- составление завещания, договор уступки прав требования по нотариально удостоверенной сделке (ст. 389 ГК РФ),
- согласие супруга на совершение другим супругом сделки по распоряжению совместно нажитым имуществом (ст. 35 СК РФ). Сделки же купли-продажи нотариального оформления не требуют. Вместе с тем, многие участники рынка недвижимости по-прежнему одним из этапов заключения сделки купли-продажи недвижимости выбирают нотариальное заверение сделки до государственной регистрации. Нередки и случаи завладения деньгами покупателей недвижимости при «продаже» чужих квартир или домов мошенниками именно после нотариального удостоверения сделки. Встречаются ситуации, когда нотариусы удостоверяют сделку при отсутствии в паспорте фотографии (по достижении определенного возраста), проявляют невнимательность при проверке предъявляемых документов, в результате чего остаются незамеченными подделки, для обнаружения которых не требуются специальные познания, а также, когда владельцу добровольно отчуждаемого жилья не разъясняются все последствия производящихся нотариальных действий.
По материалам собственных исследований автора, анализа нотариальных сделок и интервьюирования ряда нотариусов было установлено, что нотариусы практически никогда не сообщают в правоохранительные органы о возникающих подозрениях, даже в случаях отказа в совершении нотариальных действий.
Действующим законодательством предусмотрены некоторые виды ответственности нотариусов. Так, действие института материальной ответственности, предусмотренное Законом «О нотариате», предполагает возмещение ущерба в результате совершения неправомерного нотариального действия. Например, в 2002 г. общая сумма ущерба, предъявленного нотариусам (по всей РФ) составила 1,5 млн. рублей, из них в судебном порядке было выплачено лишь 500 тысяч [4]. Очевидно, что такая система не сможет обеспечить должный порядок на рынке жилья и гарантий его участникам.
В ряде случаев, нотариусы совершают неправомерные действия не бескорыстно. За злоупотребление полномочиями частными нотариусами предусмотрена и уголовная ответственность. Так, согласно ст. 202 УК РФ «использование частным нотариусом своих полномочий вопреки задачам своей деятельности и в целях извлечения выгод и преимуществ для себя или других лиц либо нанесения вреда другим лицам, если это деяние причинило существенный вред правам и законным интересам общества или государства, - наказывается штрафом в размере от пятисот до восьмисот минимальных размеров оплаты труда или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от пяти до восьми месяцев, либо арестом на срок от трех до шести месяцев, либо лишением свободы на срок до трех лет с лишением права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью на срок от трех лет...».
Достаточно скользкая формулировка статьи, низкие санкции, сложность доказывания совершаемого правонарушения приводят к тому, что привлечение к уголовной ответственности нотариусов в случае злоупотреблений носит единичный характер. Так, по данным информационно-аналитического отдела Федеральной нотариальной палаты в 2002 г. были возбуждены уголовные дела против 24 нотариусов, а обвинительные приговоры вынесены лишь в 5 случаях [5].
Не следует забывать и о том, что при оформлении такой сделки, как купля-продажа недвижимости, необходимо проверить целый ряд документов (правоустанавливающие документы на недвижимость, документы, удостоверяющие личность участников сделки и т.п.), а также получить информацию о «чистоте», продаваемой недвижимости, обремененности ее правом собственности со стороны других лиц и т.п., что часто, даже при абсолютной добросовестности нотариуса – невозможно [6]. Собственно по этой причине и была введена система государственной регистрации сделок с недвижимостью.
Отказ от обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью вызвал в нотариальной среде огромное количество споров [7]. Нотариальная палата России неоднократно предлагала вернуться к нотариальному удостоверению всех таких сделок или отдельных их категорий. Так, только в 1999 г. Федеральной нотариальной палатой было подготовлено три проекта по внесению изменений и дополнений в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» первый касался нотариального удостоверения тех сделок с недвижимостью, в которых хотя бы одной из сторон являются физические лица; второй – нотариального удостоверения всех сделок с недвижимостью; третий – учитывал предложения нотариальных палат и иных организаций субъектов РФ [8].
