однако это положение противоречит указу Президента.в развитие которого оно принято. В Положении о лицензировании лизинговой деятельности» утвержденном постановлением Правительства РФ от 26 февраля 1996 г, №167, речь идет о лицензировании только лизинговых компаний.
Лизингополучателем может быть юридическое лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, или индивидуальный предприниматель.
Предметом договора лизинга могут быть любые непотребляемые вещи. используемые для предпринимательской деятельности, кроме земельных участков и других природных объектов (ст.666 Пи. Следовательно» в лизинг может быть передано не только движимое, но и недвижимое имущество, что для подавляющего большинства таких договоров нетипично.
Содержание договора лизинга отличается от содержания обычного договора аренды с точки зрения прежде всего обязанностей арендодателя.
Арендодатель обязан:
1)приобрести в свою собственность избранное арендатором имущество у указанного им же продавца на основании договора купли-продажи .
Арендодатель» приобретая имущество для арендатора, должен уведомить продавца о том» что имущество предназначено дря передачи его в аренду (лизинг) определенному лицу (ст.667 ГК/,
Договором может быть предусмотрено, что выбор имущества и его продавца производится арендодателем;
1 С5 Р^. 1994. № Уй. Ст. Й463.—