· Договор безвозмездного пользования (XXIглава) – одно лицо обязуется передать в безвозмездное пользование другому лицу предмет договора - отличается от договора найма, прежде всего, по двум признакам: а) возмездность, б) в договоре безвозмездного пользования более широкий предмет
· Договор займа и кредита (XXIIглава). По договору займа одно лицо (займодавец) обязуется предоставить другому лицу (заёмщику) денежную сумму или заменяемую вещь (заём), а заёмщик обязуется вернуть такую же сумму денег или вещь такого же рода, в таком же количестве и такого же качества. Этот вид договора отграничивается от договора найма по признаку возмездности. По договору кредита в распоряжение передается денежная сумма (кредит), и у получателя кредита возникает обязанность платить проценты с суммы кредита и вернуть кредит. По мнению автора данной работы, если предоставление денег рассматривать как передачу в пользование блага определённой стоимости[2], то договор кредита является особым видом договора аренды. К договору аренды применяются положения, касающиеся договора найма (ст.341 ЗДВО).
Таким образом, по мнению автора, к особым видам договора аренды, а следовательно и договора найма, относятся договор кредита и договор лицензии. В данном исследовании будет рассматриваться заключение, исполнение и действиетолько собственно договора найма, т.е. договора о предоставлении вещи в пользование за плату. Однако следует учитывать, что положения договора найма применяются к договорам аренды, лицензии и кредита. Глава 15 ЗДВО, посвящённая договорам найма, содержит как общие положения, касающиеся всех договоров найма, так и специальные нормы, направленные на регулирование найма жилых помещений и конторских помещений. Причём отклонение от закона, ухудшающее положение нанимателя жилого помещения, запрещено (ст. 275 ЗДВО).
2 Заключение договора найма
Согласно ч.1 ст. 9 ЗДВО, договор заключается предъявлением оферты и дачей акцепта, а также другим способом путём обмена встречными волеизъявлениями, если достаточно ясно, что стороны достигли соглашения.
Согласно ч. 3 ст. 154 ГК РФ, для заключения договора необходимо выражение согласованной воли .
Согласно ч.1 ст. 165 ГК ЭССР, договор считается заключённым когда между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям. Из смысла главы 15 ГК ЭССР следует, что договор считается заключённым и после акцепта оферты или после принятия заказа к исполнению, т.е. из поведения сторон, содержащего волеизъявление, свидетельствующее о заключении договора. Теория гражданского права разделяет такое поведение сторон на субъективный и объективный элементы[3]. «Прежде всего, лицо, вступающее в сделку, должно иметь намерение её совершить. Такое намерение означает внутреннюю волю лица к совершению сделки и представляет собой субъективную предпосылку выражения этой воли. Объективированная, т.е. выраженная вовне воля, называется волеизъявлением и представляет собой объективный элемент сделки[4]». По мнению автора настоящего исследования, в юридический состав поведения сторон, свидетельствующего о заключении договора, следует ввести субъекта, т.е. совокупность признаков, характеризующих лицо, заключившее договор. Договор найма по новому ЗОЧГК могут заключать любые юридические лица (через своих представителей) и дееспособные физические лица (лично или через представителей). По ЗОЧГК 1994 года, представители юридического лица, в отношении которого начато банкротное или ликвидационное производство, имеют право заключать только те сделки, которые направлены на ликвидацию юридического лица. Однако это ограничение не влечёт недействительности сделки, если контрагент не знал о начавшейся ликвидации. Ограниченно дееспособным физическим лицам суд назначает, какие сделки они могут совершать самостоятельно, а какие – с согласия законного представителя. Недееспособные физические лица договоры найма могут заключать через законного представителя (ч. 1 ст. 11, ч. 2 ст. 13 ЗОЧГК). ЗДВО не устанавливает, какие субъекты могут быть сторонами договора найма, в то время как ГК РФ в отношении найма жилого помещения в ч.2 ст. 671 содержит указание, что юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и(или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Таким образом, если в России юридическое лицо берёт жилое помещение внаём, то такое правоотношения будут регулироваться не положениями, касающимися найма жилого помещения, а нормами, регулирующими имущественный наём или иной договор. ГК ЭССР прямого указания в отношении субъектов имущественного найма или найма жилых помещений не содержит. Жилищный закон в нормах, касающихся найма жилого помещения, упоминает о членах семьи нанимателя, но не запрещает юридическим лицам быть любой из сторон договора найма жилого помещения.