Очевидно, что в сложившейся ситуации государству следует сделать еще один шаг – полностью отменить такой элемент сделки купли-продажи недвижимости, как нотариальное заверение, а все процедуры оформления сконцентрировать в одной службе – органе юстиции. Только при таких условиях будет обеспечиваться достаточно эффективная правовая экспертиза документов по сделке, а «возможности» квартирных мошенников значительно сокращены.
Таким образом, к числу первоочередных мер, направленных на профилактику мошенничеств на рынке купли-продажи недвижимости следует отнести следующие:
- совершенствование закона «О государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней» в части предусматривающей ответственность органа юстиции за качество и полноту правовой экспертизы документов по сделке;
- создание государственного гарантийного фонда (за счет единовременного отчисления определенного процента от суммы сделки купли-продажи – 0,1-0,3 %), средства, которого должны направляться на защиту, как добросовестных приобретателей недвижимого имущества, так и бывших собственников недвижимости, права которых нарушаются, в том числе и путем осуществления мошеннических сделок (очевидно, что в случае выявления факта мошенничества, обнаружения мошенника и доказательства его вины средства фонда будут возмещаться и за счет возмещения имущественного ущерба преступником. В таком случае государство становится заинтересованной стороной в поиске мошенника, что уже само по себе станет немаловажным фактором по сокращению числа мошеннических посягательств);
- законодательная отмена нотариального заверения сделок купли-продажи недвижимости, как элемента совершения данного вида сделок.
Астафьев Денис Вячеславович, адвокат Краевой палаты адвокатов Краснодарского края, аспирант кафедры криминалистики, уголовного процесса, оперативно розыскной деятельности Кубанского государственного университета, г. Краснодар
Список литературы
[1] Сложившаяся ситуация оказалась настолько сложной, что потребовала вмешательства Конституционного Суда. Лишь с принятием 21 апреля 2003 г. решения по делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 ГК Российской Федерации права добросовестных приобретателей недвижимости оказались защищены.
[2] Система регистрации прав на недвижимость, предусматривающая защиту собственников – добросовестных приобретателей и государственный механизм финансовой компенсации, названная по имени ее создателя и впервые появившаяся в Австралии в середине XIX века. В настоящее время действует в Австралии, Канаде, США и ряде других государств мира.
[3] Мальян С. Застрахуйтесь от прошлого // Комсомольская правда-Кубань. 24 июня 2003 г.
[4] Российский нотариат в 2002 г. // Российская юстиция. 2003. № 5. С. 16.
[5] Там же.
[6] В настоящее время разрабатываются системы обеспечения доступа нотариусов к информационным ресурсам. Так, Московская городская нотариальная палата разработала концепцию применения новейших информационных технологий, согласно которой должна быть создана единая корпоративная компьютерная сеть, благодаря которой нотариусы получат возможность обращаться непосредственно к первоисточникам за необходимой информацией, в частности за сведениями о правоустанавливающих документах на имущество; залогах; вызывающих сомнения паспортах граждан; документах БТИ; об отмененных доверенностях и т.п. (см. Нотариальный вестник. 2000. № 9. С. 29-38), но подобные предложения пока существуют только в рамках проектов.
[7] Открытое письмо президента Международного союза латинского нотариата Президента РФ // Нотариус. 1996. № 1. С. 9-11; Шнайдер Я. Не в прошлом будущее независимого нотариата! // Нотариальный вестник. 1998. № 3. С. 12-15; Участие нотариата в законотворческом процессе // Российская юстиция. 2000. № 6. С. 31.
[8] См. Сучкова Н.В. Участие Федеральной нотариальной палаты в законотворческой деятельности // Нотариальный вестник. 2000. № 5-6. С. 46-50.