Кроме того, как показывает практика, применение механизмов и положений законодательства о кондоминиумах и ТСЖ целесообразно и эффективно в различных сферах деятельности, помимо жилищно-коммунального хозяйства в:
- строительстве, финансируемом за счет долевого инвестирования нескольких инвесторов - будущих собственников с соответствующей долей, имущества;
- санации градообразующих предприятий (промышленные кондоминиумы);
- управлении недвижимостью и других.
В то же время, как отмечалось выше, реформирование жилищной сферы не может быть обеспечено без поддержки государства и местной власти. Поэтому к основным условиям, способствующим развитию товариществ собственников жилья на местах, следует отнести:
- включение в программы экономического развития, разрабатываемые администрациями городов и субъектов Российской Федерации, вопросов, направленных на поддержку товариществ собственников жилья;
- разработку и внедрение процедур, облегчающих регистрацию кондоминиумов и товариществ собственников жилья, в том числе в новом строительстве;
- разработку пакета примерных учредительных документов по ТСЖ:
- передачу товариществам собственников жилья установленных дотаций на техническое обслуживание жилья и коммунальные услуги;
- компенсации товариществам предоставляемых льгот и перечисление субсидий по оплате жилищно-коммунальных услуг;
- передачу товариществам прав на нежилые (неиспользуемые) помещения в здании или перечисление товариществам части арендной платы за помещения в доме, принадлежащие муниципалитету:
- передачу членам товариществ прав на земельные участки под домом и придомовую территорию;
- установление налоговых льгот для товариществ собственников жилья;
- формирование системы договорных отношений в ЖКХ;
- содействие в обучении управляющих кондоминиумами и в создании объединений собственников жилья.
Особенно актуальным это становится в условиях, когда существующие жилищные организации не могут реализовать рыночные принципы управления не принадлежащей им жилищной собственностью. Это ведь не только переход на безубыточное функционирование за счет полной оплаты населением стоимости жилищных услуг. В первую очередь нужно решить задачи по перспективному развитию жилищного фонда с учетом изучения спроса на жилищные услуги в зависимости от демографической ситуации в регионе, динамики доходов различных групп населения, технического состояния строений, экономической целесообразности их модернизации и многого другого.
Заключение.
Изучение нормативно – законодательной базы показало, что товарищества собственников жилья в РФ и РБ создаются и функционируют в соответствии с федеральным законом РФ №72 «О товариществах собственников жилья» от 15 июня 1996 года, в котором дается понятие товарищества и кондоминиума, отношений собственности, права и обязанностей членов товарищества, принципов и порядка регистрации, перечень деятельности, которые может осуществлять товарищество, а также примерный устав товарищества. Кроме того, рассматриваемые вопросы регулируются также законом РФ от 24.12.92 № 4218 -1 «Об основах жилищной политики», Гражданским кодексом РФ, а также рядом постановлений и распоряжений на местном уровне. Наряду с указанными нормативными актами в Республике Башкортостан, было принято постановление Кабинет Министров Республики Башкортостан «О мерах по созданию и активизации деятельности товариществ собственников жилья» от 31.08.99 г. № 274, а также ряд постановлений администраций городов и районов о поддержке создания товарищества собственников жилья.
Изучение зарубежного опыта управления жилым фондом, на примере Германии, показало, что полностью перенятие этого опыта невозможно по ряду причин: во-первых, частная собственность в европейских странах складывалась веками, а в России только недавно начался переход к частной собственности; во-вторых, в Германии имеется пустующее жилье (примерно 10%) и поэтому жители имеют возможность более свободно выбирать где им жить; в-третьих, большинство жителей не являются собственниками, а арендуют жилье.
Но в то же время некоторые аспекты зарубежного опыта можно применить в Российской действительности:
- введение конкуренции в области обслуживания жилого фонда;
- введение жесткого контроля за предприятиями - естественными монополистами (газ, вода, электроэнергия, и т.д.);
Изучение и анализ создания и функционирования товариществ собственников жилья в РФ показал, что сегодня идея организации управления жильем в РФ на основе товариществ собственников жилья активно поддерживается многими организациями, объединяющими членов бывших ЖСК, ЖК и образованных товариществ собственников жилья. На основе положительного опыта деятельности товариществ, которым удалось добиться реализации предусмотренных законодательством правомочий видно, что это стало возможным в результате активной общественной поддержки, а также целенаправленных действий органов власти отдельных регионов Российской Федерации и местных властей, которые способствуют созданию кондоминиумов и деятельности ТСЖ.
