Срок действия договора страхования не должен быть меньше срока ипотечного договора. Страховая сумма определяется, как правило, величиной непогашенного остатка кредита и процентов по нему.
Страховой андеррайтинг ипотечных рисков проводится вместе с финансовым андеррайтингом заемщика. Финансовый андеррайтинг проводится специалистами банка с участием его службы безопасности. Основой финансового андеррайтинга служит справка о доходах заемщика, включая авторские гонорары, доходы от владения недвижимостью, ценными бумагами, алименты и т.д.
Страховой андеррайтинг, особенно по чистоте сделки с недвижимостью, проводится как банком, так и страховщиком силами своих или привлеченных риэлтеров. При этом страховая компания или банк могут потребовать, чтобы привлеченные риэлтеры имели договор страхования их профессиональной ответственности.
Андеррайтинг имущественных рисков проводится по отработанным процедурам. При андеррайтинге личных рисков могут быть сложности с оценкой риска «смерть от любой причины», особенно если заемщик занимается предпринимательством.
Андеррайтинг страхования долевого участия базируется на анализе документов, определяющих взаимоотношения сторон договора долевого участия (или аналогичного), и других правоустанавливающих документов:
- основания для осуществления инвестиционного проекта (договоры, нормативно-правовые документы, приказы, постановления, разрешение на застройку земельного участка, договор аренды земельного участка и пр.);
- договор об оказании услуг между риэлтером и инвестором;
- платежные документы, расписки об оплате т.п.;
- договор страхователя с риэлтером, во исполнение которого он производит продажу жилья (договор агентирования, поручения, комиссии);
- кредитный договор между кредитной организацией и застройщиком, с целью уяснения источников финансирования инвестиционного проекта;
- календарный план, график и план строительных работ.
В объем страхового покрытия включаются суммы уже внесенных платежей: при изменении условий договора долевого участия, вынудивших страхователя его расторгнуть (требования дополнительных взносов, значительное изменение сроков строительства); в случае, когда страхователь из-за потери работы, болезни и т.п. причин утрачивает возможность уплачивать очередные взносы.
Страхование рисков долевого участия является индивидуальным, поэтому его условия часто зависят от конкретной ситуации. Особое значение имеет предоставляемый страховщиком «дополнительный сервис» — помощь страхователю в судебном порядке вернуть деньги и/или получить квартиру.
Наиболее сложным является андеррайтинг титульных рисков. Титульному страхованию предшествует предстраховая экспертиза, при которой исследуется, как минимум, десятилетняя история возникновения и перехода прав на объекты купли-продажи. Особое внимание при экспертизе уделяется изучению возможности:
1) обмана со стороны продавца;
2) небрежности посредника (риэлтера) к проведению экспертизы прав на жилье, его умысел;
3) нарушения требованиям к условиям и форме сделки при ее заключении со стороны органов государственной регистрации, нотариусов, риэлтеров;
4) нарушения законодательства, совершенное во время одной из предыдущих сделок купли-продажи сданным объектом;
5) нарушений на этапе приватизации жилья;
6) продажи недвижимости, запрещенной к передаче в личную собственность;
7) ошибки при оформлении документов, подтверждающих право собственности (договор, свидетельство и т. п.) или документов, являющихся основанием для совершения сделки (доверенность, справка и т. п.);
8) приобретения собственности, находящейся под арестом, запретом, залогом;
9) заключения сделки недееспособным лицом или ограниченно дееспособным гражданином;
10) заключения сделки дееспособным гражданином, не способным понимать значение действий и руководить ими;
11) заключения сделки неправоспособным юридическим лицом.
Среди факторов, влияющих на степень риска и размер тарифа, безусловным лидером является «история титула», а именно – насколько часто ранее менялись собственники квартиры. Зависимость между числом предшествующих владельцев и страховым тарифом прямая: чем чаще менялся собственник, тем выше буде тариф. Другими повышающими риск факторами являются: число проживающих в квартире, особенно несовершеннолетних и недееспособных; форма прав на квартиру и условия приватизации.
