Анализ эффективности инвестиционного проекта строительства жилого дома в г. Волгограде (стр. 13 из 20)
«Портфельные» инвесторы выбирают для своих операций чаще всего жилье эконом-класса. Это наиболее ликвидный товар, пользующийся на рынке неизменным спросом, по ним проходит максимальное количество сделок, проблем с поиском покупателей не возникает.
Нужно также учитывать, что такие квартиры обеспечивают и минимальный порог для вхождения на рынок. Важно отметить, что квартиры элит-класса могут принести инвестору больший доход в абсолютных показателях. Обратная сторона – необходимость значительных стартовых вложений и возможные проблемы с ликвидностью (процесс поиска покупателя дорогой квартиры может затянуться и тем самым уменьшить потенциальную доходность).
Первичные рынок, в принципе, предоставляется инвесторам возможность снизить сумму стартовых вложений, используя разнообразные схемы рассрочки. Однако большинство перепродавцов квартир такой возможностью не пользуются, предпочитая 100% предоплату, так как использование рассрочки снижает потенциальный доход.
Суммарная доходность вложений в первичный рынок недвижимости складывается из двух составляющих – роста цены за счет увеличения строительной готовности дома и рыночного роста цены квадратного метра. То если, брать двухлетний процесс строительства от «нулевого цикла» до финала, то 30% рост цены обеспечивается увеличением строительной готовности дома, и еще 45-50% - за счет рыночной динамики. Динамика рыночных цен на недвижимость в последние годы не разочаровывает инвесторов.
Большинство инвесторов, нацеленных на извлечение дохода от перепродажи квартир в строящихся домах, осуществляют вложения на «этапе котлована». Во-первых, старт с самой низкой точки обеспечивает максимальный прирост капитала. Во-вторых, учитывая ситуацию на волгоградском рынке недвижимости, на более поздних этапах строительства вкладываться зачастую не во что, так как наиболее ликвидные квартиры раскупаются практически полностью в течение трех-четырех месяцев с начала продаж. Лишь небольшая часть инвесторов-перепродавцов ждет сдачи дома госкомиссии и тем самым почти полностью «вычерпывает» потенциал роста цены.
Успеху операций «портфельных» инвесторов на первичном рынке жилья способствует «ажиотажное настроение», то есть то, что спрос в несколько раз превышает предложение. А потому существует точка зрения, что волгоградский рынок недвижимости уже «перегрет» и вскоре возможна ценовая коррекция. Это не может не беспокоить потенциальных инвесторов. Строители также не считают рост цен на 4% в месяц нормальным, но прогнозируют продолжение их увеличения, может быть – несколько меньшими темпами. Замедлить рост цен могло бы только существенное увеличение объема строительства жилья, как минимум в полтора раза, которое невозможно без решения проблемы дефицита участков под застройку. И даже если новая администрация возьмется за решение проблемы дефицита пятен под застройку, на предложении это скажется с шагом в несколько лет.
Исходя из всего выше изложенного можно сказать что проект строительства жилого комплекса в Волгограде необходим и будет привлекателен для вложения финансовых средств инвесторов.
3.2 Описание проекта инвестирования
Создание жилого дома в Краснооктябрьском р-не г. Волгограда, полностью отвечающего требованиям потребителей, что позволит обеспечить его быструю продажу.
Проект направлен:
- на удовлетворение дефицита жилой недвижимости на первичном рынке жилья «комфорт» в г. Волгограде.
Проектом предусматривается строительство девяти этажного жилого дома в Краснооктябрьском районе города Волгограда.
Жилой комплекс состоит из двух секций и цокольного этажа в едином архитектурном стиле, с комплексным благоустройством территории (озеленение, парковочные места, детские игровые площадки):
• секция №1, общей площадью 2 759,40 кв.м., количество квартир - 50 шт.;
• секция №2, общей площадью 2 723,70 кв.м., количество квартир — 45 шт.;
• офисы, общей площадью 1 260,40 кв.м. цоколь, 2-4 этаж.
• магазин, общей площадью — 759,60 кв.м., первый этаж
Итого общая площадь жилого комплекса: 7 503,10 кв.м.
Многоэтажный жилой дом представляет собой разноуровневый объём – 10 этажную часть жилого дома и 3-х этажную офисную пристройку.
В цокольном этаже, 2-м и 3-м этажах пристройки расположены офисные помещения. На 1-м этаже — магазин непродовольственных товаров с подсобными, служебными и бытовыми помещениями.
Квартиры расположены со 2-го по 10-ый этажи жилого здания. Общее количество квартир — 95.
Проектом предусматривается благоустройство и озеленение прилегающей территории, устройство автостоянки на 25 м/мест.
При строительстве будут использоваться современные материалы и строительные технологии, имеющие сертификаты соответствия современным нормам экологии и охраны окружающей среды.
Проектом предусмотрено высококачественное комплексное благоустройство территории жилого дома в увязке с существующим и проектируемым благоустройством прилегающей территории с организацией полноценного дворового пространства и с необходимым набором детских площадок и площадок для отдыха, устройством пешеходных дорожек.