В общей сложности, по данным Госкомстата России в 2001 году в России насчитывалось более 4.5 тыс. товариществ собственников жилья, большая часть из которых пока формируется на базе жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) в новом строительстве. В меньшей степени этот прирост обеспечивает создание товариществ собственников жилья на базе государственного, муниципального и кооперативного жилищного фонда.
Таким образом, приходится констатировать, что процесс создания кондоминиумов в большинстве регионов и городов России идет медленными темпами. В настоящее время численность зарегистрированных кондоминиумов, товариществ собственников жилья, составляет менее одного процента в общем объеме жилищного фонда, и более того, не все товарищества взяли на себя бремя управления принадлежащей им собственностью. Как правило, эти функции по договору передаются тем же ЖЭКам, трестам, МУПам, несмотря на признание эффективности управления недвижимостью в жилищной сфере объединениями домовладельцев за счет снижения затрат на ее обслуживание и повышения качества представляемых коммунальных услуг.
Анализ показывает, что серьезной причиной, сдерживающей развитие этой формы самоорганизации жителей, является отсутствие у граждан опыта самоуправления, психологическая их неготовность и боязнь взять на себя ответственность за будущее жилого дома и другие факторы основанные на недостаточном знании, понимании вопроса управления домовладением, а также экономической и политической нестабильностью в обществе.
Анализ создания и функционирования товариществ собственников жилья в РБ показал, что сегодня в республике создано 64 товарищества собственников жилья, в том числе в городах Уфе, Стерлитамаке, Нефтекамске, Агидели, Туймазах, Октябрьском, Дюртюли, Ишимбае, п. Уптино Уфимского района, и Приютово Белебеевского района, п.Раевка Альшеевского района. На их обслуживании находится дома общей площадью 1167,6 тыс. кв. метров.
В настоящее время товарищества собственников жилья становятся основной формой управления в домах-новостройках, где большая часть квартир принадлежит частным лицам, в домах ведомственного фонда и ЖСК, члены которых полностью выплатили пай за квартиру.
Анализ функционирования Уфимского товарищества собственников жилья показал, что на сегодняшний день товарищество является убыточным, так как техническое обслуживание лифтов, уборка лестничных клеток, освещение мест общего пользования, вывоз и сбор мусора, и д.р. все это не может оплачиваться жильцами в полном объеме, а значит, это ложиться убытком на товарищество. Поэтому необходимо искать другие источники финансирования, за счет которых можно будет покрыть эти убытки. Как например введенная в действие в конце прошлого года платная охраняемая стоянка для жильцов и ночная охрана придомовой территории, можно также ввести собственную диспетчерскую лифтовую службу, которая будет выполнять мелкие неполадки лифтов. Эти мероприятия позволят не только сократить расходы товарищества но и снизить дотации которые выплачивает государство.
Таким образом, в результате проведенного исследования были выявлены следующие проблемы создания и неэффективного функционирования товариществ собственников жилья:
- слабая информированность граждан;
- сложность процедур и высокая стоимость оформления товариществ и регистрации недвижимого имущества в кондоминиумах в едином государственном реестре;
- несовершенство нормативной базы и недостаточная поддержка со стороны администраций городов и районов;
- недостаток профессиональных кадров по управлению жильем (домовладением).
Представляется, что для разрешения выше указанных проблем необходимо провести следующие мероприятия:
- через средства массовой информации провести разъяснительную работу среди населения о том, как создаются и функционируют товарищества собственников жилья, в чем их преимущества и какие имеются недостатки их деятельности, а также освещение положительного опыта действующих товариществ собственников жилья, акцентируя при этом внимание на преимуществах альтернативного управления жилым фондом;
- на уровне муниципальных образований необходимо провести упрощение процедуры регистрации товариществ собственников жилья, и предусмотреть уменьшение налогообложения с товариществ собственников жилья;
организовать централизованное обучение профессиональных кадров в области управления жилищным фондом, которые будут знать технологию эксплуатации зданий, смогут составлять технические и финансовые планы организации работ и обеспечат контроль за их выполнением.