Особые правила действуют применительно к пользованию земельными участками, занятыми многоквартирными домами. Эти правила различны применительно к земельным участкам, занятым многоквартирными домами государственного и муниципального жилого фонда, и земельным участкам, занятым домами, построенными силами жилищных, жилищно-строительных кооперативов и товариществ.
В первом случае приватизация квартир не влечет возникновения права частной собственности собственников приватизированных квартир на соответствующую долю земельного участка, занятого многоквартирным домом или прилегающего к нему. Такие земельные участки остаются в государственной или муниципальной собственности и закрепляются за органами коммунального хозяйства.
Во втором — речь идет о кондоминиумах или едином комплексе недвижимого имущества, включающего земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание и иные объекты. Земельные участки в этом случае передаются в общую долевую собственность либо аренду собственникам квартир (домовладельцам) или их организациям (строительным, эксплуатационным кооперативам). В существующей застройке земельные участки, на которых расположены объекты кондоминиума, передаются в общую долевую собственность домовладельцев бесплатно в пределах нормативных размеров. Сверхнормативная территория либо земельные участки при новом строительстве передаются в собственность либо аренду за плату. Доля каждого домовладельца пропорциональна доле принадлежащих ему помещений в кондоминиуме, если соглашением участников долевой собственности не установлено иное. Доля собственности каждого домовладельца в земельной собственности следует судьбе права собственности на помещение в кондоминиуме, принадлежащее этому домовладельцу. Обязанности по уходу за земельным участком, в том числе по озеленению и благоустройству, ложатся на домовладельцев или их организации.
Многоквартирные многоэтажные жилые дома могут размещаться в жилых зонах, а также в общественно-деловых зонах, если это предусмотрено соответствующими правилами. Для размещения промышленных предприятий предназначены преимущественно производственные зоны. Особенностью правового режима этих земель является установление в необходимых случаях санитарно-защитных зон промышленных объектов. В пределах санитарно-защитных зон запрещается размещение жилых домов, учреждений образования, отдыха и здравоохранения. Для городов выделяется территория пригородной зоны, предназначенной для развития территории поселения, размещения объектов промышленности и мест отдыха населения.
3. ПРАВОВОЙ РЕЖИМ ЗЕМЕЛЬ Г. МОСКВЫ
Город Москва является столицей Российской Федерации, городом федерального значения — субъектом Федерации. Москва одновременно является центром Московской области. Это — один из самых крупных по территории и населению мегаполис. Его площадь — свыше 1000 кв. км, включая территорию Зеленограда и других городов подчинения Московской мэрии. Население — свыше 9 млн человек.
На территории Москвы расположено 140 особо охраняемых территорий, из которых — 98 парков, и имеются уникальные исторические, культурные и природные объекты. Кремлю присвоен статус объекта культурного наследия всего человечества в соответствии с Конвенцией ЮНЕСКО «О культурном всемирном и природном наследии человечества». В Москве расположен первый национальный парк — Лосиный остров, созданный еще в 1982 г. и занимающий более 12% территории Москвы. Старейшим является Измайловский парк, основанный в XVII в. Алексеем Михайловичем.
Из всей площади земель лишь 15% имеют почвенный покров. Их состояние оценивается как крайне неблагополучное. Земли подвержены мощному антропогенному стрессу. Сильное химическое загрязнение охватывает практически все земли. Почвенный покров фактически видоизменился, превратившись в биологически полностью деградировавшее почвоподобное образование.
К проблемам землепользования относятся вопросы утилизации отходов и удаления свалок, вывода за пределы города опасных промышленных объектов, жилищного строительства в условиях роста населения и ограниченного пространства.
В Москве не вводится общих ограничений на формы собственности. Здесь признаются и защищаются равным образом частная, государственная и муниципальная формы собственности. Вместе с тем развитие отношений собственности связано с важными особенностями. Прежде всего, в городе вместо муниципальной собственности, как она именуется в земельном и гражданском законодательстве, установлена собственность территориальной общины, от имени которой правомочия собственника осуществляет орган территориального общественного самоуправления.
Насколько ее можно признать синонимом муниципальной собственности — остается под вопросом. Одновременно собственность города образует государственная и городская муниципальная собственность. Идет ли речь о возможности образования разновидности муниципальной или субъектной собственности — также неясно. Наряду с собственностью города, которую по смыслу можно признать субъектной собственностью, предусматривается собственность территориального образования (территориальной единицы). Предположительно собственность территориального образования можно отнести к разновидности субъектной собственности. Предусматривается, что определенные объекты имущества могут образовывать общую государственную собственность, в которой определяются доли РФ и г. Москвы. И, наконец, допускается беспрецедентная ситуация, когда собственность г. Москвы может находиться за пределами ее территории, т.е. на территории других субъектов.
Своеобразно регулируются и отношения частной собственности на землю. С одной стороны, право частной собственности не запрещается, а с другой — его реализация чрезвычайно ограничена. Так, действует правило о признании права аренды основной формой земельно-правовых отношений. Предусматривается предоставление земельных участков гражданам и организациям в пожизненное наследуемое владение и пользование (аренду). Право собственности может быть установлено лишь по определенным объектам. К таким объектам отнесена территориальная единица с особым статусом «Московский деловой международный центр «Москва-Сити». Данный центр предназначен для размещения деловых помещений различного рода организаций и имеет целью стимулирование инвестиционной деятельности. В пределах этой территориальной единицы предусмотрены особые условия пользования и различные льготы по платежам. Субъектами прав на земельные участки являются участники территориальной единицы с особым статусом. Земельные участки предоставляются его участникам на праве аренды и собственности. В аренду земли передаются на срок до 50 лет на основании договоров. В частную собственность земельные участки переходят путем выкупа арендованного земельного участка или передачи земельного участка по результатам реализации инвестиционных проектов.
Особый режим градостроительной деятельности действует в природном комплексе г. Москвы. Природный комплекс — совокупность территорий с преобладанием растительности, водных объектов, выполняющих преимущественно природоохранные, рекреационные, оздоровительные и ландшафтообразующие функции. На этих территориях устанавливается дифференцированный режим землепользования по пяти градациям. Наиболее строгий режим включает запрет на изменение ландшафтов, природных объектов. Здесь допускаются только мероприятия по восстановлению нарушенных природных объектов и реставрация историко-культурных объектов. В других случаях может быть разрешено даже строительство жилых и производственных экологически безопасных объектов при условии озеленения и обводнения 70% территории.
Землепользование осуществляется в соответствии с целевым назначением земельных участков, которое определяется в порядке выделения градостроительных зон по категориям земель.
В состав земель г. Москвы входят следующие категории земель:
земли общего пользования, жилой и другой городской застройки,
земли инженерной инфраструктуры и коммуникаций,
земли промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, энергетики, обороны и иного назначения,
земли сельскохозяйственного назначения и другие угодья,. земли временного сельскохозяйственного использования,
земли с особым режимом использования, в том числе земли природоохранного, оздоровительного рекреационного и историко-культурного назначения, земли лесного фонда, земли водного фонда,
земли запаса и иные земельные участки.
Градостроительная деятельность осуществляется в соответствии с различного рода градостроительными документами. Генеральный план г. Москвы находится в стадии разработки. Предусматривается, что он будет рассчитан на период до 2020 года.
1. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 года
2. градостроительный кодекс Российской Федерации от 07.05.1998 года
3. СПС «Законодательство России» по состоянию на апрель 2002 года
4. Краснова И.О. Земельное право. – М.: Юрист, 2001