Земельный участок площадью 0,4816 га на котором будет расположен жилой комплекс находится в Краснооктябрьском районе г. Волгограда. Район граничит с Тракторозаводским, Центральным и Дзержинским районами города, а также с Городищенским районом Волгоградской области.
Общая площадь района в административных границах составляет 53,3 кв.км. Район занимает второе место в городе по плотности населения — 2 900 чел/кв. км . Общая численность района 153,7 тыс. чел.
Географически участок расположен практически в центре Краснооктябрьского района. Рассматриваемый участок расположен в спальном квартале Краснооктябрьского района.
В настоящее время Краснооктябрьский район не относится к активно застраиваемому, но по данным Комитета по Градостроительству и архитектуре в районе планируется возведение высотных жилых домов.
3.3 Технико-экономические показатели строительства жилого дома в г. Волгограде
Заказчиком проекта получено разрешение на строительство выданное Администрацией г. Волгограда. Все необходимые мероприятия по согласованию разрешительной документации проведены.
Заказчиком заключен договор аренды земли на земельный участок площадью — 4 816 кв.м., сроком на три года, зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службой по Волгоградской области
Укрупненная смета строительства составляет — 180 100 тыс. руб., на сентябрь 2009 г. осуществлено затрат на сумму — 7 000 тыс. руб.
Таблица 3.1
Предполагаемые площади квартир, кв.м
| № п/п | Наименование секции/квартира | Кол-во | ИТОГО | |
| Жилая площадь | Общая площадь | |||
| 1 | 1комнатная | 52 | 859,50 | 2 279,00 |
| а | 9 | 171,000 | 443,60 | |
| б | 9 | 166,50 | 421,20 | |
| в | 34 | 522,00 | 1 414,20 | |
| 2 | 2 комнатная | 27 | 852,14 | 1 786,70 |
| а | 2 | 69,04 | 131,00 | |
| о | 7 | 217,00 | 489,50 | |
| в | 9 | 302,40 | 588,40 | |
| г | 9 | 263,70 | 577,80 | |
| 3 | З комнатная | 16 | 840,30 | 1 417,40 |
| а | 9 | 502,20 | 807,30 | |
| б | 7 | 338,10 | 610,10 | |
| 4 | офисы | 742,20 | 1 260,40 | |
| 5 | магазин | 593,00 | 759,60 | |
| 10 | ИТОГО | 95 | 3 887,14 | 7 503,10 |
Площадь участка — 0,4816 га, площадь застройки - 1 402,00 кв.м, договор аренды земли № 7268 от 28.02.2009.
Таблица 3.2
Основные технологические параметры объекта
| Наименование | Единица измерения | Всего по объекту | ||
| 1 | 2 | 3 | 4 | |
| 1 | Площадь отводимого земельного участка (до красной линии) | м2 | 4 816,00 | |
| 2 | Площадь застройки здания | м2 | 1 402,00 | |
| 1 | 2 | 3 | 4 | |
| 3 | Количество этажей | шт. | 10 | |
| 4 | Строительный объём здания, в т.ч.: | мЗ | 38 560,00 | |
| • подземная часть | мЗ | 4 122,20 | ||
| • надземная часть | мЗ | 34 437,80 | ||
| 5 | Суммарная поэтапная площадь объекта в габаритах наружных стен здания, в т.ч.: | м2 | 8 515,00 | |
| 6 | Количество машино-мест в автостоянке | м/.м | 25 | |
Таблица 3.4
Укрупненный сметный расчёт строительства жилого дома
| № п/п | Наименование работ и затрат | Общая стоимость с НДС (тыс.руб) | Выполнено работ (тыс. р) | Необходимо вложить (тыс.руб) |
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 |
| 1 | Проектные работы и тех. условия | 4 500 | 4 500 | 0 |
| 2 | Организация стройплощадки и временные сети | 2 500 | 1 500 | 1 000 |
| 3 | Земляные работы | 1 500 | 1 500 | |
| 4 | Устройство монолитной плиты | 12 000 | 12 000 | |
| 5 | СМР ниже отметки «0» | 15 000 | 15 000 | |
| 6 | СМР выше отметки «0» | 96 800 | 96 800 | |
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 |
| 7 | Отопление, вентиляция | 6 000 | 6 000 | |
| 8 | Водопровод | 4 000 | 4 000 | |
| 9 | Канализация | 2 000 | 2 000 | |
| 10 | Водосток | 500 | 500 | |
| 11 | Электроснабжение | 7 000 | 7 000 | |
| 12 | Внутренние инженерные сети и ОПС | 4 000 | 4 000 | |
| 13 | Лифты и диспетчеризация | 3 000 | 3 000 | |
| 14 | Благоустройство | 5 200 | 5 200 | |
| 15 | Внутриплощадочные и внутриквартальные сети | 4 100 | 4 100 | |
| 16 | Внеплощлощадочные сети | 12 000 | 1 000 | 11 000 |
| 17 | Итого | 180 100 | 7 000 | 173 100 |