В отношении имущества, которое передаётся в пользование, ЗДВО и ГК РФ подходят одинаково, это движимые и недвижимые вещи, жилые и конторские помещения (ст. 607, 673 ГК РФ и ст. 271, 272 ЗДВО). Согласно ГК ЭССР, в пользование по договору найма передается имущество. Содержание термина имущество раскрывается в ст. 30 ЗВП. Это принадлежащие лицу вещи, а также права и обязанности, оцениваемые в денежном выражении. Таким образом, по действующему в данный момент ГК ЭССР, возможна передача в пользование по договору найма оцениваемых в деньгах прав и обязанностей. В этом отношении договор найма по ГК ЭССР близок договору аренды по ЗДВО.
Целью договора найма является обеспечение нанимателям возможности на определённых условиях пользоваться чужим имуществом, когда оно не нужно им постоянно или когда для приобретения имущества в собственность недостаточно средств, и наймодателям - возможности получать доход от сдачи внаём имущества, которое они сами не используют[5].
Важнейшими условиями договора найма является предмет договора (описание вещи, передаваемой в пользование), условия пользования предметом, а также размер и порядок уплаты вознаграждения на наём.Обязательной формы договоров найма ЗДВО не предусматривает. Ныне действующие ч.1 ст. 31 ЖЗ и ст. 674 ГК РФ устанавливают обязательную письменную форму договоров жилищного найма. Эстонский законодатель пошел по пути упрощения гражданского оборота. Автор данной работы считает это разумным, т.к. в деловом обороте письменная форма не всегда соблюдалась и стороны договора становились жертвами недобросовестных контрагентов, т.к. из-за несоблюдения формы договора сделка считалась ничтожной, прав из неё не вытекало, а переданное по сделке не возвращалось и не подлежало истребованию из-за отсутствия доказательств передачи.
3 Исполнение и действие договора
Договор найма относится к консенсуальным договорам, поэтому начинает действовать с момента, указанного в договоре, а если такой срок не указан, то с момента заключения договора. Действие срочного договора найма прекращается истечением срока, если от договора не отказались до этого (ст. 309 ЗДВО). От бессрочного договора стороны могут отказаться, сообщив об этом, не позже, чем за три дня. В случае найма меблированных комнат, парковочных площадок, гаражных мест и т.п., об отказе следует сообщить, по меньшей мере, за месяц. В случае найма недвижимой вещи, жилого или конторского помещения, внесённых в судовую крепостную книгу судна или регистр воздушных судов воздушного судна, об отказе от договора найма следует сообщить не менее, чем за три месяца (ст. 312 ЗДВО). Стороны могут установить и более длительные сроки. В случае, если сторона, отказываясь от договора, нарушает указанные сроки, договор считается прекращённым лишь по прошествии сроков (ст. 311 ЗДВО). При определённых условиях форма договора может влиять на срок его действия. Так в ст. 274 ЗДВО установлено, что если договор найма жилого помещения на срок свыше одного года заключён не в письменной форме, то такой договор считается бессрочным, но от него нельзя отказаться раньше, чем через год после передачи жилого помещения нанимателю. В отношении срочных договоров найма статьёй 310 ЗДВО установлено, что если по окончании срока договора наниматель продолжает использование вещи, договор найма становится бессрочным, если стороны не заявляют об ином в течение двух недель. При этом срок такого заявления для нанимателя начинает течь с момента истечения срока договора, а для наймодателя – с того времени, как он узнал, что наниматель продолжает использовать вещь. Если при найме жилого помещения на срок не менее двух лет ни одна из сторон не известит, по меньшей мере, за два месяца до истечения срока договора о том, что не желает, чтоб договор стал бессрочным, по истечении срока договор найма становится бессрочным. По уважительным причинам сторона договора может отказаться как от срочного договора, так и от бессрочного (ст. 313 ЗДВО). В общем случае, при таком отказе не требуется предварительного извещения. Причина считается уважительной, если при её появлении, учитывая все обстоятельства и взвесив интересы обеих сторон, невозможно предположить, что сторона, желающая отказаться, продолжит исполнение договора. Примерный перечень обстоятельств, при которых можно оказаться, приводится в ст.ст. 314-319 ЗДВО:
· Невозможность использования вещи
· Ненадлежащее использование вещи
· Нарушение порядка уплаты вознаграждения
· Опасность жилого помещения для жизни (ст. 320 ЗДВО)
· Истечение 30 лет долгосрочного договора найма
· Банкротство нанимателя
Рассмотрим подробнее каждое из приведённых обстоятельств.
Если наниматель не может использовать вещь по причине, зависящей от наймодателя, он вправе отказаться от договора, только если наймодателю было предоставлено разумное время для обеспечения возможности использования вещи, и наниматель в течение этого времени не сделал возможным её использование. Если использование вещи ограничено незначительно, то от договора можно отказаться лишь по особой причине (ст. 314 ЗДВО).