При титульном страховании страховщик обычно обеспечивает юридическое сопровождение договора. Среди проблем, с которыми может столкнуться страховщик, прежде всего, встречается мошенничество со стороны продавца недвижимости. Чаще это не мошенничество, а желание родственников продавца оспорить совершенную сделку, особенно если продавец находится в «группе риска» (пожилой человек или состоящий на учете в психоневрологическом диспансере и т.п.). На практике встречаются:
- попытки со стороны продавца оспорить подлинность его подписи на нотариально удостоверенном договоре;
- продажа или аренда последующей продажей чужой жилплощади. К этой же группе относятся: продажа объекта по дубликатам документов; продажа неприватизированных квартир; мнимая смерть владельца или ложное завещание; аферы компьютерными базами данных;
- многократная продажа (одновременно нескольким лицам) — имеет место как на первичном, так и на вторичном рынке жилья;
- продажа юридически «грязной» недвижимости — объектов, которые отягощены юридическими запрещениями или неисполненными обязательствами в отношении, в том числе, и государственных органов;
- использование ложных доверенностей — имеющих силу только в момент выдачи, или же заведомо фальшивых.
Отметим, что проверка «чистоты титула» остается непростым делом и на относительно сформированном рынке США. Настолько непростым, что для того, чтобы доказать надзорным органам свою способность осуществлять титульное страхование и при этом не столкнуться с собственной неплатежеспособностью, страховщики обязаны представить в надзорный орган документ, регламентирующий работу механизмов получения и анализа информации об истории прав на недвижимость. Этот документ должен быть одобрен надзорным органом, что является важным условием для получения лицензии на титульное страхование. Это — особенность, характерная только для рынка титульного страхования. [5]
4. Тенденции развития рынка ипотечного страхования
Рынок ипотечного страхования развивается в неразрывной связи с рынком ипотечного кредитования. Он является вторичным по отношению к рынку ипотечного кредитования. С его помощью возможно решение ряда проблем, связанных с высокими рисками при проведении кредитных операций, за счет своевременной разработки и внедрения новых программ ипотечного страхования.
По данным Банка России объем российского рынка ипотечного кредитования на 01.07.2006 г. оставил 104,5 млрд. руб., при этом прирост задолженности за первое полугодие составил 51,7 млрд. рy6. За аналогичный период 2005 г. объем ипотечной задолженности увеличился всего па 47%. По статистике Федеральной регистрационной службы в 2005г. с использованием ипотеки совершилось 3,5% сделок с недвижимостью, в 2006г. этот показатель превысил 6%. Активное развитие рынка ипотечного кредитования способствует развитию ипотечного страхования. В 2006г. сборы премий по ипотечному страхованию увеличились на 80-90%, в то время как общий объем страхового рынка вырос только на 22,7%. В 2007г. аналитики прогнозируют двукратный рост сегмента ипотечного страхования.
Тем не менее, в России задолженность по ипотеке составляет всего 1 800 руб. на человека. Для сравнения: в Польше показатель равен 9 800 руб., а в Венгрии — 27 000 руб. Процесс создания системы ипотечного страхования, позволяющей минимизировать риски банка и уменьшить размер первоначального взноса, процентную ставку по кредиту, также не завершен.
На этапе становления ипотечного страхования, как правило, использовались следующие виды: страхование предмета залога, страхование жизни заемщика, страхование титула и гражданской ответственности квартиросъемщика перед третьими лицами. Все три вида страхования осуществлялись как комплексные.
В соответствии с принятой в июле 2006г. поправкой в Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах» обязательным теперь признается только страхование квартиры от повреждения и уничтожения. До внесения изменений обязательным было также страхования жизни и утраты трудоспособности, если банк в дальнейшем эмитирует ипотечные ценные бумаги. Однако большинство ипотечных банков не стало изменять внутренние инструкции и регламенты. Это объясняется тем, что присутствие рисков, связанных с жизнью заемщика, сохраняется. Данный вид страхования носит и социальный характер, позволяя заемщику и членам его семьи при наступлении страхового случая погасить задолженность по кредиту и не лишиться крыши над головой. В числе немногих финансовых учреждений, отреагировавших на постановление правительства, оказался Сбербанк России, требующий застраховать только предмет ипотеки.
Отмена в конце 2006 г. титульного страхования при ипотечном кредитовании по стандартам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию также не вызвало ответной реакции со стороны банков-участников федеральной программы. Таким образом, на сегодняшний день большинство финансовых учреждений требуют застраховать три вида рисков:
1) страхование жилья;
2) страхование жизни и здоровья заемщика;
3) страхование титула.
Высокая ставка по кредитам и большой первоначальный взнос во многом обусловливаются высоким риском, поскольку кредит выдастся на длительный срок. За счет разработки и введения принципиально нового ипотечного страхования кредитных рисков страховщики могут оказать содействие в решении этих проблем.